Je tržní trh s nemovitostmi?

V roce 2017 se většina Američanů začala obávat, že se trh s nemovitostmi bude havarovat. Ve skutečnosti 58% respondentů souhlasilo s tím, že v příštích dvou letech bude "bublina na bydlení a korekce cen". V důsledku toho 83 procent z nich věří, že je vhodný čas prodávat.

Výstražné značky

Existuje spousta signálů, že trh s bydlením směřuje do oblasti bublin. Většina zhroucení nastává pouze proto, že se objevila bublina aktiv.

Jedním z příznaků bubliny aktiv je, že ceny domů eskalovaly. Ceny domácích středních rodinných domů jsou o 32 procent vyšší než inflace. To je podobné roku 2005, kdy bylo o 35 procent nadhodnoceno.

Barometr Housing Bellwether je index domů a hypotečních společností. V roce 2017 to vyvrcholilo, jako tomu bylo v letech 2004 a 2005. To je podle jeho tvůrce Stack Financial Management, který ho použil k předpovědi finanční krize v roce 2008. Stejně tak od března 2009 vzrostla společnost SPDR S & P Homebuilders ETF o 400 procent. Překonala růst S & P 500 o 270 procent.

Národní index Case-Shiller dosáhl rekordních maxim v prosinci 2016. Růst cen je soustředěn v sedmi městských oblastech. Ceny domů v Denveru a Dallasu jsou o 40 procent vyšší než jejich předchůdcové vrcholy. Ceny v Portlandu a Seattle jsou o 20 procent vyšší a Boston, San Francisco a Charlotte jsou o 10 procent nad jejich vrcholy.

Podle ceny společnosti CoreLogic ceny domů v Denveru, Houstonu, Miami a Washingtonu, D.C. jsou o více než 10% vyšší než udržitelné úrovně.

Zároveň dochází k prudkému poklesu bydlení. V roce 2010 bylo 11 procent pronajatých jednotek v celé zemi dostupné pro domácnosti s nízkými příjmy. Do roku 2016 klesla na pouhých 4 procenta.

Nedostatek je nejhorší ve městech, kde ceny domů vzrostly. Například Colorado je zásoba cenově dostupných nájmů klesla z 32,4% na pouhých 7,5% od roku 2010.

V březnu roku 2017 varoval William Poole, inženýr z Institutu Cato, o další krizi subprime. Varoval, že 35 procent úvěrů společnosti Fannie Mae vyžaduje hypoteční pojištění. To je asi úroveň v roce 2006. V některých ohledech jsou tyto úvěry horší. Fannie a Freddie snížili definici subprime z 660 na 620. To znamená, že banky již nevyzývají dlužníky se skóre mezi 620 a 660 subprime. Poole byl vedoucím Federal Reserve Bank of Kansas, který varoval před rizikovou hypotékou v roce 2005.

V roce 2016 bylo koupeno 5,7% všech domácích prodejů za účelem rychlého prodeje. Tyto domy typu "flip" jsou renovovány a prodány za méně než rok. Společnost Atto Data Solutions uvedla, že je to nejvyšší procento od roku 2006, během posledního boomu.

Crash na trhu s bydlením v roce 2008

Lidé, kteří byli zachyceni v roce 2008, jsou vystrašeni, že bublina v roce 2017 povede k další havárii. Ale to bylo způsobeno silami, které již nejsou přítomné. Úvěrové swapy zajišťují deriváty, jako jsou cenné papíry zajištěné hypotékou. Manažeři hedžových fondů vytvořili obrovský požadavek na tyto údajně bezrizikové cenné papíry.

To vyvolalo poptávku po hypotékách, které je podporovaly.

Chcete-li splnit tento požadavek na hypotéky, banky a hypoteční makléři nabízeli úvěry na bydlení téměř každému. V roce 2006 vytvořili hypotéční krizi s rizikovými hypotékami.

Na trhu vstoupilo mnoho nekvalifikovaných kupujících, poptávka stoupla. Mnoho lidí koupilo domy jako investice k prodeji, protože ceny stále stoupaly. Vystavovali iracionální bujarost, charakteristickou rysku jakékoli bubliny aktiv.

