Zjistěte, jaký krátký prodej nebo uzavření trhu ovlivňuje úvěr

Prodejci se mohou zajímat, zda by krátkodobý prodej ovlivnil jejich úvěr méně než dokončení uzavření trhu a zda existují další výhody mezi oběma. Zatímco v uzavření trhu a v závislosti na státních zákonech by mohl prodejce zůstat v majetku, v podstatě bezmocný, po dobu čtyř měsíců až jednoho roku, než bude nucen propustit. Ale tato skutečnost sama o sobě neznamená, že uzavření trhu je lepší.

Zatímco krátký prodej zahrnuje nabídku prodeje domů, obecně vypsaných prostřednictvím MLS.

Potenciální kupci domů se budou scházet domů, někteří budou nabízet nabídku na nízkou hladinu, agenti by mohli mít otevřené domy a obecně bude narušen život prodávajícího, a to vše v naději, že kupující bude kupovat dům.

Základy krátkého prodeje

Krátký prodej se stává, když věřitel souhlasí s tím, že přijme méně, než je dlužná částka vůči domě, nebo protože není dostatek vlastního kapitálu k prodeji a zaplacení všech nákladů na prodej. Ne všichni věřitelé budou jednat o krátkém prodeji a proto může být realitní agent nebo právník obrovskou pomocí tím, že se obrátíte na oddělení úvěrového zmírnění ztráty, aby to zjistilo.

Nemůžete se probudit jediné ráno a rozhodnete se, že prodáte svůj domov ztrátou a požádáte o krátký prodej. Bývalo to, že věřitelé by ani nezajímali o krátký prodej, pokud jsou vaše platby aktuální, ale to se změnilo. Uvědomte si však, že věřitelé budou spokojenější s vyjednáváním, pokud jsou vaše platby v prodlení.

Navíc, pokud máte hotovostní prostředky, věřitel by se mohl pokoušet klepnout na tyto účty.

Jak je ovlivněna prodejní kreditní karta?

Fair Isaac vydal zprávu, že kreditní skóre je ovlivněno stejným způsobem, ať už se jedná o prodejce nebo uzavření trhu. Fair Issac říká, že průměrné body ztracené na skóre FICO jsou následující:

• 30 dnů pozdě: 40 až 110 bodů
• 90 dnů pozdě: 70 až 135 bodů
• Uzavření, krátký prodej nebo dědictví : 85 až 160
• Konkurz: 130 až 240
• Uzavření nebo uzavření smlouvy o uzavření: Obě tyto řešení ovlivňují úvěr totéž, říká David Steep z Vitek Hypotéka. Prodejci získají zásah 200 až 300 bodů v závislosti na celkovém stavu úvěru. To znamená, že pokud by prodejce FICO skóre před uzavřením trhu byl 680, mohl by klesnout až na 380.
• Krátký prodej: Steep tvrdí, že účinek krátkého prodeje (za předpokladu, že prodávající jsou zpožděni více než 59 dní) na úvěrovou zprávu prodávajícího je totožná s uzavřením uzavření. Ding na úvěr se objeví jako předkupní blokování stavu vyplácení, říká Steep, což bude mít za následek ztrátu 200 až 300 bodů. To znamená, že krátký prodejní prodejce s předchozím FICO 720 by mohl vidět, že klesne z 520 na 420.

Moje osobní zkušenost agentky byla poněkud odlišná. Dokončil jsem krátký prodej pro prodejce v Sacramente, který byl na hypotéce 90 dní pozadu. Několik měsíců poté, co byl její krátký prodej uzavřen, zkontrolovala její kreditní zprávu a zjistila, že FICO klesla o pouhých 100 bodů na 671. Mám podezření, že situace každého prodejce se liší.

Catherine Coyová, hypoteční makléř v jižní Kalifornii, souhlasí s Stepem.

"Účinky na úvěrovou zprávu spotřebitele - uzavření trhu vs. krátký prodej - je rozdíl mezi tím, že je zasažen vlakem nebo autobusem," říká Coy, když mluví o dlužníkůch, kteří mají několik měsíců zpoždění. Nicméně, v průběhu let, krátké prodeje mají tendenci přenášet méně a méně stigma.

Čekací doba před zakoupením jiného domova

• Uzavření nebo uzavření smlouvy o uzavření trhu: Steep říká, že prodejce, který chce koupit jiný domov po ukončení uzavření, skončí s očekáváním 24 až 72 měsíců před tím, nabídnout jakoukoli úrokovou sazbu, která dává smysl. Coy říká: "Dobrou zprávou je, že krátký prodej umožní spotřebiteli získat během dvou let institucionální půjčku na nový domov."
• Krátký prodej: Někteří agenti tvrdí, že dobrou zprávou pro prodejce krátkého prodeje je, že čekání je mnohem kratší než si koupíte jiný domov a pokyny společnosti Fannie Mae v roce 2008 přijaly nové postupy.

  Může prodejce koupit znovu za méně než dva roky? Ne, opravdu, říká Coy, "Je to naprostý mýtus, že spotřebitel si může koupit znovu za 18 měsíců za dobrou úrokovou sazbu." Nicméně pokyny Fannie Mae nyní vyžadují pouze 48 měsíčních koření a to není tak dobrá zpráva pro agenty kteří se specializují na krátké prodeje. "

  Společnost FHA v roce 2010 přijala pokyny, podle nichž se prodávající, který je aktuální a krátký prodej, může kvalifikovat k okamžitému nákupu jiného domova. Věřitelé nejsou tak rychle dodržováni tyto pokyny. Nicméně, Flagstar Bank dal Elk Grove krátký prodejní prodejce nový úvěr do 2 měsíců od uzavření jeho krátkého prodeje, a ten prodejce byl aktuální v té době. FHA může schválit půjčku pro prodejce krátkého prodeje, který po uplynutí jednoho roku splňuje podmínky programu Back to Work.

  Uvědomte si, že pokyny společnosti Fannie Mae umožňují, aby prodejce okamžitě požádal o novou půjčku na nákup jiného bydliště, pokud tento prodejce udržel běžné platby, neměl žádné přestupky delší než 30 dní a nesouhlasil se splácením dluhu. Kromě toho jsou pozdní platby, které dramaticky ovlivňují vaši kreditní zprávu, ne krátký prodej.

Pokud jste prodejcem, který se pokouší rozhodnout, zda nechat dům projít uzavřením nemovitosti a pokusit se o krátký prodej, zachránit váš úvěr nemusí být výhodou pro krátký prodej, říká Coy . Ona říká, že podle "Score Factor Code # 22, neexistuje žádná výhoda kreditní skóre pro delikventního dlužníka v krátkém prodeji přes uzavření."

Mám však o tom pochybnosti. Z toho, co jsem viděl, dochází k menší škody na úvěrové zprávě po krátkém prodeji, který zahrnuje pozdní splátky, než uzavření trhu. Navíc další výhodou pro osoby s poruchami v jejich úvěru je schopnost koupit jiný dům pomocí konvenčního financování do 4 let během sedmiletého období potřebného pro foreclosures.Někteří věřitelé půjčou na nový domov druhý den po uzavření krátkého prodeje. Existují i ​​další krátké výhody prodeje před uzavřením trhu. Snažte se však o právní a daňové poradenství před tím, než přijmete toto rozhodnutí.

V době psaní, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.