Daňové zacházení s ručeným hypotečním dluhem

Hypoteční věřitelé někdy zruší nebo odpustí dluh osoby. Zatímco to osvobozuje dlužníka od okamžitého finančního stresu, často vyvolává daňovou povinnost. Podle daňového zákona je zrušený dluh považován za příjem dlužníka a je zahrnut jako součást příjmu dlužníka. Věřitel vykazuje tento zrušený dluh jak pro jednotlivce, tak pro interní daňovou službu pomocí Formuláře 1099-C . Daňový zákon stanoví tři opravné prostředky pro vyloučení zrušených dluhů z daní.

Existuje vyloučení v případě platební neschopnosti, v případě bankrotu a nové vyloučení některých typů hypotečních úvěrů. Výjimka z hypotéky je zvláště důležitá pro osoby, které procházejí uzavřením trhu, krátkým prodejem nebo mají některé z hlavních prostředků snížené o úvěrové změny.

V prosinci 2007 Kongres přijal zákon o úlevě na odpuštění hypotéky. Tento zákon poskytuje daňové úlevy majitelům domů, kteří ztrácejí svůj dům prostřednictvím uzavření nebo krátkého prodeje nebo restrukturalizují své hypotéky s nižší částkou jistiny. Zákon umožňuje jednotlivcům vyloučit z daně až 2 miliony dolarů jistého hypotečního dluhu zrušeného věřiteli. Existuje řada kritérií, která je třeba splnit, aby se na toto vyloučení mohlo vztahovat. Zrušený hypotéční dluh, který nesplňuje tato kritéria, může být stále vyloučen pomocí pravidel pro platební neschopnost nebo konkurzu. Lidé s úvěry na vlastním kapitálu a refinancování hotovosti nebo konsolidace dluhů budou muset provést některé další účetnictví, aby se ujistili, že mohou plně využít všech daňových vyloučení, která se na ně vztahují.

Zrušený dluh a zdanitelný příjem

Za dluh, který je odpuštěn nebo zrušen věřitelem, se za dlužník považuje zpravidla dani. Daňové zákony stanoví, že zrušené dluhy jsou zahrnuty do příjmu osoby a podléhají daním. Jako odkaz je zákonem zákon o vnitřním výnosu § 61 (a) (12). Tento zákon říká, že "příjmy z propuštění zadlužení" jsou zahrnuty do hrubého příjmu osoby za daný rok.

Daňové zákony také vysvětlují konkrétní okolnosti, kdy osoba nebude muset platit daň na zrušené dluhy. Ty se nazývají vyloučení, což znamená, že částka nebude zahrnuta do zdanitelného příjmu osoby.

Existuje několik vyloučení, ale pouze tři se vztahují na situaci zrušených hypoték. Tyto tři vyloučení jsou určeny pro:

• Dluh zrušen v konkurzním řízení,
• Dluh zrušen, když je osoba v platební neschopnosti, a
• Dluh, který spadá pod zákon o odpuštění dluhu z hypotéky.

Každá z těchto výjimek má vlastní soubor kritérií a postupů oznamování. Pro lidi, kteří přišli o své domovy, může být rozhodující shromáždit originální doklady o půjčce, aby se ukázalo, kde byly vyčerpány úvěrové peníze.

• Další informace o zrušeném dluhu obecně naleznete v části Zrušení dluhu v publikaci 908 av části "Zrušené dluhy" zveřejněné v publikaci 17.

Kvalifikace podle zákona o odpuštění dluhu z hypotéky

Hypoteční závazek může být vyloučen z příjmu podle zákona o odpuštění dluhu z důvodu hypotéky. Tento zákon stanoví, že některé druhy zrušených hypotečních úvěrů mohou být z daní vyloučeny. Toto vyloučení je důležité pro osoby, jejichž domovy byly uzavřeny, nebo kteří prodali svůj dům krátký, nebo kteří restrukturalizovali své hypotéky.

Existují dva typy hypotečního dluhu v daňovém zákoníku, akvizičním dluhu a vlastním dluhu. Rozlišení mezi dvěma dopady, které mohou vyloučit. Akviziční dluh je dluh, jehož výnosy byly použity na nákup, výstavbu nebo podstatné zlepšení hlavního bydliště. Dluh domácích akcií je dluh, jehož výtěžek nebyl použit k nákupu, výstavbě nebo zlepšení bydlení. Akviziční dluh může být vyloučen z daně podle zákona o odpuštění dluhů z hypotéky. Dluh z vlastního kapitálu nelze v rámci tohoto nového zákona vyloučit. Místo toho může dluh z vlastního kapitálu spadat pod insolvenci nebo vyloučení z konkurzu.

