Soukromé hypoteční pojištění (PMI) versus kombi úvěry

Do doby, než prezident Bush podepsal zákon o záchraně a zdravotní péči z roku 2006 , pojistné na hypotéku nebylo daňově uznatelné. K 1. lednu 2007 mohou dlužníci nyní tyto platby odečíst. Na povrchu to vypadá jako dobrá zpráva pro první kupující domů. Ale je to?

Jednou z hnacích sil, která vyplynula z uzavření úvěrů, nazývaných také kombinované půjčky, byla daňová sleva, která byla k dispozici pro zaplacení všech těchto úroků versus zaplacení pojistného na hypotéku, které nebylo daňově uznatelné na jediném úvěru.

Druhá výhoda spočívá v tom, že celkové platby na kombi úvěr jsou často mnohem nižší než platby s PMI.

Jak fungují kombinované půjčky

Kombinované půjčky nebo splátkové půjčky jsou financování, které kombinuje první hypotéku s druhou hypotékou (se zálohou nebo bez ní). Důvody, proč jsou tyto typy úvěrů přitažlivé, spočívají v tom, že mnoho domácích kupců nemá 20% kupní ceny v hotovosti, nebo nechtějí snížit o 20%, aby si koupili domácí a kombinované půjčky, vynechali požadavek na zaplacení PMI. Společné typy kombinovaných půjček jsou:

• 5/15/80. Tento scénář zahrnuje snížení o 5% a financování první hypotéky ve výši 80% kupní ceny spolu s druhou hypotékou, která zahrnuje 15% kupní ceny.
• 10/10/80. Tento scénář zahrnuje snížení o 10% a financování první hypotéky ve výši 80% kupní ceny ve spojení s druhou hypotékou, která zahrnuje 10% kupní ceny.
• 80/20. Tento scénář zahrnuje snížení nuly a financování první hypotéky ve výši 80% kupní ceny spolu s druhou hypotékou, která zahrnuje 20% kupní ceny.

Úrokové sazby druhé hypotéky jsou vyšší než úrokové sazby na první hypotéce, ale někdy jsou celkové platby nižší než u těch, které jsou financovány z první hypotéky se soukromým hypotečním pojištěním. Kromě toho, jelikož úvěry v kombinaci dosáhly vrcholu v roce 2005, mnoho dlužníků zvažuje další možnosti kvůli krátkodobým výkyvům úrokových sazeb.

Porovnáváme půjčky PMI a Combo

Porovnejme dva dlužníky se shodnými hodnotami FICO 680. Zde je, jak čísla fungují:

80/20 Financování
Řekněme, že Klingonská rodina kupuje domů ve výši 500 000 USD 80/20 financování. První hypotéka by byla na 6,25% a splatná za 2 dolary, 462,87 za měsíc za jistinu a úroky. Druhá hypotéka bude 8,5% a bude placena za 768 USD. 91 za měsíc, jistinu a úroky.

Celkové platby za kombi úvěr: $ 3, 232

100% s PMI
Ale rodina Romulan kupuje doma ve výši 500 000 dolarů za použití 100% financování s PMI pojištěním. První hypotéka by byla také na úrovni 6, 25%, ale splatná ve výši 3, 079 dolarů, a pojištění PMI přidá dalších 400 dolarů na tuto platbu.

Celkové platby za první hypotéku s PMI: $ 3, 479.

Rodina Romulan musí čekat dva roky a získat ocenění, aby ukázalo 20% vlastního kapitálu, aby se zbavil pojištění. Ale řekněte Romulans, a platba klesne na $ 3, 079 bez PMI. Romulané nebudou platit méně než klingoni až do měsíce 63 půjčky.

Prémie za MMI / PMI

Prémie za hypoteční splácení (MMI) jsou hrazeny z FHA, venkovských úvěrů na bydlení a některé konvenční půjčky vyžadují soukromé hypoteční pojištění (PMI), které jsou odčitatelné, ustanovení:

• Ustanovení zákona o osvobození od daně a zdravotní péče pro odpočty daně z PMI se vztahuje na financování po 31. prosinci 2006. To znamená, že majitelé domů mohou odečíst hypotéky z úvěrů uzavřených v roce 2007. Ještě lepší zprávou je skutečnost, zákona o odpuštění dluhu z hypotéky z roku 2007 byl odpočet daně z PMI prodloužen do roku 2010.
• K dispozici pro osoby, které podávají společné nebo jednorázové výnosy s méně než 100 000 Kč upraveného hrubého důchodu (AGI) nebo 50 dolarů, 000 AGI pro vdané osoby podání odděleně. Většina lidí potřebuje vydělat nejméně 50 000 dolarů za to, aby se zlepšila položka, než je tomu při standardním odpočtu, takže to značně zužuje kvalifikaci těch, kteří vydělávají více než 50 000 dolarů, ale méně než 100 000 dolarů.
• Rodiny vydělávat nad 110 000 dolarů AGI nemůže odečíst. Ale pro ty, kteří vydělávají mezi 100, 000 a 110, 000 dolarů AGI, se odečtou fáze o 10% za $ 1, 000.
• Odpočet je k dispozici u refinancí, pokud se původní částka úvěru nezvýší. Bump vašeho úvěru poplatky na úvěr, a pravděpodobně překročíte původní zůstatek a ne kvalifikovat.

Odborníci předpovídají další obnovení tohoto ustanovení na základě následujících skutečností:

• Ztráta daně z pojištění hypotéky skončí ve prospěch daňových poplatníků.
• Toto ustanovení je dobře přijímáno domácími kupujícími.
• Schopnost odečíst pojištění hypoték pomáhá více domácnostem koupit domovy první domů.

_{V době psaní, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.}