Zelené hypotéky v Kalifornii

Nejprve se zdá, že zelené hypotéky v Kalifornii vypadají jako dokonalý způsob financování energeticky úsporných vylepšení a upgradů pro váš domov. Existuje mnoho výhod pro zelené hypotéky, ale existují i ​​nebezpečí, která se skrývá v tom, že ne každé prodejní hřiště je rychlé nebo jasné, aby se zveřejnilo majitelům domů. Deštník, pod kterým tyto druhy financování spadá, je nazýván akronymem PACE, který označuje Property Assessed Clean Energy, ale můžete mít zajištěno hodnocení PACE doma, aniž byste někdy vyslechli termín PACE.

To je proto, že když programy PACE pocházejí z veřejných subjektů, jsou často spravovány soukromými subjekty, které používají jiný název jako HERO nebo Ygrene nebo California First. To jsou všechny příklady zelených hypoték PACE v Kalifornii. Odvolání těchto zelených hypoték je snadné pochopit, když uvidíte obrovské výhody nabízené majitelům domů.

Jak fungují zelené hypotéky PACE?

První výhodou není záloha. Programy PACE nabízejí 100% financování s malými až žádnými úvěrovými kontrolami. Platby nejsou zpracovávány v typickém způsobu hypotéky, protože zelené zástavní právo je připojeno k místnímu daňovému úřadu majitele domu a oblečeno jako hodnocení.

Pace green hypotéky umožňují okamžité financování prostřednictvím schválených dodavatelů pro stavební účely zahrnující energeticky úsporné domácí úpravy nebo instalace obnovitelných zdrojů energie, jako jsou okna s dvojitým sklem, systémy HVAC, vodní systémy nebo předběžné náklady na solární panely a další.

Nevýhody zelené hypotéky PACE

Někdy se při vzrušení přidáním energeticky účinných upgradů do domu a relativní jednoduchosti získávání těchto typů úvěrů majitelé domů zapomínají nakupovat za nejlepší ceny. Někteří majitelé nezná rozdíl mezi vylepšením oken ve výši 20 000 dolarů nebo upgradem okna "vylepšené" o 40 000 dolarů.

Vzhledem k tomu, že neexistují žádné výdaje z kapsy a celý projekt je financován z plateb daně z majetku, srovnávací nákupy by mohly klesnout.

Hlavní nevýhodou však není příliš platit, i když to je velmi vážné znepokojení. Základním problémem je, že majitelé domů často slibují, že zástavní právo je předpokládané novým kupujícím, v případě, že majitel domu zvolí později prodávat dům, což není pravda. Pokud například nový kupující souhlasí s převzetím nákladů na vylepšení a jen málo je ochotných, kupující nebude moci získat úvěr na koupi domu - nikoliv prostřednictvím půjček Fannie Mae ani Freddie Mac, ani půjček VA nebo FHA. Financování není možné, pokud kupující využívá konvenční nebo vládní financování k nákupu domů, protože banky to neumožní.

Federální agentura pro financování bydlení (FHFA) neumožní převzít, protože zelené financování je součástí zákona o dani z nemovitosti, což je považováno za nadřazené zástavní právo, což znamená, že bude mít přednost v případě uzavření trhu a bude zaplaceno jako první před stávajícími hypotékami.Poskytovatelé úvěru nechtějí, aby jiný subjekt získal nadstandardní postavení a měl by být umístěn před stávající půjčkou.

To znamená, že prodávat jinému kupujícímu, který financuje nákup, majitel domu bude muset zaplatit úvěr PACE v plné výši.

Chcete-li přidat urážku k zranění, může být výplata rovněž zahrnuta v předplatném. Samozřejmě, obezřetný domácí podnikatel, který by platil hotovost, například, by pravděpodobně trval na tom, že majitel domu zlevní cenu, aby umožnil případné splacení půjčky PACE. Takže majitel domů nemůže v této hře v případě dalšího prodeje skutečně vyhrát nebo vyjít vpřed, bez ohledu na to, jak je program prezentován vlastníkovi domu.

Je snadné zapomenout na zelené hypotéky v daních z nemovitosti

Mnoho majitelů domů prostě zaplatí daňový doklad, když dorazí dvakrát ročně, jinak je půjčka zadržena a platby jsou prováděny měsíčně kromě jistiny a úroků. Zástavní právo se často nezobrazuje nebo se zdá být daňovým hodnocením, které lze snadno odvolat úředníky hypotečního úvěru a dokonce i některými upisovateli. Věřitel mi v poslední době upozornil na spis, který měl úvěrový dotaz v úvěrové kontrole prodávajícího, což bylo provedeno několik měsíců před tím, než se prodejce rozhodl uvést domů na prodej.

Vzhledem k tomu, že šetření bylo provedeno během posledních 60 dnů, požádal o to důstojník hypotečního úvěru, jen aby se ujistil, že majitelé domů nepřijali další dluhy financováním automobilu nebo jiným významným nákupem.

Ukázalo se, že majitelé domů měli půjčku PACE ve výši 18 000 dolarů (8 25% úroků, 20 let). V úvěrové evidenci ani ve vlastnickém profilu společnosti nebyla zmínka o půjčce. To se nezobrazovalo v seznamu hodnocení současného daňového zákona. Věřitel obdržel kopii předběžné zprávy o titulu a jako výjimka bylo následující:

7. Posuzování a další záležitosti pro okres Sacramento obsažené v dokumentu nazvaném "Placení požadovaného smluvního posouzení" a / nebo "oznámení o posouzení" (Kalifornský program HERO) zaznamenaly číslo XX / XX / XXXX jako číslo dokumentu XXXXXXXXX, strana XXXX oficiálních záznamů. Jakékoliv hodnocení související s výše uvedeným dokumentem se sbírají s ročními daněmi.

U nezaostřeného oka se to zdá být jen dalším hodnocením. Je však důkazem půjčky PACE, která musí být zaplacena v plné výši uzavřením prodávajícím.

To neznamená, že půjčky PACE nebo program HERO jsou všechny špatné, protože to by nebylo pravda. Pro programy je mnoho výhod a pomáhá majitelům domů provádět zlepšení, která by jinak nemohla dovolit. Mějte však na paměti, že zveřejnění může být nedostatečné, aby pomohla majiteli porozumět důsledkům a jemným nuánům těchto úvěrů, které by mohly být, pokud jsou známy, dostatečné k tomu, aby majitel domu předal zelené hypotéky.