V roce 2006 konečně domácí výrobci dostali poptávku. Když nabídka překonala poptávku, ceny nemovitostí začaly klesat. To roztrhlo bublinu aktiv.

Národní asociace realitních kanceláří v září 2006 uvedla, že ceny domů klesly poprvé za 11 let. Inventář byl vysoký a poskytoval 7,5 měsíční nabídku. V listopadu se oddělení obchodu odhalilo, že nové povolení k bydlení bylo o 28 procent nižší než v roce 2005.

Federální rezervní útvar však tyto varování ignoroval. Domnívalo se, že ekonomika je natolik silná, že vytáhne bydlení z jejího propadu. Poukázala na silnou zaměstnanost, nízkou inflaci a vyšší spotřebitelské výdaje. Zároveň slíbila snížení úrokových sazeb. To by dalo hospodářství dostatek likvidity k růstu paliva.

Fed podhodnocoval velikost a dopad trhu cenných papírů zajištěných hypotékami. Banky si najaly "kvantové jockery", aby vytvořily tyto nové cenné papíry. Napsali počítačové programy, které tříděly balíčky hypoték do vysoce rizikových a nízkorizikových svazků. Vysoce rizikové svazky zaplatili více, ale pravděpodobnost selhání byla vyšší. Balíky s nízkým rizikem byly bezpečnější, ale platily méně.

Tyto svazky obsahovaly neznámé částky hypoték s nízkým rizikem. Banky se nestaraly o úvěrovou bonitu dlužníků, protože prodávají hypotéky na sekundárním trhu.

Touloucí bomba byla miliony úročených půjček. Tito dlužníci mohli získat nižší měsíční platby. Tato hypoteční sazba se však po třech letech obnoví na vyšší úrovni. Mnoho z těchto majitelů domů nemohlo zaplatit hypotéku. Pak poklesly ceny bydlení a nemohly prodávat své domy za účelem zisku. V důsledku toho selhaly.

Když byly dobré časy, nezáleželo na tom. Každý si koupil vysoce rizikové svazky, protože daly vyšší výnos. Vzhledem k poklesu trhu s bydlením každý věděl, že výrobky ztrácejí hodnotu. Vzhledem k tomu, že je nikdo nerozuměl, prodejní hodnota těchto derivátů byla nejasná.

V neposlední řadě, mnoho z kupujících těchto MBS nebyli jen dalšími bankami. Jednalo se o individuální investory, penzijní fondy a zajišťovací fondy. To rozložilo riziko v celé ekonomice. Hedgeové fondy používaly tyto deriváty jako zajištění k půjčování peněz.To vytvářelo vyšší výnosy na býčím trhu, ale zvětšovalo dopad jakéhokoli poklesu. Komise pro cenné papíry a burza neregulovala hedgeové fondy, takže nikdo nevěděl, kolik toho se děje.

Fed si neuvědomil, že do března 2007 došlo k rozpadu. Uvědomil si, že ztráty na krytí hedgeových fondů by mohly ohrozit ekonomiku. V létě banky nechtěly půjčovat si navzájem. Měli strach, že na oplátku přijmou špatné MBS. Bankéři nevěděli, kolik špatných dluhů mají na svých knihách. Nikdo nechtěl to přiznat. Pokud tak učiní, pak by se jejich rating snížil. Pak by jejich cena akcií klesla a nebylo by schopno získat více finančních prostředků, aby zůstali v podnikání. Akcie na burze viděly po celé léto, protože pozorovatelé trhu se snažili zjistit, jak špatné jsou věci.

Do srpna byl úvěr tak silný, že Fed půjčil bankám 75 miliard dolarů. Chtěla obnovit dostatečnou likviditu, aby banky mohli zapsat své ztráty a vrátit se zpět do podnikání půjček. Místo toho banky přestaly půjčovat téměř všem.

