Jak vyjednávat CAM poplatky v obchodním leasingu

Soubor v: Leasing Obchodní kancelář, maloobchodní a průmyslové prostory

CAM poplatky mohou a měly by být vyjednány

Čím větší obchodní prostor si pronajmáte, schopen vyjednat poplatky za údržbu CAM (Common Area Maintenance) a veškeré související administrativní poplatky. Nicméně, bez ohledu na to, jak malý je prostor, nikdy nepřijmout podmínky jakéhokoliv pronájmu bez žádosti o lepší obchod.

Ve varovném prohlášení o obtížnosti pronikání do odvětví komerčních nemovitostí reportérka CFO Magazine Laura DeMars jasně ukazuje, že i profesionálové v oblasti nemovitostí mohou mít těžký čas pochopení složitosti poplatků CAM; "Komplikovanost odvětví znesnadňuje proniknutí do …" DeMars dále uvádí:

"Například v obchodních centrech nájemci zpravidla platí za údržbu budovy prostřednictvím poplatku za údržbu společného prostoru (CAM). Zatímco finanční ředitel společnosti pro správu nemovitostí přímo neřídí nájemce, stále potřebuje pochopit, jak jsou tyto poplatky shromažďovány … důležitější je, protože velcí maloobchodníci často popírají poplatky za CAM nebo platí pouze procentní podíl … finanční ředitel musí vědět, jak rozdílu nebo prokluzu CAM. "

Předtím, než se pokusíte o vyjednávání CAM nebo správních poplatků, ujistěte se, že rozumíte tomu, čím jsou. Pokud jsou CAM poplatky komplikovaným problémem pro CFO, měli byste jít lépe připraveni!

Průmyslové standardní poplatky CAM

Vzhledem k tomu, že stav některých společných prostor má přímý dopad na nájemníky, poplatky spojené s náklady na údržbu a opravy chodb, výtahů, schodišť, haly a společných prostorových toalet jsou poměrně standardní CAM poplatky. Také typicky hodnocené nájemníkům v CAM poplatcích jsou náklady spojené s údržbou parkoviště (včetně osvětlení a terénní úpravy) a chodníky.

Tipy pro vyjednávání standardních poplatků CAM

Pokud jsou poplatky, za které jste požádáni o zaplacení, neobchodovatelné, ujistěte se, že váš pronájem výslovně dovoluje přezkoumat účty pronajímatele. Podnikání je podnikání a toto by nemělo být považováno za nedůvěru u pronajímatele nebo něco osobního, ale placení neznámých poplatků pouze na základě dobré víry není dobré podnikání.

Vyžadovat nejméně, že pronajímatel musí poskytnout dokumentaci (odpovědnost) za všechny účtované poplatky, je jediným způsobem, jak zajistit, že budete účtováni spravedlivě.

Měli byste také vyjednat, kolik poplatků CAM může každý rok zvýšit - stanovit maximální částku nebo procentní sazbu. Tato "čepice" by měla být uvedena na seznamu odděleně od ostatních nárůstů nájemného.

_Zdroje:

_{Rosie Reesová. Retail Traffic Magazine Online. "Battle Over CAM Fees."1. září 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "The Real Deal. "Srpen 2007.}

Soubor v: Leasing Komerční kancelář, maloobchodní a průmyslové prostory

Provozní a manažerské poplatky

Pokud váš pronájem vyžaduje, abyste platili CAM poplatky za jakékoliv provozní náklady - okamžitě vznese námitky proti takovým nákladům. Pokud pronajímatel trvá, požádejte o zobrazení seznamu (důkaz) o těchto nákladech a o tom, jak byl váš podíl vypočten. Tyto poplatky nemusí být skutečně nazývány CAM poplatky, ale "Správní poplatky. "Správní poplatky jsou stále CAM poplatky - pronajímatel se snaží dostat vás na vlastní náklady. Administrativní poplatky jsou obvykle založeny na procentuálních nákladech CAM.

Tipy pro vyjednávání administrativních poplatků O & M

Většina nájemců bude mít námitky vůči provozním a správním poplatkům, protože pronajímatel již účtuje příjmy z nájemného i bez poplatků CAM. Pokud váš CAM poplatek zahrnuje platy pro manažery nebo administrativní personál (mimo nebo mimo provoz), náklady na pojištění odpovědnosti (budete muset zaplatit za své vlastní pojištění odpovědnosti - pronajímatel bude vyžadovat toto, než se můžete dostat dovnitř), inzerce a další propagační činnosti, profesionální služby, jako jsou právní nebo účetní služby, snažte se vyjednat z vašeho pronájmu.

Podle Rosie Reesové, "Battle Over CAM Charges", Retail Traffic Magazine ; "Spřízněné nájemce sníží procentní podíl (který se pohybuje od 25% do 5%) a z výpočtu vyloučí náklady typu bez údržby (např. Daně, pojištění, nástroje). "

Rees se také domnívá, že náklady na údržbu a opravy budov (tj. Střechy, základy budov a vnější stěny) by neměly být pronajaty nájemníky, protože to nejsou společné prostory používané nájemníky nebo jejich zákazníky. Rees přesně upozorňuje; "Pronajímatel už získává příjmy z těchto budov formou nájemného.

Jakékoli náklady na údržbu a nahrazení by měly být hrazeny pronajímatelem z výnosů z pronájmu. "

_Zdroje:

Rosie Rees. Retail Traffic Magazine Online. "Battle Over CAM Fees. "1. září 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "The Real Deal. "Srpen 2007.