Odhadované hodnoty Home on Zillow

Klienti se mě tolikrát dotázali na odhady hodnoty na Zillowovi, že si všichni přemýšlejí o tom, zda je Zillow přesný s jeho Zestimatem. Myslím, že první věc, kterou chápu, je to, co Zillow není. Zillow není v oblasti nemovitostí. Nevím o žádném realitním makléři, který pracuje u Zillowu (dosud ne tak). Není to veřejná služba jako knihovna. Zillow je obchodní webová stránka založená tak, aby přilákala oční bulvy, kteří chtějí hledět domů a následně prodávat reklamu realitním profesionálům.

Zillow zakládá mnoho závěrů o názorech vytvořených sledováním dat shromážděných z různých zdrojů. Každý má názor na něco. Můžete souhlasit nebo nesouhlasit. Názory nejsou fakty. Kdyby měl Zillow prstem na trhu puls přes vlastní speciální křišťálovou kouli, Zillow by předvídat kolaps trhu s bydlením, a to se nestalo. Ve skutečnosti se Zillow právě začínal, když se trh začal rozpadat.

Je to jako ta analogie, kterou vydal Randolph Duke ve filmu Eddie Murphy z roku 1983

Obchodní místa , v němž charakter vévodkyně vysvětluje, zda trh stoupá nebo trh klesá, komoditní makléři (a ano, dokonce i společnosti jako Zillow,) budou i nadále vydělávat peníze. Pochopení Zillowovy Zestimate

Zillow získal data tím, že spojil veškeré informace o bydlení, který mohl najít. Amalgamování je fantazie pro mixování a sloučení dat z různých zdrojů do jednoho zdroje.

Správně provedeno, sloučení může vytvořit monopol. Ale nechte se před sebe. Existuje mnoho počítačových programů, které dokážou odhadnout hodnotu domova. Dokonce i realitní makléři používají počítačové programy, avšak rozdíl je v tom, že se realitní agenti na těchto programech neopírají, jako například uměleckou inteligenci.

Nejsme ještě dosud.

Alespoň ne prozatím, Zillow nemůže předpovědět, jak se bude kupující cítit, když vstoupí domů. Zillow vám nemůže říci, zda byl interiér aktualizován, zda je dílo lepší, nebo zda jsou použité materiály horší, nebo zda škola za rohem snížila hodnotu domů na hřišti nebo jakýkoli jiný počet faktory, které realitní kanceláři a odhadci používají, když znají okolí a prohlédli si dům osobně.

Jak agenti přijíždí na odhad hodnoty

Nemluvím o všech realitních agentů, ale pracuji už více než 40 let a mají dostatečnou, ne-nadprůměrnou úroveň kompetence. Když začnu vyhodnocovat majetek, první věc, kterou dělám z počítače, je studium domů ze satelitu na Googlu. Zaznamenávám, zda se jedná o zálohování na rušnou ulici, blízkost komerčních nemovitostí nebo dálnic, velikost dalších blízkých domů, vegetaci a terénní úpravy, orientaci na slunce a pokud mám štěstí, může být fotografie exteriér a pouliční scénu.

Také jsem spustil dvě sady automatizovaného ocenění. Jedním z nich je společnost Realist, společnost vlastněná firmou CoreLogic, která je zaměřena na údaje o všech tržbách, včetně ne MLS, a vezme v úvahu okolní prodej domů v konfiguraci a typu, který se pohybuje v rozmezí 25% nebo méně, včetně dalších parametrů, které ručně nastavím.

Další automatizované ocenění je také založeno na tržbách vytažených přímo z MLS a vypočítaných na základě čtvercových záznamů, včetně vysokých, nízkých, středních a průměrných hodnot všech prodaných, nevyřízených a aktivních výpisů. Tyto dvě hodnoty jsou často velmi odlišné od sebe navzájem, ale společně mohu dospět k hodnotě, která obecně nepřesahuje 5%. To však není dostatečné k tomu, aby bylo dosaženo hodnoty.