Dolní spirála byla v chodu. Jak banky snižují hypotéky, ceny nemovitostí klesly dále. To způsobilo, že více dlužníků se dostalo do selhání, což zvýšilo špatné úvěry na knihy bank. To způsobilo, že banky půjčují ještě méně.

9 důvodů, proč není hrozící havárie bydlení

1. Mezi trhem s bydlištěm existuje mnoho rozdílů v roce 2005 a v roce 2017. V roce 2005 dosáhly úvěry s rizikovým kapitálem více než 620 miliard dolarů a představovaly 20 procent hypotečního trhu. V roce 2015 činily 56 miliard dolarů a představovaly 5 procent trhu.
2. Banky zvýšily úvěrové standardy. Podle indexu úvěrového úvěru společnosti CoreLogic úvěry, které vznikly v roce 2016, patřily k nejvyšší kvalitě, která vznikla za posledních 15 let. V říjnu 2009 bylo průměrné skóre FICO 686, podle Fair Isaac. V roce 2001 bylo průměrné skóre 490-510.
3. Přísnější úvěrové standardy změnily trh "flip". Věřitelé financují pouze 55 procent hodnoty domu. "Flipper" musí přijít s ostatními. Během krize rizikových hypoték banky poskytly 80 procent a více.
4. Počet domů prodávaných dnes je o 20 procent nižší než vrchol před nárazem. To znamená, že je k dispozici pouze čtyři měsíční dodávky domů k prodeji. Výsledkem je, že asi 64 procent Američanů vlastní vlastní domovy ve srovnání se 68 procenty v roce 2007.
5. Domácí prodeje jsou nižší, protože recese zbrzdila schopnost mladých lidí začít kariéru a koupit si domy. Tváří v tvář špatnému trhu práce, mnoho z nich podpořilo své vzdělání. V důsledku toho jsou nyní zatíženy školními půjčkami. Tím je méně pravděpodobné, že dokážou ušetřit na nákup domova. To bude udržet poptávku dolů.
6. Ceny domů překonaly příjmy. Průměrný poměr nákladů k bydlení je 30 procent. V některých metropolích je výkyv na 40 nebo 50 procent. Bohužel, metro oblasti jsou také kde jsou pracovní místa. To přiměje mladé lidi, aby zaplatili víc za pronájem, aby byli blízko k práci, která neplatí dost na nákup domu.Třicet dvacát procent domácího prodeje dnes jde poprvé s domácími kupci, ve srovnání s 40 procenty historicky, říká NAR. Obvykle je tento kupující 32, vydělá 72, 000 dolarů a zaplatí za bydlení 182, 500 dolarů. Dvojčlenný pár zaplatí v průměru 208, 500 Kč.
7. Majitelé domů nevezmou z vlastních domovů tolik spravedlnosti. Home equity se v roce 2006 zvýšil na 85 miliard dolarů. V roce 2010 se zhroutil na méně než 10 miliard dolarů a zůstal tam až do roku 2015. Do roku 2017 se zvýšila pouze na 14 miliard dolarů. Obamacare je jeden z důvodů. Úpadek konkurzu klesl o 50 procent od přijetí ACA. V roce 2010 bylo podáno 1,5 milionu lidí. V roce 2016 to bylo jen 770, 846.
8. Někteří lidé poukazují na to, že národní ceny bydlení překročily vrchol roku 2006. Ale jakmile se upraví na 11 let inflace, jsou jen na úrovni roku 2004. Mezi lety 2012 a 2017 ceny domů vzrostly v průměru o 6,5 procenta ročně. Mezi lety 2002 a 2006 se zvýšily o 7,5 procenta ročně. V roce 2005 vzrostly o 16 procent.
9. Domácí stavitelé se zaměřují na domovy v horní části domu. Nové domy jsou větší a dražší. Průměrná velikost nového rodinného domu je téměř 2, 700 čtverečních stop. To je v porovnání s 2 500 čtverečních stop v roce 2006.

