Dary nemovitosti: Šlechetnost může být zdaněna

Daňový základ nadaného majetku může být složitý. Zeptejte se Beverlyho v Atlantě v Gruzii, která píše: "Můj táta, 90 let a ve zjevném dobrém zdravotním stavu, mi dal na Floridě svůj pronajatý byt, který jsem si ho pronajal rekreantům. za 65 000 dolarů a teď je hodnoceno na 550 000 dolarů. Jsem jediné dítě a všechno zdědí, když můj táta projde.

Moje otázka zní: strašnou finanční chybu tím, že mi dávám tento byt, místo aby mi to nechal v jeho vůli? Řekl jsem mi, že pokud budu prodávat, což asi asi za dva roky, budu muset zaplatit tisíce z daně z kapitálových zisků a že to nebude Nebylo to možné, kdybych to zdědil.

Mám dva syny, kteří zdědí vše, co mám. Měl bych prodávat byt zpátky svému otci, abych se vyhnul daním, které bych vynaložil, kdybych ho prodal? kdybych se rozhodl, že bude muset prodávat v příštím roce, zaplatil by daně pouze z rozdílu současné hodnoty (550 000 dolarů) a cokoliv, co dostal nad tuto částku?

- 2 - -> Ale když ho prodám zpět, abych se vyhnula daním z kapitálových výnosů, a já to dědí, když projde, a kdyby mi to prodal, na jakou částku bych zaplatil daně? Potřebuji vědět, co mám dělat. Když jsem řekl svému účetnímu, že můj otec právě mi dal byt, řekl: "Víte, že to byla velká chyba z daňového hlediska." Jaké jsou důsledky všech mojích možností? Děkuji vám. "

Ačkoli je to nesmírně štědré, dělat dar nemovitostí často přichází s několika nevýhodami z daňového hlediska. Někteří daňoví profesionálové radí lidi, aby nikdy nedali nemovitosti. Myslím, že to je trochu příliš drsné, protože si můžete představit scénáře, kde dávání nemovitostí může být inteligentní daňový pohyb. To však není jedna z těchto situací.

Kapitálové zisky z darů vs. dědictví

obecně byste měli upřednostňovat dědictví spíše než dary nemovitostí.To je důvod, proč:

Exekutor vašeho otcovského panství ocení veškerý majetek svého majetku ke dni jeho smrti. šest měsíců po datu úmrtí a poté si může vybrat, zda datum ocenění má za následek nejméně možné důsledky z dani z nemovitosti.Podle dědice bude vaším nákladovým základem v nemovitosti reálná tržní hodnota ve zvolený den ocenění, nikoliv její počáteční nákup cena.

Toto se nazývá "zvýšené základ "a je to vynikající způsob, jak minimalizovat daň z kapitálových výnosů, pokud později prodáte nemovitost.

Nákladová základna příjemce je stejná jako cena dárce v dárcovské situaci. To dává darování méně příznivý způsob převodu majetku, ačkoli gifting může být vynikající strategie pro přesun kapitálových zisků na členy rodiny, kteří mají nižší sazby daně.

Například řekněme, že na některých akciích sedíte na dlouhodobých kapitálových ziscích a tyto zisky by vám byly zdaněny na 15 procent. Můžete tyto dary darovat jinému rodinnému příslušníkovi s malým nebo žádným příjmem a zisk by nebyl zdaněn, pokud je v 10 nebo 15% daňové pásmo. Zdanitelná částka zisku je v obou situacích stejná, takže darování je prostě způsob výběru příznivější daňové sazby z oceněných investic.

Kapitálové zisky z pronájmu nemovitostí

Vaše cena v nadaný byt je stejná jako cena vašeho otce, protože jste jej obdrželi jako dárek. Takže pokud tvůj táta koupil nemovitost za 65 000 dolarů, tak to je i tvoje cena. Budete muset pečlivě zkontrolovat i svůj "upravený nákladový základ" v nemovitosti. Poskytuji vzorec ve svém článku o výkazu výnosů z pronájmu podle plánu E. Váš nákladový základ je ještě snížen o částku odpisů, kterou jste vy a váš otec nárokoval nebo mohl uplatnit jako daňový odpočet.

Výtěžky z nájemního majetku budou dále zdaněny dvěma různými sazbami daně: sazby daně z běžné daně z částky zisku připadající na odpisy a dlouhodobé sazby daně z kapitálových zisků z jakéhokoli zisku, který zůstal po odpisu účetnictví.

Toto se nazývá návratnost odpisů.

Co dělat?

To, co byste teď měli dělat, závisí úplně na tom, jak dlouho plánujete ponechat nájemní nemovitost. Pokud byste to chtěli udržet po celý zbytek svého života a předat je vašim dětem jako dědictví, není nic opravdu potřeba udělat právě teď. Ale vy jste uvedli, že byste chtěli prodat nemovitost v příštích několika letech. Někdo bude muset zaplatit daň z kapitálových zisků, když k tomu dojde, buď váš otec, nebo vy nebo někdo jiný. Měli byste se posadit s daňovým odborníkem a naplánovat daňové důsledky různých strategií. Zjistěte, která strategie ušetří nejvíce daně.

Vaše možnosti zahrnují:

Uchovávejte dárek:

Budete-li prodávat nemovitost, budete na háku za daně. Ale pokud držíte majetek, dokud nezemřete, základna se zvýší a vaše dědicové ji mohou prodávat a ukrýt některé kapitálové zisky.

• Zrušit dar: Nejsem si jistý, jestli může být tento konkrétní dárek zrušen, v závislosti na tom, kolik let uplynulo od původního daru. Možná budete chtít zkonzultovat s právníkem.
• Dejte nemovitost zpět vašemu otci: Jeho nákladová základna bude stejná jako vaše nákladová základna, což znamená, že je to původní nákladový základ vašeho otce, upravený o odpisy a další faktory. Váš otec pak mohl nemovitost prodat nebo ji držet, dokud neumře.
• Dejte nemovitost někomu jinému: Zde je myšlenka zvolit někoho jiného, ​​možná vaše děti nebo jiného příbuzného, ​​za nejvýhodnější daňové důsledky založené na příjmu této osoby.
• Dejte nemovitost charitě: Charita může získat všechny zisky bez daně.