Co jsou prodávající a kupující?

Mnohé kupní smlouvy používané v oblasti nemovitostí obsahují ustanovení o proracích mezi prodejci a kupujícími. Před podpisem kupní smlouvy byste si ji měli přečíst, abyste zjistili, jak se s prorací zabývají, protože byste chtěli navrhnout změnu v rozporu o proratech.

Ve většině případů, ale ne všichni, jsou kupci účtováni za proratace. Poplatky se zobrazují jako debet na závěrečném prohlášení kupujícího a jako kredit na závěrečném prohlášení prodávajícího.

Úvěry zvýší čistý zisk prodávajícího a vrátí prodávajícímu za zboží, které prodávající předplatil za dobu, kdy prodávající nevlastní tento majetek.

Prorace hypotéky

Na rozdíl od nájemného, ​​který je vyplácen předem, jsou úroky z hypoték zaplaceny nedoplatky. Když zaplatíte například 1. ledna hypotéku, platí úroky za prosinec.

V případě nového hypotečního úvěru chtějí věřitelé získat úroky až 30 dní před splatností první hypotéky. To znamená, že pokud zavřete, řekněme, 15. listopadu, vaše první hypoteční splátka bude splatná 1. ledna. 1. ledna hypoteční splátky bude platit úroky za prosinec.

Jako dlužník budete od 15. listopadu do 1. prosince účtovat 15 dní úroků z vašeho závěrečného výpisu. Chcete-li zjistit, jaká je vaše úroková proměna v tomto scénáři, je zde vzorec:

• Částka úvěru x Úroková sazba = roční úroky.
• Roční úroky dělené 12 měsíci = měsíční úroky.
• Měsíční zájem dělen o 30 dní = denní úroky.
• denní úroky x 15 dní (k úhradě úroku k 1. prosinci) = úroková sazba.

Stejná zásada platí i pro prodejce, kteří musí platit úroky ve spojení s výplatou úvěru, podle požadavku příjemce úvěru.

Prorace daně z nemovitosti

Každý stát zakládá svůj kalendářní rok daně z majetku na jiném základě.

Například v Kalifornii je kalendářní rok od 1. července do 30. června. Nejprve zjistěte, jak váš kraj shromažďuje daně. Některé státy sbírají daně z nemovitostí předem, některé sbírají nedoplatky a některé sbírky závisí na ročním období.

Daně jsou nejčastěji placeny ve dvou splátkách. Další věcí je zjistit, zda doba, za kterou uzavíráte, zahrnuje předplacené daně. Pokud jsou daně předplacené a jste prodejcem, obdržíte kredit. Pokud jsou daně předplaceny a vy jste kupujícím, bude vám účtován poplatek. Opačný je pravdivý, pokud daně ještě nejsou splatné a splatné - prodávající obdrží debetní prorážení a kupující kreditní prorážení.

V některých situacích, i když daně nejsou dosud splatné a splatné, pokud je termín uzavření k datu splatnosti daní, vaše bližší zaplatí daně z výtěžku prodávajícího, zaplatí nepoužitou částku prodávajícímu a odpovídajícím způsobem účtovat kupujícímu.

Někteří kupující kupující budou požadovat v kupní smlouvě žádné daňové prorody, jestliže je zřejmé, že od kupujícího se očekává, že vrátí prodejci část předplacených daní. Pokud jste prodávající v této situaci a nerozumíte významu "žádné prorace", budete platit daně za dobu, kdy jste nemovitost neobcházela.

Protože většina sdružení vlastníků domácností shromažďuje měsíční poplatky předem (některé čtvrtletní nebo roční účty HOA), pokud prodávající dosud neuhradil poplatky, budou poplatky uhrazeny z výtěžku prodávajícího. Prodávající obdrží kredit za nevyužitou část poplatků.

Například pokud jsou poplatky 300 dolarů měsíčně, denní prorace je 10 dolarů. Když se transakce uzavře 10. dne v měsíci, bude prodávajícímu účtován 10 dnů poplatků HOA nebo 100 USD. Kupující zaplatí 200 dolarů za 20 dní poplatků HOA.

Prorace pronájmu

Nájem je obecně placen předem. Kupující, kteří si koupili investiční nemovitost, očekávají, že obdrží úvěr za část podílu nájemného, ​​která pokrývá dobu, kterou kupující bude vlastnit.

Prodej, který se uzavře 15. listopadu, zahrnující nemovitost užívající nájemce, která pronajímá za 1 000 USD měsíčně, bude mít za následek, že kupující dostane 15 dní předplaceného nájmu nebo 500 dolarů.

Prodávající obdrží debet ve výši 500 USD. Záruční vklady držené prodávajícím jsou také převedeny na kupujícího jako úvěr kupujícímu a debet na prodávajícího.

Pojištění Prorace

Pojistné je vyplaceno předem. Kupující obvykle při koupi domu uzavírají nové pojistné smlouvy. Pokud však kupující převezme stávající půjčku prodávajícího nebo koupí smlouvu o pozemku, může kupující požádat prodávající o převod stávající pojistky.

Požární pojistky jsou převáděny s nebo bez protiplnění. Se zřetelem na to, že prodávající bude hradit za toto období, prodávající nebude vlastnit nemovitost. Bez ohledu na to nebudou žádné proroky. Většina kupujících dnes získává novou politiku.

Prorace užitku

Nejčastěji se při zavírání vyplatí pomůcka, ale pro určité obce platí prorace. Například v okrese Sacramento, pokud prodávající neplatí služby krajům nebo městům (voda, kanalizace, odpadky), pak se podniky přepnou na daňové hodnocení.

Pomůcky jsou pak odečteny z daňového zákona pro prorace a kupující je připsán k budoucím daňovým účtům. Uvidíte tuto situaci v krátkých tržbách a foreclosures, protože pokud prodávající neposkytne hypoteční splátky, prodávající pravděpodobně ani neplatí účty za služby.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.