Co by mohlo způsobit kolaps

Vyšší úrokové sazby způsobily v minulosti kolaps. To proto, že půjčky jsou dražší. To zpomaluje stavbu domu a snižuje nabídku. Zároveň však zpomaluje poskytování úvěrů, které se zpomalují. Celkově pomalý a stabilní růst úrokových sazeb nepovede ke vzniku katastrofy.

Je pravda, že vyšší úrokové sazby předcházely kolapsu bydlení v roce 2006. Ale to je kvůli mnoha dlužníkům, kteří měli úročené úvěry a hypotéky s nastavitelnou sazbou. Na rozdíl od konvenčního úvěru úrokové sazby narůstají spolu s úrokovými sazbami. Mnozí také měli úvodní časy, které se po třech letech obnovily. Když Federální rezerva zvýšila sazby ve stejnou dobu, kdy se vynulovala, dlužníci zjistili, že již nemohou platit. Ceny domácností klesly ve stejnou dobu, takže tito držitelé hypoték nemohli prodat dům nebo . To je důvod, proč jsou defaultní sazby tak vysoké.

Historie sazeb Fed fondu ukazuje, že Fed zvýšil sazby příliš rychle mezi roky 2004 a 2006. Tato sazba byla 1. 0 procent v červnu 2004, zdvojnásobit na 2,25 procent do prosince. Do prosince 2005 opět zdvojnásobila sazby na 4,25 procenta. O šest měsíců později byla míra 5,25 procenta.

Fed zvýšil sazby mnohem pomaleji než od roku 2015. V prosinci 2015 to zvýšil na 0,5 procenta. Do konce roku 2016 to zvýšil o 1/4 bodu a do června 2017 na 1,25 procenta.

Trh s nemovitostmi by se mohl zhroutit, kdyby se banky a hedžové fondy vrátily investovat do rizikových finančních produktů. Tyto deriváty byly hlavní příčinou finanční krize. Banky rozdělily hypotéky a prodaly je v cenných papírech zajištěných hypotékou. Tyto cenné papíry byly větší záležitostí než samotné hypotéky. To je důvod, proč banky prodávaly hypotéky téměř každému. Potřebovali je na podporu derivátů.Nakrájely je tak, aby špatné hypotéky byly skryty ve svazcích s dobrými. Pak, když dlužníci selhali, všechny deriváty byly podezřelé z toho, že jsou špatné. To je důvod, proč způsobil zánik Bear Stearns a Lehman Brothers.

Plán pro daňovou reformu společnosti Trump může způsobit pokles cen, který by mohl způsobit kolaps. Kongres navrhl odstranit odpočet hypotečních úrokových sazeb. Tento odpočet činí 71 miliard dolarů. Jedná se o federální dotaci na trhu s bydlením. Daňová újma pomáhá majitelům domů mít průměrnou čistou hodnotu 195, 400 dolarů. Je to mnohem větší než průměrná čistá hodnota pronájátorů v hodnotě 5, 400 dolarů. Dokonce i v případě, že daňový plán zachovává odpočet, daňový plán odvádí většinu pobídky. Trumpův plán zvýšil standardní odpočet. V důsledku toho Američané už nebudou uvádět. Když k tomu dojde, nemohou využít odpočtu úroků z hypoték. Odvětví nemovitostí je proti daňovému plánu.

Trh by se mohl zhroutit, kdyby se výnosová křivka směnných karet Spojených států stala obrácená. To znamená, že úrokové sazby pro krátkodobé Treasury jsou vyšší než dlouhodobé výnosy. Normální krátkodobé výnosy jsou nižší, protože investoři nevyžadují vysokou návratnost investic za méně než rok. Když to invertuje, znamená to, že investoři si myslí, že krátkodobý je riskantnější než dlouhodobý. To má za následek spouštění hypotečního trhu a signalizuje recesi. Výnosová křivka se obrátila před recesemi v letech 2008, 2000, 1991 a 1981.

Budou ceny domů klesat?

