Zlepšení a zlepšování nájemníků

Mnoho majitelů podniků provádí upgrady budov, které si pronajímají od pronajímatele. V oblasti pojištění komerčních nemovitostí se tyto aktualizace nazývají zlepšení a zlepšování nájemníků nebo TIB.

Staňte se součástí budovy

Vylepšení a vylepšení nájemníků jsou hrazeny nájemcem, ale stávají se součástí budovy. Pokud smlouva nestanoví jinak, pronajímatel obecně získá vlastnictví aktualizací po jejich instalaci.

Nájemce si zachovává pojistný zájem na využití zlepšení . Zájem nájemce na nemovitosti zaniká, když nájem ukončí a nájemce se přestěhuje. Následující příklad ukazuje některé vylepšení, které by mohl nájemník udělat.

Příklad

Larry vlastní luxusní kožené zboží, obchod s koženými výrobky, který se nachází v obchodním centru. Larry provozuje své podnikání mimo obchodní prostory, které si pronajal od majitele nákupního centra, Nákupní centra, Inc. Larry provedl různé vylepšení svého nájemního prostoru od doby, kdy se do něj před dvěma lety přestěhovali luxusní kožené výrobky. Patří mezi ně nové zapuštěné osvětlení, nové koberce a malá kancelář Larry postavená za maloobchodním areálem.

Pronájmy mezi Larrym a jeho pronajímatelem uvádějí, že jakékoliv vylepšení, ke kterým se Larry po dobu pronájmu stává vlastníkem pronajímatele v době, kdy jsou instalovány. Dokončené TIBs musí být pojištěny pronajímatelem. Nákupní centra Inc.

pojistila budovu v rámci politiky komerčního vlastnictví. Politika automaticky pokrývá veškerá zlepšení budovy, která jsou provedena během doby platnosti zásad.

- Larry ví, že všechny TIB, které instaluje, se stanou majetkem jeho pronajímatele. Nicméně, Larry bude mít k těmto zlepšením po zbytek svého pronájmu.

Larry by mohl ztratit svůj majetkový podíl

v majetku, pokud jsou TIB poškozeny nebo zničeny požárem nebo jiným nebezpečím. Naštěstí může Larry zažít zájem o zlepšení v rámci politiky obchodního vlastnictví. Význam TIBs Mnoho politik komerčního vlastnictví definuje

zlepšení a vylepšení nájemníků

jako příslušenství, úpravy, instalace nebo doplňky do budovy, které obsadíte, ale nevlastníte. To znamená, že TIBs jsou položky, které jste si zakoupili nebo nainstalovali na své náklady, ale nemůžete je legálně odstranit. Příklady TIB jsou kanceláře, světla a koberce, které Larry instaloval do svého obchodu. Tato vlastnost je nyní součástí budovy. Protože Larry nevlastní, nemůže s ním vzít, jestliže se přesune na jiné místo. Pokud se Larry pokusil o odstranění majetku, mohl by poškodit budovu. Kdo je odpovědný za pojištění?

TIB mohou být pojištěni nájemcem nebo pronajímatelem. V pronájmu by mělo být zřejmé, která strana je odpovědná za poskytování pojištění.V opačném případě mohou vzniknout spory, jejichž pojištění, pronajímatel nebo nájemce by se mělo vztahovat na ztráty týkající se poškozených TIB.

V pronájmu by mělo být také uvedeno, kdy vlastnictví TIB přechází od nájemce na pronajímatele. Toto často (ale ne vždy) nastane, když jsou v budově nainstalována vylepšení.

Pojistné krytí pro pronajímatele

Jelikož majitelé TIB jsou vlastníkem pronajímatele, jsou často pojištěni ve spojení s budovou, která je předmětem politiky obchodního vlastnictví pronajímatele. Politiky obvykle pokrývají budovu naplánovanou v zásadách, dokončených doplňcích a příslušenství (což znamená nemovitost trvale připojenou k budově). Příkladem svítidla je lustr instalovaný v stropě restaurace.

Předpokládejme, že smlouva mezi společností Luxury Leathers a Shopping Centers Inc. vyžaduje, aby pronajímatel pojistil TIBs. Pokud jsou nákupní centra Inc pojištěna podle obvyklých zásad, musí být kancelář, koberce a zapuštěná světla, která je instalována společností Larry, považována za krytou nemovitost.

Vylepšení provedená nájemcem zvyšují hodnotu budovy pronajímatele. Pokud nájemce vynaloží 15 tisíc dolarů na TIB, hodnota budovy se zvýší o 15 000 dolarů.

Limit budovy na politiku pronajímatele by měl být navýšen o hodnotu TIB. V opačném případě může být budova nedostatečně zajištěna. Pokud dojde ke ztrátě a pronajímatel nedodá dostatečné limity, pronajímatel může utrpět spoluúčasti.

Pojistné krytí pro nájemce

Pokud nájemní smlouva vyžaduje, aby pronajímatel opravoval nebo nahradil poškozené TIB, pak nájemce nemusí tyto položky pořídit. V opačném případě by měly být TIB pojištěny podle majetkových pravidel nájemce. Většina politik komerčního vlastnictví automaticky pokrývá jako podnikatelský majetek zájem o užívání nájemců v TIB.

V závislosti na vašich zásadách mohou být TIB pokryty na základě reprodukčních nákladů nebo skutečné hotovostní hodnoty. Ztráty jsou zpravidla pokryty v plné míře pouze v případě, že provedete opravy "okamžitě" (toto slovo není definováno). Pokud neopravíte TIB neprodleně, pojistitel může zaplatit pouze část svých původních nákladů na základě následujícího vzorce:

Původní náklady X počet dní od data ztráty do uplynutí doby pronájmu / počet dnů od instalace zlepšení vypršení pronájmu

Předpokládejme například, že společnost Luxury Leathers podepsala smlouvu o pronájmu pěti let od 1. ledna 2015. Larry dokončil zlepšení 1. ledna 2016. Všechna zlepšení byla zničena požárem 1. ledna 2017. Larryho pojišťovna nebude platit více než toto:

15 000 dolarů X 1095 (třikrát 365) dělených 1460 (čtyřikrát 365) = 11, 250

Váš pojistitel nebude platit nic Váš pronajímatel opraví nebo nahradí poškozené vylepšení.

Obchodní zařízení

Zatímco nájemci nemohou odtrhnout TIB, které instalovali, mohou odstranit kategorii vlastností nazvanou

obchodní značka

s. Obchodní zařízení jsou předměty instalované nájemcem, které nájemce předpokládá, že odstraní, když uvolní budovu.Jsou nezbytné pro podnikání nájemce a mohou být odstraněny bez poškození budovy. Obchodní pomůcky zůstávají vlastnictvím nájemce, takže je odpovědný za jejich pojištění. Předpokládejme, že Larry instaluje v jeho obchodě nové skříně pro zobrazení koženého zboží. Larry a jeho pronajímatel očekávají, že Larry s sebou přijme případy, když se přesune na jiné místo. Přestože jsou k budově připojeny případy, považují se spíše za obchodní pomůcky než za TIB. Dalšími příklady obchodů jsou počítače, prodejní automaty a vybavení obchodů. Nájemci by měli zajistit, aby nájemní smlouva jednoznačně určovala, jaké typy nemovitostí se kvalifikují jako obchodní pomůcky. V opačném případě může pronajímatel odmítnout umožnit nájemci odstranit určitý majetek po vypršení pronájmu.