Prodává podnik vs prodej komerčních nemovitostí

Prodej aktivního podnikání, i když je do nemovitosti zahrnuta, vyžaduje velmi odlišný přístup k oceňování. Příliš často se realitní makléři a zprostředkovatelé tohoto rozdílu neuvědomují, protože nemají tolik požadavků na tento typ transakčního mixu.

Když vlastník firmy také vlastní nemovitost, bude chtít buď uzavřít podnikání a prodávat nemovitost, nebo prodat obě. Realitní makléři a zprostředkovatelé jsou v pokušení vyjádřit oba společně a to může být chyba.

Provozní podnik je velmi odlišné zvíře od nemovitosti, kde má bydliště. Existují také velmi rozdílné smluvní dohody nezbytné k převodu obchodního majetku. Nejsou jako nemovitý majetek a mohou vlastně obsahovat záruky objemu a stávající demografické údaje klientů / zákazníků. Parametry oceňování jsou velmi odlišné, neboť podnikatelský subjekt měl "dobré vůle", stejně jako existující smluvní a případně dodavatelské dohody. Někdy nemohou projít novým majitelem.

Profesionálové v oblasti nemovitostí, zejména ti, kteří se zabývají obchodními výklenky, mají znalosti a odborné znalosti, které analyzují výnosy a výdaje na pronájem a prezentují je klientovi / zákazníkovi za účelem rozhodování. Tam, kde mohou klesnout, je analýza podniku z finančního hlediska. Pod hladinou je hodně a přezkoumání zisku a ztráty a rozvahy nezačíná skutečné skutečnosti.

Ve venkovském prostředí, kde jsem praktikuje, realitní makléř uvedl firmu do prodeje a to bylo bez nemovitosti. Budova byla pronajata. Protože jsem měl zájemce, zavolal jsem a požádal jsem o finanční údaje, abych získal výsledky o P & L a rozvaze. Zavolal jsem zpět a požádal o rozdělení peněžních toků.

Broker nevěděl, co jsem žádal.

P & L podnikání se často velmi liší od peněžního toku; stačí požádat agent IRS. Jeden z výhod vlastnictví podniku je získání některých přestávek odečtením výdajů jako podnikání, které by jinak bylo osobní. Nemluvíme nutně o nezákonných nebo daňových obchodech. Příkladem by mohly být odpočty pro vozidlo a jeho náklady na provoz, protože může být použito jak pro osobní, tak i obchodní činnosti.

Byla to špatná služba pro svého klienta, aby si vybral své podnikání, když nejzákladnější požadavky nebyly v jeho znalostní bázi. Každý dobrý makléř bude vyžadovat od svých klientů analýzu peněžních toků jako jeden z nejdůležitějších finančních dokumentů. Úpravy hodnoty podniku jsou prováděny na základě položek v peněžním toku, včetně:

Podrobné tabulky všech příjmů
Podrobnosti o všech výdajích
Jaké výdaje skutečně plynou ve prospěch vlastníka > Úprava zpět na výnosy pro výdaje na vlastníka a prospěch, které zmizí (nejsou náklady na nového vlastníka)
Přírůstek výdajů na náklady vlastníka a přínosů, které vyžadují, aby nový kupující zvýšil výdaje (majitel spravovaný / manažer pronájmu)
V předchozí životní kariéře jsem prodávala firmu společnosti, která se vydává na burzu v New Yorku.

Poslali do týmu auditorů, kteří strávili několik týdnů, většinou ověřují mé peněžní toky. Příkladem výdajů na majitele, které odešly, byla můj nákladní vůz. Společnost mi poskytla vozidlo, všechny náklady, údržbu a palivo. Přidali zpět tyto výdaje a zvýšili hodnotu mé práce, protože to nebylo skutečné náklady, které by musely zaplatit po zakoupení.

Jak jsem uvedl v seznamu položek, pokud vlastník prodeje také řídil podnikání a nezaplatil si tržní kurz, kupující by musel přizpůsobit své ocenění podniku směrem dolů kvůli nutnosti pronájmu manažer tržního platu.

Jak můžete vidět, existuje řada faktorů, které činí ocenění provozujícího podnikání mnohem odlišnější od prodeje nemovitostí. A ani jsme se nedostali do inventáře.

Další věc týkající se oceňování podniků je různé způsoby, jak se vypočítají podle odvětví nebo typu podnikání.

Je zřejmé, že většina profesionálů v oblasti nemovitostí by neměla být zapojena do zprostředkování obchodních podniků, pokud nemají zkušenosti a odborné znalosti. Daleko lepší přístup by byl partner s obchodním makléřem, který nedělá realitní zprostředkování. Bude to vzájemně prospěšný vztah, přičemž každý z vás přinese klientovi / zákazníkovi maximální zkušenosti a hodnotu.