V poslední bublinech na bydlení předložili stavebníci povolení k nové výstavbě. To bylo méně než 1 milion v roce 1990 během recese. Postupně se v průběhu devadesátých let zvýšila, v roce 1998 přesáhla 1 milion. Zůstala na této úrovni až do roku 2002, kdy přesáhla 1,5 milionu. V roce 2004 a 2005 zaznamenala rekord ve výši 2 miliony. V roce 2006 začaly ceny bydlení klesat. Domovní stavitelé hledali více než 1,5 milionu povolení. To se snížilo na méně než 1 milion v roce 2007. Do roku 2009 se zhroutil na 500 000.

Postupně se postupně zotavily na 1,3 milionu v roce 2017. Očekává se, že se budou snižovat, až na 1 milion do roku 2020.

Kdy se bude trh s bydlením znovu zhroutit?

Další trhová havárie nastane v roce 2026, tvrdí profesor Teo Nicholas z Extension School Harvard. On to založil na studii ekonoma Homera Hoyta. Populace a busty nemovitostí následovaly 18letý cyklus od roku 1800. Jedinými výjimkami byla druhá světová válka a stagflace.

Nicholas říká, že trh s nemovitostmi v roce 2017 je stále ve fázi expanze. Další fáze, hypersupply, nedojde, dokud se počty neobsazených nájmů nezvýší. Pokud k tomu dojde, když Fed zvýší úrokové sazby, může to způsobit havárii.

Jak se chránit před havárií

Jste-li mezi většinou Američanů, kteří mají strach, pak máte sedm věcí, které můžete udělat, abyste se ochránili před havárií v oblasti nemovitostí.

1. Prodávejte dům, ve kterém žijete, nikoli flip. Dvě třetiny domů ztratily ve finanční krizi druhé a třetí domovy.Když prodejní cena klesla pod hypotéku, majitelé odešli. Chovali si své domy, ale ztratili své investice.
2. Získejte hypotéku s pevnou úrokovou sazbou. Vzhledem k tomu, že sazby hypoték stoupají, vaše platba zůstane stejná. Pokud to znamená, že si můžete dovolit pouze menší dům, tak to bude. To je lepší než riziko a pozdější ztrátu.
3. Pokud získáte hypotéku s proměnlivou úrokovou sazbou, zjistěte, jaká bude úroková sazba při její resetu. Vypočítejte měsíční platbu a ujistěte se, že si ji můžete dovolit zaplatit současnými příjmy. Udělejte rozdíl mezi touto budoucí platbou a tím, co platíte dnes s nižší úrokovou sazbou, a uložte ji. Tímto způsobem budete mít prostředky na zaplacení hypotéky, pokud váš příjem klesá.
4. Koupit nejhorší dům v nejlepší oblasti, kterou si můžete dovolit. Ujistěte se, že oblast má dobré školy, i když nemáte v plánu mít děti samy. Potenciální kupci budou. Vždy můžete dům zlepšit v průběhu let, pokud váš příjem dovolí. Dobré čtvrti nebudou trpět tolik v příštím útlumu jako chudší oblasti. Také se odrazí rychleji.
5. Ujistěte se, že váš dům má alespoň tři ložnice. To přiláká rodiny, pokud potřebujete prodávat.
6. Nejlepší způsob, jak se chránit, je s dobře diverzifikovaným portfoliem aktiv. Diverzifikace znamená vyváženou kombinaci akcií, dluhopisů, komodit a vlastního kapitálu ve vašem domě. Většina finančních plánovačů nezahrnuje domácí kapitál jako majetek, ale měli by to být. Je to největší aktivum, které většina lidí vlastní.
7. Chcete-li omezit škody na kolapsu nemovitostí, kupte si nejmenší dům, ve kterém můžete rozumně bydlet. Snažte se splácet hypotéku brzy, abyste neztratili svůj domov v útlumu. Zvyšte své investice do akcií, dluhopisů a komodit tak, aby se rovnali nebo překračovali váš vlastní kapitál. Pokud je v bydlení bublina aktiv, nepodcházejte pokušení refinancovat a vybírat kapitál. Místo toho přehodnoťte alokaci aktiv, abyste se ujistili, že je stále vyrovnaný.