Před podpisem smlouvy o nájmu komerčních nemovitostí

Jste připraveni podepsat smlouvu o pronájmu komerčních nemovitostí pro administrativní budovu, obchodní prostory nebo pro jiné obchodní účely? Najděte nejdříve několik minut a přečtěte si tento seznam. Poté, co je inkoust suchý na pronájmu, je příliš pozdě na to, aby bylo možné provést změny.

Susan Dawson, partner ve společnosti Waltz, Palmer a Dawson, LLC, se zabývá otázkami, které byste si měli položit předtím, než podepíšeme komerční pronájem.

1. Četl jsem a pochopil celý leasing?

Ano, musíte to přečíst.

Já vím, je to velmi dlouhý dokument, ale potřebujete vědět, co to je v něm.

Zkontrolujte podmínky. Nepředpokládejme, že to mají pravdu. Ujistěte se, že jste zkontrolovali datum zahájení, datum ukončení, pronájem, eskalaci nájemného a další speciální podmínky, které jste vyjednali. Také se ujistěte, že víte, co jste povinni udělat.

Co je pronajímatel povinen udělat? Můžete to ukončit? Ujistěte se, že víte, do čeho se dostanete.

2. Byla jsem sjednala nejlepší možnou dohodu?

Jen proto, že ti dali nájem, neznamená to, že jsi vyjednal. Mnoho termínů v pronájmu je stále obchodovatelné. Když ho čtete, seznamte se se všemi ustanoveními, která se vám nelíbí, a zašlete je vašemu pronajímateli. Možná vás překvapí, kolik jsou ochotni změnit.

3. Mám svou obchodní strukturu na svém místě?

Pokud chcete být chráněni touto korporátní skořápkou, ujistěte se, že je na místě první.

Ujistěte se, že máte podepsané stanovy pro společnost nebo články organizace (některé státy nazývají tyto doklady Certifikáty) pro LLC zpět od ministra před podepsáním.

4. Rozumím nájemní terminologii?

Například většina pronájmů používá termín "CAM", který označuje "společnou údržbu prostoru".

Měli byste přidělit procentní podíl z CAM, za který jste zodpovědní, na základě procentního podílu budovy, kterou si pronajáte.

Ujistěte se, že procento je založeno na velikosti budovy a neliší se podle toho, kolik budovy je pronajato.

5. Přemýšlel jsem o žádosti o pronájem CAM Stop?

Většina pronájmů v těchto dnech je "trojnásobná čistá" (což znamená, že zaplatíte nájem, plus váš poměrný podíl CAM a daně z nemovitosti na nemovitosti).

Můžete požádat pronajímatele o pronájem CAM Stop, což znamená, že platíte pouze za zvýšení poplatků CAM a daní z majetku nad vaší počáteční dobou nájmu (často nazývanou "základní rok").

Zatímco pronajímatel může zvýšit vaši základní sazbu pronájmu, je z nájmu zapotřebí hodně "záhadného poplatku". Případně požádejte o čepičku na CAM, aby se nemohlo zvýšit o více než jisté sjednané procento.

6. Četl jsem definici CAM?

Jedná se pravděpodobně o jednu z nejvíce zmatených částí pronájmu a budete překvapeni, kolik platíte. Zkontrolujte, zda neplatíte za věci, které se týkají marketingového úsilí pronajímatele nebo právních poplatků spojených s vyjednáváním o jiných pronájmech.

Jiné věci, které byste chtěli zasáhnout, jsou administrativní poplatky ve výši více než 3%, které platí pro zaměstnance pronajímatele, náklady na výstavbu ostatních nájemních jednotek.

Přečtěte si více o vyjednávání termínů CAM.

7. Jaká je moj zodpovědnost za kapitálové výdaje?

"Kapitálové výdaje", pokud se používají v obchodním leasingu, obvykle odkazují na velké výdaje na strukturu, tj. E. střecha, nadace, HVAC (topení, větrání, klimatizace) a další významné opravy / výměny.

Co je "standardní" se liší od města k nemovitosti a majetku, ale obvykle doporučuji klientům, aby podepsali jakýkoliv nájem, který přenáší nájem těchto nákladů na opravy nebo náhradu. Pokud váš pronajímatel vyžaduje, abyste zaplatili za tyto náklady, existují kompromisy.

Například pokud leasing říká, že jste zodpovědní za opravu a výměnu vzduchotechnického zařízení, navrhněte pronajímateli, že udeří "výměnu" a že vaše povinnost opravy je omezena na smlouvu o údržbě, možná dvakrát za rok, a že být odpovědný za všechny opravy obecné až do určité roční maximální částky.

8. Je leasing přiřazen?

Zkontrolujte, zda má pronajímatel právo ukončit pronájem v případě, že požadujete zadání; to znamená, aby někdo dal smlouvu o pronájmu, pokud prodáváte firmu. U mnoha firem je vaše místo velkou součástí své hodnoty.

Pokud pronajímatel má právo ukončit nájem, jakmile požádáte o zadání, mohlo by to zabít váš prodej. Požádejte pronajímatele o zrušení tohoto ustanovení nebo o jeho změnu, aby se to nevztahovalo v případě prodeje vaší firmy. Uvědomte si, že pronajímatel si bude i nadále chtít právo odmítnout úkol, pokud nový nájemce není finančně přijatelný.

9. Potřebuji osobní záruku?

Pokud se můžete dostat pryč s podpisem nájemní smlouvy bez osobní záruky, jste nesmírně šťastní. Většina pronajímatelů v těchto dnech nepodepíše, dokud osobně nezaručíte pronájem. Záruky jsou však obchodovatelné.

Zvažte poskytnutí záruky pouze na část leasingového termínu, tedy na polovinu. Nebo vyjednejte záruku, která trvá jen 6 až 12 měsíců poté, co skončíte spíše než zbývající část doby pronájmu.

10. Jsem realistický?

Pokud vaše pronájmy představují 3% většího majetku, pronajímatel bude mnohem pravděpodobněji s vámi jednat, než pokud je váš prostor 25% nebo více. Abyste skutečně porozuměli, jaké věci jsou důležité pro jednání, zvážit přijetí právníka, který by přezkoumal dokument a pomohl s vyjednáváním.

Vaše pronájmy se mohou zdát neuvěřitelně jednostranné a zatěžující, ale pro některé z těchto ustanovení jsou některé velmi dobré důvody a právní zástupce vám může pomoci rozhodnout, kdy řezat a spustit, a kdy to stojí za to.

Další informace

Hledání a leasing místa podnikání