Vyzbrojena těmito informacemi, pak prohlédnu domů a podívám se na ně v očích kupujícího, jak to odhadovač ukáže, a kde musíme být umístěni proti konkurenci, která řídí provoz domů. Není to neobvyklé, že můžu vstoupit do domu s připravenou smlouvou o výpisu v ruce a nakonec ručně měnit cenu výpisu po prohlížení domova. Automatizace není nahrazena osobním hodnocením.

Hodnota přesnosti Zillow

Zillow nikdy netvrdí, že je 100% přesná po celou dobu nebo dokonce 80% přesně většinu času ve všech oblastech. Pokud jsou všechny domovy v poloměru šesti bloků velmi podobné, řekněme, předměstské dělení, naplněné domy postavenými kolem stejného roku, o stejné velikosti a stejné totožnosti, odhad Zillowů bude mnohem přesnější, možná do 10%, protože neexistují dostatečné specifické odchylky, které by je mohly vyhodit. Jinak to nebude tak blízko.

Vytáhl jsem čtyři typické domy, které jsem osobně prodával, abych porovnal s Zestimate pro vás. Jedna nemovitost je dva domy na hodně v Midtown Sacramento, který se nachází na rušné ulici v blízkosti železniční tratě a blízko hluku dálnice, naproti komerční nemovitosti. Zillow odhadl hodnotu tohoto domova na 380, - 733 dolarů, ale po téměř šesti měsících na trhu se prodalo za 349 000 000 dolarů s velkým množstvím expozice. Zillowův odhad byl přibližně o 9% příliš vysoký.

Druhý domov byl vlastní nábřeží v oblasti Pocket Sacramento. Zillow ocenil tento domov za $ 983, 097. Prodal se za $ 1, 085, 000, což bylo o 10% více než odhad Zillow. Pokud se prodejci spoléhali na odhad Zillowů, ztratili by více než 100 000 dolarů, což není žádná malá změna.

Třetí domov byl zrekonstruovaný dům v exkluzivní oblasti Davis, Kalifornie, poblíž univerzity Davis. Zillow ocenil tento domov za $ 1, 230, 563, ale prodával za 1, 495, 000 dolarů, a za hotovost, žádné financování. To Zestimate bylo více než 20% příliš nízké.

Čtvrtý domov byl domov u jezera v Elk Grove, Kalifornie. Zillowův odhad byl opět příliš nízký, na 488, 711 a prodal se o 16% více, což zahrnovalo ocenění kupujícího na 565, 500 dolarů.

Zestimate je formulován tak, aby návštěvníkům webu získal řadu hodnot.Nemělo by to nahradit ocenění ani názor nemovitého odborníka na hodnotu. Vždycky jsem si myslel na hodnoty Zillowa, než navštívím prodávajícího, protože vím, že prodávající se dívá na tyto hodnoty. Ne proto, že v měřítku je pro mě hodnota odborníka. Realitní makléři nepoužívají společnost Zillow k ceně domu.

Uvědomuji si, že někteří agenti řeknou svým klientům, aby se podívali na cenu v Zillowovi, aby ospravedlnili, jakou výhodou jsou při nákupu domů, protože Zestimate je mnohem vyšší než skutečná prodejní cena. Je to selektivní použití s ​​agenty. Když je cena ve svůj prospěch, mohou ji použít. Dokonce i banky neznají nic lepšího, takže například v krátké prodejní situaci, kdy nabídka je víc než Zestimate, by krátký prodejní agent mohl ukázat na Zestimate pro krátkou prodejní banku.

Přesto Zillow nabízí pro spotřebitele mnohem víc než aspekt Zestimate. Věřím, že lidé na Zestimate zavěšují, že přehlížejí bohaté množství informací na těchto webových stránkách, které obsahují tvrdé fakty, relevantní údaje, srovnatelné prodeje a demografické údaje o sousedství, které mohou být neocenitelné jakémukoli doma kupujícímu domů nebo domově prodávající v transakci s nemovitostmi.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.

Úplné zpřístupnění: Elizabeth Weintraub je také agentkou Premier Zillow