Existuje ještě jedno další kritérium. Dům musí být používán jako hlavní dům, což znamená, že to bylo hlavním místem bydliště pro dlužníka. To znamená, že v rámci tohoto vyloučení se nevztahují druhé domovy, prázdninové domy, investiční nemovitosti nebo nájemní jednotky.

Zrušené dluhy pro tyto nemovitosti však mohou spadat pod insolvenci nebo vyloučení z konkurzu.

Kolik dluhu lze vyloučit z daně? Zrušený hypoteční dluh ve výši až 2 miliony dolarů (nebo 1 milion dolarů ženatý a podání odděleného výnosu) lze vyloučit z příjmu za roky 2007 až 2016. Po roce 2016 mohou lidé stále vyloučit odpuštění dluhu ze svých daní, pokud dlužník a věřitel uzavřel závaznou písemnou dohodu o zrušení dluhu nejpozději 31. prosince 2016.

Oddělovací akviziční dluh a dluh z vlastního kapitálu

Předtím, než zjistíte, jakým způsobem bude zrušená hypotéka zpracována pro daňové účely, nejprve je třeba vědět, kolik z vašeho zrušeného dluhu spadá do dvou kategorií:

• Akviziční dluh
• Dlouhodobý dluh

Oddělení těchto dvou druhů hypotečního dluhu může být snadné nebo komplikované. Jak bude komplikovaný proces závisí na tom, zda jste refinancovali své hypotéky.

Pokud by vaše jediná půjčka byla původní hypotéky, které jste použili k nákupu domu, pak celý váš dluh bude akviziční dluh. Můžete vyřadit až 2 miliony dolarů z akvizicového dluhu podle zákona o odpuštění dluhu za hypotéku (nebo 1 milion dolarů za ženu, která podává samostatný výnos).

U refinancovaných úvěrů se bude počítat pouze zůstatek z původních dluhopisů na akvizici dluhu. Pokud jste provedli refinancování dluhu, nebo jste vybrali hotovost, nebo měli úvěr na úvěr doma, který byl použit k jiným účelům než ke koupi domu, pak ta část vašeho dluhu bude dluhem k vlastnímu kapitálu.Tento dluh z titulu vlastního kapitálu nebude způsobilý jako součást vyloučení ve výši 2 milionů dolarů, ale může být způsobilý pro vyloučení podle výjimek v případě platební neschopnosti nebo bankrotu.

Budete muset doložit dolarové částky tohoto akvizice a dluhu z vlastního kapitálu. Jednoduchý pracovní papír může vypadat takto:

Nákupní cena domova: $ 200, 000
160 000 dolarů (nejprve za 80% domácí ceny)
40 000 dolarů (druhý za 20% )
15 000 (domácí kapitálová linka na opravu střechy)
Celkový dluh z akvizice: $ 215 000
Refinancoval všechny tři úvěry na $ 235.000 úvěr
, 000
Konsolidace úvěrových účtů ve výši 35 000 USD
Celkový dluh z akvizice: 200 000 USD
Celkový dluh z vlastního kapitálu: 35 000 USD

Vyloučení insolvence pro zrušené dluhy

k nákupu, výstavbě nebo podstatnému zlepšení hlavního bydlení) a jiné typy zrušených dluhů, jako jsou kreditní karty, by mohly získat nárok na osvobození od daně v rámci vyloučení z insolvence. Insolventnost nastává, když dluhové závazky překročí spravedlivou tržní hodnotu majetku osoby. Bude tomu tak u mnoha lidí, kteří přišli o svůj domov, neboť tržní hodnota domu klesla pod částku, kterou dlužili na nemovitosti.

IRS vysvětluje vyloučení z platební neschopnosti:

"Dlužník je v platební neschopnosti, pokud a v rozsahu, v jakém jsou závazky dlužníka vyšší než FMV [reálná tržní hodnota] aktiv. bezprostředně před zrušením dlužníka dlužníka, aby zjistil, zda je dlužník v platební neschopnosti, a částkou, kterou je dlužník v platební neschopnosti.

