Byste měli použít klauzuli o eskalaci

Víte, kdo opravdu miluje, včetně klauzule eskalace v nákupní nabídce? Realitní agenti. Obzvláště agenti kupujícího se zdá být velmi obeznámeni s touto praxí. Ale agenti nemají vinu za zájem o eskalační klauzule, protože často jsou to samotní domácí kupující, kteří ji přinášejí tím, že naznačují, že eskalační doložka, nazývaná také ostrá nabídka, může být dobrým nápadem.

Co je to eskalační klauzule?

Klasická klauzule se obvykle používá v situaci potenciální vícenásobné nabídky.

Je synonymem pro výraz: ostrá nabídka. Využívá se k vyčerpání všech soutěží v konkurenčním výběrovém řízení. V podstatě se říká, že kupující zaplatí částku X, která by mohla být jakákoli čísla v rozmezí 100 až 100 tisíc, nad a za nejvyšší nabídkou obdrženou prodávajícím, a obecně obsahuje stropní limit.

Typický typ klauzule eskalace může znít následovně: Kupující souhlasí s tím, že zaplatí více než 1 000 dolarů, než je nejvyšší nabídka obdržená prodávajícím, nesmí překročit prodejní cenu ve výši 315 000 000 Kč. by mohlo chtít použít tuto klauzuli v nákupní nabídce, pokud se zdá, že jiní kupující mohou zvýšit cenu nad uvedenou cenu.

Řekněme, že nemovitost je uvedena na 295 000, 000 dolarů. Má všechny zvonky a pískání, které si kupující přeje, a nachází se ve velmi žádané čtvrti na klidném slepé uličce. Někdy prodejní agent bude kupujícím informovat o tom, že všechny nabídky budou prezentovány v určitý den v určitém čase, což může být vaše první stopa, že prodejce očekává, že obdrží více než jednu nabídku.

V tomto hypotetickém případě prodeje teplého prodavače a nádherného domova vypsaného na 295 000 dolarů může prodejce dostávat nabídky, jako například:

• 290 000 dolarů (protože vždy existuje někdo, kdo věří nikdo jiný nebude nabízet.)
• 295 000 USD
• 305 000 USD
• 310 000 USD

Pokud čtvrtý kupující předloží nabídku s eskalační doložkou, jak je uvedeno výše, zaplatit prodávajícímu 311 000 dolarů.

Kupující je šťastný, protože cena je 4 000 dolarů za maximální cenu, kterou kupující byl ochotný zaplatit, a prodávající dostane nejvyšší nabídku. Všechno to vypadá dobře a v pořádku, ale je to tak?

Nevýhody ustanovení o eskalaci

Z hlediska prodávajícího nemusí být klauzule eskalace nejlepší pro prodejce. Přijímáním nabídky s eskalační klauzule se prodávající již nemůže vydat vícenásobné nabídky protistrany dalším stranám ani pokračovat v jednání. Ve výše uvedeném příkladu kupující vybral peníze z tabulky. Prodejce ztratil 4 000 dolarů.

To je založeno na tom, zda skutečná nejvyšší nabídka kupujícího činila 315 000 000 dolarů. Mohlo to být vyšší, ale prodejce, který přijme smlouvu s eskalační doložkou, nikdy nebude vědět, jak vyšší je takový kupující může nabízet.

Navíc v tomto typu vícenásobné nabídky může být prodávajícího v nejlepším zájmu vydat protihodnotu. V některých státech, jako například v Kalifornii, může prodávající prodávat jinou protihodnotu pro každého kupujícího, pokud si to přeje prodejce, nebo jen pro jednoho nebo dva kupující. (Zmiňujeme Kalifornii, protože stát má tendenci vést zemi.) Prodávající obvykle má více možností k dispozici v situaci s nabídkou vícenásobných nabídek. Každá nabídka protistrany může být zvážena a analyzována samostatně.

Řekněme například, že prodávající rozhodne, že poptávka na trhu je pro doma tak silná, že prodávající se může rozhodnout, že nebude vzít žádnou z nabídek na nákup, ani proti žádným z nabídek. To je vždy možnost. V takovém případě by prodejce mohl změnit prodejní cenu domu na hodnotu 315 000 000 dolarů a znovu spustit nabídku. Nevýhodou tohoto scénáře je však, že nemusí existovat okamžití zákazníci nebo dny na trhu mohou zůstat delší a to je vždy riziko, když prodejce zvýší cenu. Přesto by to mohlo být životaschopné řešení a místo toho byste měli přijmout smlouvu o eskalačním klauzuli.

Proč kupující váží k eskalačním klauzulám

Ne každý domácí kupující má napětí a napětí, které přichází s územím vyjednávání o koupi domu.

Kupující se také obávají soutěžení a někteří odmítnou podat nabídku v situaci s více nabídkami. Zavedením eskalační klauzule může zvýšit šance kupujícího přijmout nabídku a nastavit určité parametry, které definují komfortní zónu kupujícího.

Zda je eskalační klauzule "legální" v každém státě, závisí na právním výkladu. To nezastaví agenta tím, že navrhne to nebo kupujícím, aby to chtěli. Z praktických důvodů se však může kupujícímu mnohem jednodušší jednoduše učinit nejvyšší a nejlepší nabídku a udělat s ním.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.