, Kdybyste kupovali svůj druhý domov nejprve?

Není to snadné se stát prvním kupujícím domů - zvláště pokud žijete na místě, kde je zásoby startovacích domů nízké, jsou vysoké nároky na platbu a ceny nemovitostí jsou nadprůměrný. To zahrnuje drahé lokality jako New York, Silicon Valley a Miami, ale i středně velké a malé města jako Stamford, CT, Providence, RI a Lansing, MI mohou být těžké pro kupce.

Ale to netřepí touhu zničit kořeny.

Někteří obyvatelé těchto cenově výhodných oblastí mají překvapivou cestu k vlastnictví domů: kupují si své "druhé domovy" a zároveň pokračují v pronájmu svého primárního bydliště. Nákup může být místem útěku na víkendy, místem, kde strávíte dovolenou, nebo místem, které považujete za pronájem druhým jako výrobce peněz. Ale je to také v souladu s rozšířenou vírou, že vlastnictví nemovitostí je dobrá investice.

"Když se na to podíváte, každá generace se pokusila akumulovat bohatství prostřednictvím vlastnictví nemovitostí," říká Mitchell Roschelle, partner PwC a jeden ze zakladatelů poradenské praxe v oblasti nemovitostí. "Největší věc ohledně vlastnictví domů je, pokud ji vlastníte dost dlouho na to, abyste ji zaplatili, získali jste bohatství. "To" nucené úspory, "říká, je výhodou, na kterou můžete čerpat důchod, pozdější život nebo jiné cíle.

Ale to neznamená, že nákup prázdninového domova, zatímco jste stále pronajat, je nezbytně pro vás ten správný krok.

Zde jsou některé věci, které musíte zvážit.

Odůvodnění o nemovitostech

Existuje argument, který je třeba učinit pro investice do nemovitostí, říká Mark Zandi, hlavní ekonom Moody's Analytics. "Po poprsí se nikdo nedotkne rodinných domů s výjimkou supi," říká. "Ale v uplynulém roce nebo dva se stále více a více lidí zajímají o rezidenční nemovitosti jako způsob, jak vydělat nějaké peníze … Nemovitost se cítí, jako by se vrátila. "Shrnuje národní ekonomika realitních kanceláří Lawrence Yun.

"Vlastnictví majetku v dlouhodobém kontaktu poskytlo bohatství, protože hodnoty nemovitostí rostly v průběhu času," říká. "Toto cenové zhodnocení může poskytnout spravedlivý podíl na nákupu. "

Potenciál hodnocení cen

Všechny nemovitosti jsou samozřejmě místní. Existuje také velký rozdíl v nákupu fixéru - horní - a vkládání nějakého potu equity na víkendy - oproti koupi nedotknutelné místo a pocení přes kde si umístit lenošky na palubě.

Ale také se vyplatí podívat se, jaké ceny budou pravděpodobně dělat v oblastech orientovaných na dovolenou. Společnost Trulia používá údaje ze sčítání lidu, aby porovnala zhodnocení cen v prázdných poštovních směrovacích číslech proti neoprávněným. V letech 2012 a 2013 bylo meziroční zhodnocení cen v ne-prázdninových oblastech přibližně trojnásobné v prázdninových oblastech (6.6% pro nepocházející oblasti v posledním čtvrtletí roku 2013 ve srovnání s 1,9% pro ty prázdninové oblasti). Jinými slovy, doma zakoupená ve městě nebo předměstí pravděpodobně ocení hodnotu rychleji než víkendové místo, které si můžete koupit v městečku na pláži nebo na venkově.

Ale v posledních několika letech se mezera výrazně zužovala, přičemž rekreační oblasti se příležitostně pohybují kupředu. V loňském prosinci vzrostly ceny v prázdninových oblastech o 5,2% meziročně, ve srovnání s necelých 5%.

Trulia předpovídá docela rovnoměrné podmínky.

Náklady na vlastnictví

Je také důležité si uvědomit, že nákup druhého domova pravděpodobně bude stát víc než nákup prvního. Požadavek na zálohu bude pravděpodobně o něco vyšší, stejně jako úroková sazba na hypotéku - podle Yunu na 50 až 100 bazických bodů. "Z pohledu věřitele je to považováno za riskantnější," vysvětluje. To proto, že pokud domov není vaše hlavní bydliště a vy padnete na těžké časy, je snadnější odejít, protože budete mít ještě někde bydlet.

Můžete si to dovolit?

To je velká otázka a je to jedno, které se snadno mýlí. Největší chybou, kterou poprvé udělali nájemci domů, není pochopení nákladů na vlastnictví, říká Roschelle. "Podívají se na měsíční platbu a přicházejí s určitým počtem ucelených služeb, které by zaplatili, kdyby si pronajali.

Zapomíná na to, že kotel je kolem roku 1987 a potřebují mít 1 procenta hodnoty domova ponořené, protože se něco zlomí. "

Jeho pokyny: Pokud zvyšující se nájemné za místo, které žijete každodenně a náklady na druhou domácnost, tlačí 50 procent vašich příjmů, nemá smysl. Jeden způsob, jak udržet náklady na vaši dovolenou místo pod kontrolou, je koupit na místě s asociací vlastníků domů, která se stará o předvídatelnou údržbu: péči o trávník, odstraňování sněhu a podobně.

Bude to Moneymaker?

Airbnb a stránky, jako je HomeAway, usnadňují používání vašeho prázdninového domu, když chcete, a zisk z něj, když ne. "Je to jako americký sen o steroidech," říká Roschelle. "Já to vlastně nebudu vlastnit, udělám to z podnikání. "Ale pečlivě měřte. Pokud půjčíte svůj dům za méně než 14 dní v roce, nemusíte platit daně z peněz. Více než to ale, a vstupujete do složitého světa zdanění, který vyžaduje jasné a pečlivé vedení záznamů. Ste také stát se pronajímatelem, který je (přinejmenším) potížím a (maximálně) druhým zaměstnáním.

Mohli byste si odškodnit budoucího důchodce?

Hledáte si koupit na místě, kde někteří důchodci nakonec mohou chtít dát kořeny? "Myslím, že vyhlídky na hodnoty bydlení jsou poměrně dobré, zejména v oblastech, kde se v příštích několika desetiletích uvidíte spousta důchodců," říká Zandi. Pokud se jedná o úvahu, přemýšlejte o tom, co může starší člověk chtít v domě, jak vypadáte: Široké chodby a dveře, ložnice v prvním patře, vstup bez schodů.Možná nebudete schopni zachytit všechny tyto věci (ve Spojených státech je to velmi malé procento bytového fondu), ale čím tím víc, tím lépe.