"Vyloučit z dlužného hrubého důchodu dluh zrušený, když je dlužník v platební neschopnosti, ale pouze do částkou, kterou je dlužník nesolventní. Musíte však použít částku vyloučenou ke snížení některých daňových atributů "(publikace 908)

Částka vyloučení z platební neschopnosti je částka zrušeného dluhu, která přesahuje tržní hodnotu vašeho majetku. Řekněme, že daňový poplatník vlastní dům spravedlivá tržní hodnota ve výši 150 000 dolarů s nezaplacenou hypotékou v hodnotě 235 000 000 dolarů, osoba nemá žádné jiné aktiva a dluh z domova na nákup 200 000 dolarů. Tato osoba by zrušila dluhy ve výši 85 000 dolarů (výše úvěru minus z této částky 35 000 dolarů je dluh z vlastního kapitálu (částka, která nebyla použita k nákupu domů) a tato částka by mohla být vyloučena v rámci ustanovení o platební neschopnosti. Zbývající dluh ve výši 50 000 dolarů by byl způsobilý pro vyloučení hypotéky (Upraveno z příkladu uvedeného v Pokynech k formuláři 982, strana 4, pravidlo objednávky.)

Vyloučení konkurzu pro zrušené dluhy

Ztráty z dluhů mohou být vyloučeny ze zdanitelného příjmu, pokud jsou dluhy odpuštěny v rámci konkurzu Pokračujte.

Chcete-li se kvalifikovat pro t osvobození od osvobození od daně, daňový poplatník bude muset podat návrh na konkurz a dluhy zrušené na příkaz konkurzního soudu. U daňových poplatníků, kteří čelí uzavření trhu nebo krátkodobému prodeji, by mohlo být výhodnější využívat vyloučení hypotéky pro akviziční dluh a vyloučení platební neschopnosti pro vlastní kapitál a jiné druhy zrušeného dluhu předtím, než se zváží případ konkurzu.

Podání k úpadku může způsobit několik daňových důsledků, takže pro více podrobností viz publikace 908, Příručka daňového úpadku na internetových stránkách IRS.

Nahlášení zrušených dluhů na daňovém přiznání

Dluhy zrušené věřitelem jsou uvedeny ve vašem daňovém přiznání. Jak je hlášeno, závisí na tom, zda máte nárok na některou výjimku.

Úvěr předloží formulář 1099-C jak IRS, tak i osobě, jejíž dluh byl zrušen nebo odpuštěn. Dokument dokumentuje výši zrušeného dluhu. Částka zrušeného dluhu je uvedena v kolonce 2 formuláře. U osob, které se vzdali svého bydliště v procesu krátkodobého prodeje, vyloučení nebo jiného vypořádání, je uvedena částka, která se týká jistiny úvěru, která byla po vypořádání vyplacena. Popis dluhu je uveden v rámečku 5, například adresa nemovitosti, na kterou byl úvěr určen. V kolonce 7 formuláře bude uvedena skutečná tržní hodnota nemovitosti. V situaci uzavření trhu se hrubá nabídková cena z prodeje uzavření trhu zobrazí jako tržní hodnota.

Prohlášení o zrušeném dluhu na daňovém přiznání:

1. Nahláste veškeré zrušené dluhy, které nejsou vyloučeny ve formuláři 1040 Řádek 21.
2. Pokud máte nárok na vyloučení některých nebo všech dluhů v rámci odpuštění za hypotéku Zákon o úpadku, vyloučení z konkurzu nebo vyloučení z konkurzu, budete muset vyplnit formulář 982 (pdf, 5 stran včetně pokynů).
3. Ve formuláři 982 uveďte, které vyloučení se vás týká, zaškrtnutím příslušného pole na řádku 1. Pokud se použije více než vyloučení, připravte formulář 982 pro každé vyloučení. Uvedete také výši dluhu vyloučeného z daně na řádku 2.
4. Pro vyloučení platební neschopnosti a bankrotu budete muset provést úpravy i dalších daňových čísel. Podrobnosti naleznete v části o snížení daňových charakteristik v publikaci 908.
5. Pokud jste si udrželi dům a restrukturalizovali hypotéku na nižší hypoteční zůstatek, musíte zaškrtnout políčko pro řádek 1e, nahlásit částku na řádku 2 a stejnou částku uveďte na řádku 10b. Snižujete také náklady na bydlení ve stejném množství jako na řádku 10b.

Další informace o zrušených dluzích a odpuštění hypoték

Zde je sbírka prostředků od Internal Revenue Service, která se týkají zrušených dluhů a zákona o odpuštění dluhů z hypotéky.

• Zrušené dluhy, vyloučení, reessessions a opuštění (publikace 4681, také k dispozici ve formátu pdf)
• Formulář 982, Snížení daňových vlastností kvůli vyřízení zadlužení (pdf, včetně pokynů)
• Mám zrušení dluhu z mého bydliště? (interaktivní daňový asistent)
• Průvodce daně z úpadku (publikace 908)