Co je uzavření trhu a jak to funguje?

Domácí kupující, kteří chtějí dobré věci v oblasti nemovitostí, si vždycky myslí nejprve o koupi uzavření. Myslí si, že určitě udělám malou práci, abych získal levnou cenu. Domnívají se, že banky jsou zoufalé, aby tyto hrozné domovy odhodili, a to také není pravda.

Někteří významní kupci mají tento obrázek v mysli roztomilého malého domu, obklopeného bílým plotem, který je vlastněn vdovou matkou, která padla v těžkých časech, ale tento scénář je obecně daleko od skutečnosti.

Reálný obraz je často ošklivý.

Uzavření je dům, který patří k bance, která kdysi patřila majiteli domu. Majitel domu buď opustil domov, nebo dobrovolně založil domov do banky. Budete slyšet termín, kdy banka vrátí majetek zpátky, ale banka nikdy vlastnila nemovitost v první řadě, takže banka nemůže vzít zpět něco, co banka nevlastnila. Banka uzavřela hypoteční nebo svěřenou listinu a chytila ​​se domů. Existuje rozdíl.

Proč se prodejci dostanou do uzavření trhu?

Prodejci přestávají dělat platby z mnoha důvodů. Jen málo se rozhodne jít do uzavření trhu dobrovolně. Často je to nepředvídatelný výsledek z následujícího:

• Uvolnění, vystřelování nebo ukončení práce
• Neschopnost pokračovat v práci kvůli zdravotním stavům
• Nadměrné zadlužení a zvyšování závazků
• Squabbles se spoluvlastníkem , rozvod
• Přenos pracovních míst do jiného státu
• Problémy s údržbou, které mohou delší dobu dovolit

Během selhání trhu v letech 2005 až 2011 se mnozí majitelé domů jednoduše odešli ze svých domovů, protože hodnoty klesly a dlužily víc než jejich domovy.

Toto nebylo nejlepším řešením, ve většině případů, ale byla to okamžitá úleva pro majitele domů.

Vyjednávání přímo s prodejci v uzavření trhu

Investoři, kteří se specializují na nákup foreclosures často dávají přednost koupi těchto domů před uzavřením uzavření řízení jsou konečné. Než se dostanete k prodávajícímu v nouzi, zvažte:

1. Uzavírání řízení se liší od státu k státu. Ve státech, kde se používají hypotéky, mohou majitelé domů skončit až po dobu jednoho roku; zatímco ve státech, kde se používají listiny důvěry, je prodávající méně než čtyři měsíce před prodejem správce.
2. Téměř každý stát poskytuje určitou dobu vykoupení. To znamená, že prodávající má během určitého časového období neodvolatelné právo na vypořádání selhání, včetně zaplacení všech nákladů na uzavření, zpoždění úroků a nezaplacených jistin, aby znovu získal kontrolu nad majetkem. Další informace získáte u právního zástupce v oblasti nemovitostí.
3. Mnoho států také požaduje, aby kupující předali prodejcům určité informace týkající se nákupu akcií.Neposkytnutí těchto oznámení a příprava nabídek na požadované papírování může mít za následek pokuty, soudní spory nebo dokonce odvolání prodeje.
4. Zjistěte, zda jste typ člověka, který za těchto okolností může snadno využít neštěstí prodávajícího a / nebo dát rodinu na ulici. Oh, kritici budou tvrdit, že je to jen obchod a prodejci si zaslouží to, co dostanou, i když je to pět centů na dolar. Jiní budou předstírat soucit a podvedou se, aby věřili, že "pomáhají" domácím majitelům vyhnout se dalšímu rozpaku, ale hluboko uvnitř sebe, víte, že to není pravda.

Nákup domu na prodej správce

Zeptejte se svého místního krajského úřadu, abyste zjistili, jak se s vaším místem zabýváte prodejem, ale společné jmenovatele mezi těmi, které vidím v Sacramentu, jsou:

• Uzavřené nabídky
• Důkaz o finanční kvalifikaci
• Rozličné zálohové peněžní vklady
• Nákup nemovitostí "jak je"

Někdy kupující nemají právo před domem prohlížet dům. Problém s koupí domovní zrak neviditelný je, že nemůžete vypočítat, kolik to bude stát za účelem zlepšení struktury nebo přivedení až k obytným standardům. Ani nevíte, jestli cestující odvrátí a zničí interiér. Kromě toho budete možná muset vyhlazovat nájemce nebo vlastníka z objektu poté, co obdržíte titul, a procesy vystěhování mohou být nákladné.

Další nevýhodou by mohlo být zapsání zástavního práva proti vlastnictví, které se stane vaším problémem po převodu názvu.

Někteří investoři, kteří nakupují v prodejním domě, zaplatí předem prohledávání titulu, aby se tomuto problému vyhnuli. Tito kluci, kteří se objeví v nabídkách na soudních schůdkách, jsou odborníci a kupují zabavování na dražbě jako obchod. Doufnou, že si koupí uzavření trhu za nízkou cenu, aby získali pěkný zisk, když později odskočili domů. Nemusíte najímat realitní makléř, který by koupil vyloučení na aukci, ale potřebujete vědět, co děláte, abyste konkurovali profesionálům.

Zakoupení bloku z banky

Mnoho bank neprodává domy přímo investorům nebo kupcům domů. Pokud je banka ochotna prodávat domy jednotlivě, a ne v hromadném prodeji, banka obvykle uvede domov prostřednictvím realitního makléře. Existují agenti REO, kteří se specializují na seznamy zabavování.

Je častější koupit uzavření trhu přímo od banky v nákupu hromadného prodeje. V hromadných prodejích budou banky nabízet spoustu nemovitostí do jedné transakce a budou je okamžitě prodávat jedinému subjektu. To je nejlepší způsob, jak zakoupit uzavření trhu, pokud si to můžete dovolit, protože slevy jsou typicky ty nejstrmější.

Podívejte se na video Elizabeth Weintraub o tom, jak funguje uzavírání domů

V době psaní je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kalifornii.