Poplatky v oblasti leasingu

Při pronájmu komerčního prostoru zaplatíte víc než jen skutečné čtvereční stopy, které budete obsazovat. V mnoha komerčních pronájmech, a zejména v pronájmech v oblasti maloobchodních a průmyslových prostor, se mimořádné poplatky často označují jako poplatky za "udržování společného prostoru" (CAM). V neprůmyslových prostorech můžete slyšet tyto náklady označované jako "Load Factor", které zahrnují poplatky za CAM.

Existují dva základní výpočty poplatků CAM: variabilní CAM poplatky, u kterých je částka, kterou je nájemník povinen přispět zvýšením na základě řady faktorů; a poplatky za ploché CAM, kde jsou poplatky pevnou částkou.

CAM poplatky mohou být placeny měsíčně, čtvrtletně, ročně, nebo dokonce účtovány z času na čas, protože jsou vyžadovány hlavní opravy budovy nebo celého obchodního / průmyslového parku.

CAM poplatky mohou eskalovat jinou sazbou, než je měsíční leasingová sazba, protože mají tendenci být více variabilní. Takže je také důležité, aby váš nájemný rozdíl mezi "variabilním" a "pevným" poplatkem CAM a obsahoval nějaký limit, nebo maximálně vaše CAM poplatky mohou být každoročně zvýšeny. Tato míra růstu by měla být samostatnou úvahou od toho, kolik základního nájemného roste každý rok.

Většina definic poplatků CAM je zavádějící a příliš úzká

Existuje mnoho on-line definic poplatků CAM, které vymezují CAM poplatky jako nájemce, který sdílí část přímých nákladů na údržbu velmi specifických společných prostor . Tato zjednodušená definice nejsou zcela přesná a pronajímatel může zahrnovat mnoho nepřímých nákladů jako CAM poplatky, které nejsou tak zřejmé.

Tato praxe byla hojně diskutována mezi průmyslovými odborníky o tom, zda je to etické či dokonce legální. Stručně řečeno, nikdy byste neměli podepsat smlouvu, aniž byste pochopili, jaké poplatky CAM pokrývají v rámci vašeho jedinečného komerčního pronájmu .

Účel CAM poplatků: Jaké jsou CAM poplatky?

Poplatky CAM i Load Factor slouží stejnému základnímu účelu: Požadovat, aby nájemci pomohli pokrýt přímé náklady pronajímatele na "společné prostory. "Společné prostory mohou zahrnovat jak interní (haly, výtahy, lobby, veřejné koupelny apod.), Tak i externí náklady (parkoviště, krajinářské oblasti apod.).

Ujistěte se, že jste uvedli v pronájmu přesně to, co vaše CAM poplatky budou pokrývat, jak často se mají platit a kolik se mohou zvyšovat každý rok. Pokud budete muset pomoct s náklady na rozsáhlé renovace, jako je oprava parkoviště nebo jakýkoli typ strukturálních oprav, obraťte se písemně. Uveďte seznam pronajímatele, když jsme tyto opravy provedli naposledy a kdy jsou naplánovány nebo předpokládány, že budou provedeny v budoucnu.

Ne všichni majitelé domu budou vyžadovat nájemce, aby vám pomohli s výdaji, jako je zastřešení, údržba parkovacích míst a strukturální opravy, a ve skutečnosti neexistuje žádný "standard", který by se vztahoval na leasing, takže se nespoléhejte pouze na to, ujistěte se, že poplatky CAM jsou vysvětleny.

Pronajímatel může zahrnovat širokou škálu výdajů, které jsou jednoduše uvedeny jako "CAM poplatky" nebo "správní poplatky" na základě toho, že se jedná o výdaje, které pronajímatel platí ve prospěch všech nájemců. Pokud poplatky za CAM nejsou jasně uvedeny nebo vysvětleny v pronájmu, ujistěte se, že jste se konkrétně zeptali, zda platí některý z následujících faktorů:

• Bezpečnostní systémy nebo platy nebo jiné náklady spojené s personálem bezpečnosti na místě.
• Povolení, daně, pojištění nebo jakékoli právní náklady.
• Reklama, známky nebo jiné obecné režijní náklady, které pronajímatel vynaložil na provoz nebo propagaci budovy (tj. Platy nebo výhody pro zaměstnance na místě nebo dokonce mimo pracoviště).
• Opravy a rekonstrukce údržby majetku, včetně doplňků nebo rekonstrukcí terénních úprav, exteriérových malířských, exteriérových nebo parkovacích svítidel, dlažby nebo rekonstrukcí, zastřešení nebo opravy a modernizace centrálních vodovodů, elektroinstalace, kanalizace a HVAC systémy.
• Utility, nájemné nebo jakékoliv další náklady na údržbu samostatných kancelářských prostorů v areálu nebo mimo areál.

