Velký realitní mýtus

Nákup primárního bydlení je pravděpodobně nejlepší rozhodnutí, které někdo může udělat pro svou finanční budoucnost. Nicméně, když se dostanete do druhých domů, prázdninových domů, pronajatých nemovitostí, komerčních budov a surových pozemků držených pro potenciální zhodnocení, hrajete úplně novou kuličkovou hru.

To proto, že po dlouhou dobu se skutečné výnosy (bez inflace), které nabízejí běžné akcie, rozdrtily dostupné nemovitosti.

Ano. Četl jsi to správně. Američané se stali tak okouzleni vlastnictvím nemovitostí, že si často neuvědomují, že nemovitost se zvyšuje v hodnotě od 500 000 dolarů na 580 000 dolarů během pěti let poté, co podpořila náklady na úroky po zdanění hypotéky, náklady na titul, atd., ani neudrží krok s inflací! To, že zisk ve výši 80 000 dolarů nebude kupovat víc zboží a služeb; stejné množství hamburgerů, bazénů, nábytkových sestav, klavírů, automobilů, plnicích per, kašmírových svetrů nebo jakéhokoli jiného, ​​co byste chtěli získat. Za předpokladu plné hypotéky ve výši 6,25% byste za těchto pět let zaplatili za přísné daňové odpočty 151, 401 hrubých úroků nebo zhruba 93, 870 dolarů (a to předpokládá, že jste v horní části, nejvýhodnější hypoteční zůstatek by byl snížen na zhruba 466, 700 dolarů, což vám dalo kapitál ve výši 113, 300 dolarů (tržní hodnota 580 000 dolarů - 466 dolarů, 700 hypoték = 113 dolarů, 300 akcií). Během této doby byste se vyhnuli 184 dolarů, 715 v platbách.

Faktorování v oblasti péče o nemovitosti, pojištění a dalších nákladů by znamenalo, že vaše hrubé výdaje by byly nejméně 200 000 dolarů.

To by mělo ilustrovat základní zásadu, : Nemovitost je často způsob, jak udržet peníze, které byste jinak zaplatili v nákladech na nájemné, ale nebude pravděpodobně vytvářet dostatečně vysoké míry návratnosti k tomu, aby podstatně přispěl k bohatství.

Existují samozřejmě speciální operace, které dokáží a vytvářejí vysoké výnosy na základě leveraged účtů, jako jsou dodavatelé s nízkými náklady na nákup, rehabování a prodej domů, hotelové návrháři vytvářejí vzrušující cíl v horké části města (je třeba zdůraznit, že v tomto případě není tvorba bohatství přicházející z nemovitosti, ale z podnikatelského nebo běžného majetku, který vzniká prostřednictvím hotelových provozů) nebo skladovacích jednotek v město s jinými srovnatelnými nemovitostmi (i když skutečné bohatství nepochází z nemovitosti, ale z podnikání, které je vytvořeno!)

Co způsobilo, že se tento velký mýtus nemovitostí vyvíjí? Proč jsme ho podvedeni?Pokračujte v čtení pro informace, odpovědi a praktické informace, které můžete použít.

1. Pro mnoho investorů je nemovitost mnohem hmatatelnější než akcie

Průměrný investor se pravděpodobně nedívá na své akcie jako na zlomek skutečného, ​​bona fide podnikání, který má zařízení, zaměstnance a doufá, že zisk. Místo toho to považují za kus papíru, který se v diagramu otáčí. Bez konceptu základního zisku vlastníka a zisku z výnosů je pochopitelné, proč mohou paniku, když akcie Home Depot nebo Wal-Mart klesnou ze 70 na 33 dolarů.

