Nákup financování vlastníkem domů s vlastníkem

Žádáním prodávajícího, aby vám poskytl financování vlastníkem k nákupu domů, může být obtížné. To je částečně proto, že pokud se zeptáte zprostředkovatele výpisu, pokud majitel bude nést některé nebo veškeré financování, agent pravděpodobně neví. Proč? Agent se nikdy neptal. Pravděpodobně se o to ani nestará.

Pokud se zeptáte prodejce přímo, prodejce pravděpodobně řekne ne. Prodejci často odmítají návrh financování vlastníkem, protože nikdo nevysvětlil výhody či navrhované financování vlastníkem jako způsob prodeje domů.

Většina prodejců neprodává dům každý den. Jejich znalosti jsou omezeny na konvenční praktiky, kdy kupující jde do banky, aby získal hypotéku.

Nicméně, pro prodejce, jehož dům není prodáván, nebo když jsou tradiční pokyny věřitele zpřísněny, financování majitelů se najednou stane velmi oblíbeným. Financování vlastníkem je určitě životaschopnou volbou pro některé na trzích kupujících. Jen tak ne tak v prodejních trzích.

Co financuje majitel?

Je-li část nebo veškerá kupní cena, snížená o zálohu kupujícího, provedena (financována) prodejcem, prodávající poskytuje financování vlastníkem. Nezáleží na tom, zda má majetek stávající úvěr, s výjimkou případů, kdy by stávající věřitel mohl urychlit půjčku při prodeji kvůli doložené doložce. Místo nákupu do banky kupující dává prodávajícímu finanční instrument jako důkaz o úvěru a provádí platby prodávajícímu.

Pokud je nemovitost volná a čistá, což znamená, že prodávající má jasný titul bez jakýchkoliv půjček, prodejce by mohl souhlasit s tím, že bude financovat veškeré financování.

V takovém případě se kupující a prodávající dohodnou na úrokové sazbě, výši měsíční platby a termínu úvěru a kupující zaplatí prodávajícímu za vlastní kapitál prodávajícího na základě splátky.

Bezpečnostní nástroj je obecně zaznamenáván do veřejných záznamů, které chrání obě strany. Mějte na paměti, že některé zákony zakazují platby balónem.

Některé federální vládní právní předpisy mohou rovněž řídit financování vlastníků. Možná budete chtít získat právní pomoc, abyste se ujistili, že dodržujete zákon.

Typy financování vlastníkem

Většina transakcí s nákupními penězi je obchodovatelná. Prodejci a kupující mohou svobodně jednat o podmínkách financování vlastníkem, podléhají zákonům o úkonech a dalších státních předpisů. Opět můžete chtít vyhledat právní poradenství.

Zatímco neexistuje žádná standardní záloha, mnoho prodejců si přeje dostatečnou zálohu na ochranu jejich vlastního kapitálu. Zálohy se mohou lišit od velmi malých až po 30 procent. Prodejci se domnívají, že jejich kapitál je zajištěn kupujícím na zálohu, protože kupující je méně pravděpodobné, že dojde k uzavření trhu, pokud investovali spoustu peněz předem.

Některé varianty financování vlastníkem zahrnují:

• Pozemkové smlouvy.

  Smlouvy o pozemcích neposkytují kupujícímu právní nárok, ale kupujícímu poskytují spravedlivý titul. Kupující provede platby prodávajícímu na určité období. Při konečné platbě nebo refinancování kupující obdrží listinu.

• Upomínky a hypotéky.

  Prodávající mohou nést hypotéku za celou zůstatek kupní ceny (sníženou o zálohu), která může zahrnovat podkladovou půjčku. Tento typ financování se nazývá "all-inclusive hypotéka" nebo "all-inclusive trust list" (AITD). Prodávající obdrží přepsání úroku z podkladového úvěru.

  Prodávající může také nosit juniorskou hypotéku, v takovém případě by kupující převzal titul podléhající stávající půjčce nebo získal novou první hypotéku. Kupující obdrží listinu a dává prodávajícímu druhou hypotéku za zůstatek kupní ceny, sníženou o zálohu a první výši hypotéky.

• Smlouvy o koupi pronájmu.

  Prodej na základě smlouvy o nájemní smlouvě znamená, že prodávající dává kupujícímu spravedlivý titul a pronájem nemovitosti kupujícímu. Po splnění kupní smlouvy získá kupující nárok a typicky získá půjčku na zaplacení prodávajícího po obdržení zápočtu za veškeré nebo část nájemného směrem k kupní ceně.

Výhody financování vlastníkem pro domácnosti

• Malé nebo žádné kvalifikační.

  I když prodávající požaduje úvěrovou zprávu o kupujícím, interpretace kupujícího pro kupujícího je zpravidla méně přísná a pružnější než interpretační podmínky stanovené konvenčními věřiteli.

• Financování na míru.

  Na rozdíl od běžných úvěrů si mohou prodejci a kupující vybrat z různých platebních možností, jako jsou pouze úroky, amortizace s pevnou úrokovou sazbou, nižší než úroková sazba nebo balónová platba. Platby se mohou míchat. Úrokové sazby se mohou pravidelně měnit nebo zůstat po dobu splatnosti půjčky jednou.

• Flexibilita při splácení.

  Zálohové platby jsou obchodovatelné. Pokud má prodávající větší zálohu než kupující, někdy prodejci nechávají kupujícímu pravidelně platit paušální částky na zálohu.

• Nižší náklady na uzavření.

  Bez institucionálního věřitele neexistují žádné slevové nebo slevové body. Žádné originály, poplatky za zpracování, správní poplatky nebo jiné rozmanité různé poplatky, které běžně účtují věřitelé, což automaticky ušetří náklady na uzavření kupujícího.

• Rychlejší držení.

  Vzhledem k tomu, že kupující a prodejci neočekávají, že půjčitel bude financovat své financování, kupující se mohou rychleji uzavřít a získat dříve kupujícího prostřednictvím konvenční půjčky.

Výhody financování vlastníka pro domácí prodejce

• Vyšší prodejní cena.

  Protože prodávající nabízí financování vlastníkem, prodávající může být schopen ovládat úplnou cenu seznamu nebo vyšší.

• Daňové přestávky.

  Prodávající může platit méně daní z prodeje splátky a vykazovat pouze výnosy získané v každém kalendářním roce.

• Měsíční příjem.

  Platby od kupujícího zvyšují měsíční peněžní tok prodávajícího, což má za následek výdělečný příjem.

• Vyšší úroková sazba.

  Financování vlastníkem může mít vyšší úrokovou sazbu, než by prodávající mohl dostat na účet peněžního trhu nebo jiné druhy investic s nízkým rizikem.

• Kratší termín zápisu.

  Financování vlastníkem přitahuje jinou skupinu kupujících. Pokud se nemovitost neprodává za konvenčních metod, nabízení financování vlastníkem je jedním z způsobů, jak se vyhnout od moře inventáře a přesunout těžko prodávaný majetek, který by jinak nemohl prodávat.

Konečně, před uzavřením transakce s financováním vlastníka, obraťte se na právníka nemovitosti a obdržíte příslušné právní poradenství. Nespoléhejte se na svého realitního agenta k informacím, pokud váš agent není praktickým právníkem v oboru nemovitostí.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.