Proč je důležité porozumět Přesně Jaké CAM poplatky jsou uvedeny ve vašem obchodním leasingu

V roce 1989 jsem pronajal průmyslový prostor pro otevření řemeslného kontejneru a hobby obchodu. Park vypadal, že je v dobrém stavu a pronajímatel byl přítel rodiny a snížil nájem o třetinu jako zdvořilost. Jednalo se o první průmyslový leasing, který jsem podepsal, a plně si neuvědomil sílu CAM poplatků. Jinými slovy jsem podepsal závazný právní dokument bez toho, abych věděl, co podpisuji.

Nevěděl jsem, co je Triple Net Lease, jen abych se vyhnul podpisu. Požádala jsem pronajímatele, jaký druh pronájmu jsem chtěl podepsat, a nikdy jsem neslyšel termín "Triple Net". Místo toho mi bylo řečeno, že můj pronájem má CAM a administrativní poplatky. Co jsem tehdy neuvědomil, že správní poplatky obsahovaly daně, pojištění a celou řadu dalších velmi drahých nákladů.

Vlastník parku zahájil rozsáhlou rekonstrukci parku pouze jeden měsíc od pronájmu, včetně přepracování předních jednotek tak, aby vypadaly spíše jako obchodní prostory. Znaky byly změněny, budova byla překreslena a některé konstrukční změny byly provedeny před průmyslovým parkem.

Bill byl rozdělen mezi všechny nájemníky a přestože jsem měl velmi malou jednotku, přinesl jsem si účet ve výši 5 000 dolarů - můj podíl na parku se zlepšil, i když jednotka byla na straně a v žádném případě přímo neprospěla z jakéhokoli zlepšení. Jiní nájemníci byli v poplatcích za renovace téměř 20 000 dolarů. Kdybych si četli nájem lépe, věděla bych dost, že bych se alespoň zeptal, zda jsou v blízké budoucnosti naplánovány nějaké upgrady a že to, co jsem si myslel jako jednoduchý nájem, byl ve skutečnosti trojnásobný čistý leasing v přestrojení.

Přehled CAM poplatků

• CAM je zkratka pro "údržbu společného prostoru".
• Náklady CAM jsou přiděleny nájemcům na poměrném základě: čím více čtverečních záznamů nájem nájemníků, tím větší je procento výdajů CAM musí to platit.
• CAM poplatky hradí nájemce (nájemce) vlastníkovi (pronajímateli), který pomáhá pokrýt náklady na režijní a provozní náklady a majitelé pozemků se mohou snažit zahrnout širokou škálu svých nákladů jako poplatky CAM.
• Společné prostory obvykle zahrnují prostor přístupný, využívaný, využívaný nebo sdílený všemi nájemníky a téměř vždy zahrnují chodby, výtahy a schodiště, lobby a veřejné toalety.
• CAM poplatky mohou být také účtovány za externí prostory, jako jsou chodníky a parkoviště, a v některých případech i za externí zařízení.
• Správní poplatky mohou být účtovány na základě procentního podílu sazby CAM za provozní náklady a náklady na údržbu spojené s neuznávanými oblastmi nebo platy - věci, které nejsou skutečně běžnými výdaji a výdaji, většina nájemců bude nucena k tomu, aby přispěla.
• Ne všichni pronajímatelé účtují poplatky za CAM, ale většina z nich se děje, zejména v komerčních průmyslových prostorách a maloobchodních pronájmech.
• Nezáleží na tom, co pronajímatel zavolá poplatky, pokud platíte za údržbu, daně a pojištění, váš pronájem je trojnásobný čistý pronájem - nejméně příznivý ze všech nájmů pro nájemníky.