Blahopřeji si neuvědomujeme, že cena je nejdůležitější - to je to, co zaplatíte, je rozhodujícím faktorem vašeho návratnosti investic - myslí si, že akcie jsou více než loterie než vlastnictví, otevření

The Wall Street Journal a doufat, že uvidíme nějaký vzestupný pohyb. Můžete jít do pronájmu nemovitostí; podržte ruce podél zdí, zapněte a vypněte osvětlení, kosení trávníku a pozdravte své nové nájemníky. S akciemi Bed, Bath, and Beyond, které sedíte na vašem účtu pro zprostředkování, nemusí vypadat skutečně. Dokonce i kontroly dividend, které by byly obvykle zasílány do vašeho domu, podniku nebo banky, jsou nyní často elektronicky uloženy na váš účet nebo automaticky reinvestovány. Ačkoli je v dlouhodobém horizontu statisticky pravděpodobnější, že budeme vytvářet čistou hodnotu prostřednictvím tohoto typu vlastnictví, nebude se to cítit jako skutečné jako vlastnictví.

2. Nemovitosti nemají denní kótovanou tržní hodnotu

Nemovitost na druhou stranu může nabídnout mnohem nižší splátky po zdanění, po-inflaci, ale ušetří ty, kteří nemají ponětí o tom, co dělají od vidění kótované tržní hodnoty každý den. Mohou pokračovat, držet svůj majetek a shromažďovat příjmy z pronájmu, zcela ignorují skutečnost, že pokaždé, když se úrokové sazby pohybují, je ovlivněna vnitřní hodnota jejich podílu, stejně jako akcie a dluhopisy. Tato chyba byla řešena, když Benjamin Graham učil investory, že trh je tam, aby jim sloužil, a ne instruoval je. Řekl, že získávání emocionální povahy cenových pohybů znamená rovnou duševní a emocionální utrpení nad jinými lidskými chybami. Coca-Cola se může obchodovat na 50 dolarů za akcii, ale to neznamená, že tato cena je racionální nebo logická, ani to neznamená, že pokud jste zaplatili 60 dolarů a ztrátu papíru 10 dolarů za akcii, udělali jste špatnou investici. Místo toho by měl investor porovnat výnos výnosů, očekávanou míru růstu a současný daňový zákon se všemi ostatními příležitostmi, které mají k dispozici, přidělit své zdroje tomu, který nabízí nejlepší, rizikově vázané výnosy. Nemovitost není výjimkou. Cena je to, co zaplatíte; hodnota je to, co dostanete.

3. To, co je v pořádku s tím, co je cenné

Psychologové nám již dávno říkali, že nadhodnocujeme důležitost toho, co je blízko a snadné, ve srovnání s tím, co je daleko. To může částečně vysvětlit, proč tolik lidí zřejmě podvádí svého manžela, zabije z korporátního konglomerátu nebo, jak to dokázal jeden obchodní vůdce, bohatý muž s 100 miliony dolarů v jeho investičních účtech může být trochu hněvivý, že ztratí 250 dolarů, protože nechal peníze na nočním stolku v hotelu.

Tento princip může vysvětlovat, proč se někteří lidé cítí bohatší tím, že mají 100 dolarů z příjmů z pronájmu, které se každý den objeví ve své poštovní schránce, zatímco zisk z příjmů generovaných jejich společnými akciemi je 250 dolarů. Může také vysvětlovat, proč mnozí investoři preferují dividendy v hotovosti za účelem sdílení zpětných odkupů, ačkoli tyto jsou daňově efektivnější a vše ostatní je stejné, což vede k většímu bohatství vytvořenému jejich jménem.

Toto je často doplněno velmi lidskou potřebou kontroly. Na rozdíl od společností Worldcom nebo Enron, účetní podvod lidí, se kterými jste se nikdy nesetkali, nemůže přemístit komerční budovu, kterou pronajmáte, nájemcům. Kromě požáru nebo jiné přírodní katastrofy, která je často kryta pojištěním, nebudete se náhle probudit a zjistíte, že vaše nemovitosti zmizely nebo že jsou uzavřeny, protože odškrtli z komise pro cenné papíry a burzu . Pro mnohé to poskytuje úroveň emočního pohodlí.