Jak postupovat 1031 Výměny odložených daní

Časové znění, "Nic není jisté, ale smrt a daně," je jen napůl pravda pro důvtipného amerického daňového poplatníka, který plánuje prodej investice nebo podnikání Protože daň z kapitálových výnosů z vašich zisků by se mohla pohybovat až mezi 15% a 30%, když jsou kombinovány státní a federální daně, proč nepřijímat nezbytné kroky k vyloučení této ztráty? Velký daňový skus by mohl vymazat peníze, které byste mohli využít

1031 Výměny odložených daní

1031 Výměna odložených daní

1031 Výměna odložených daní

1031 Výměna byla citována jako nejsilnější nástroj na budování bohatství, který je stále k dispozici daňovým poplatníkům. Byl to hlavní součást strategie úspěchu nespočetných finančních průvodců a realitních guruů. -změněná výměna umožňuje daňovému poplatníkovi prodávat příjmy, investice nebo podnikatelský majetek a nahradit ho obdobným druhem rty.

Kapitálové zisky z prodeje této nemovitosti jsou odloženy nebo odloženy, pokud jsou pečlivě dodržována pravidla IRS. To je moudrá daňová a investiční strategie, stejně jako nástroj plánování majetku. Teoreticky by investor mohl i nadále odkládat kapitálové zisky z investice do nemovitosti až do smrti, což by se jim mohlo potenciálně vyhnout.

Legislativa z roku 1984 změnila některé aspekty 1031 výměn

V raných dnech "podobných výměn" byl termín pojmenován doslova a často představoval potíže.

Například pokud byste vlastnili třípatrovou cihlovou bytovou budovu, kterou jste chtěli prodávat prostřednictvím burzy 1031, museli byste najít další třípatrovou cihlovou bytovou budovu, jejíž majitel chtěl vyměnit. Pak byste se s vámi setkali a výměna proběhla.

V minulosti na výměně nebyly žádné časové omezení.

IRS požadoval přísnější kontrolu procesu, který vyústil v kongresu v roce 1984 § 1031 (a). Tato legislativa omezila odložené výměny, dále definovala majetek "podobného druhu" a stanovila časový rozvrh výměny.

Kvalifikace pro burzu 1031

Nemovitý majetek držený pro podnikatelské účely nebo investice se kvalifikuje na burzu 1031. Osobní bydliště nesplňuje podmínky a obecně také nemovitost typu fix-and-flip nesplňuje podmínky, neboť spadá do kategorie majetku, který je držen k prodeji. Dovolená nebo druhé domovy, které nejsou drženy jako nájemné, nesplňují podmínky pro léčbu 1031; nicméně existuje test využití podle § 280 daňového zákoníku, který se může vztahovat na tyto vlastnosti. V tomto případě by měl být konzultován daňový expert.

Pozemky, které se vyvíjejí, a majetek zakoupený k dalšímu prodeji nesplňují podmínky pro odloženou daňovou úpravu.Zásoby, dluhopisy, dluhopisy, majetek inventáře a prospěšný zájem o partnerství se nepovažují za "podobný" majetek za účelem výměny.

Chcete-li dnes označit jako burzu 1031, musí mít transakce formu "výměny" spíše než jen prodej jednoho majetku s následným zakoupením jiného.

Za prvé, prodaný majetek a nově vyměnitelný majetek musí být drženy jak pro investiční účely, tak pro výrobní účely v obchodě nebo v podnikání. Musí být "rád-druhu" vlastnosti.

Následující typy swapů na nemovitosti splňují požadavek na kvalifikovanou výměnu nemovitostí "podobného druhu":

• Kancelář výměnou za nákupní centrum
• Obchodní centrum výměnou za pozemek
• Pozemky výměna za průmyslovou budovu
• Bytový dům výměnou za průmyslový objekt
• Jeden rodinný pronájem výměnou za společné nájemné (TIC)

Dnes si můžete vyměnit ten cihlový bytový dům za surový pozemky, skladu nebo malé kancelářské budovy. Existují však přísná časová omezení, která musí být splněna, nebo 1031 Exchange nebude dovoleno a daňové důsledky budou uloženy.

Před rokem 1984 byly prakticky všechny výměny provedeny současně s uzavřením a převodem prodaného majetku, (Resinquished Property) a nákupem nové nemovitosti (Náhradní nemovitost). Kromě problémů, které se objevily při hledání vhodného majetku, došlo k potížím při současném převodu titulů i finančních prostředků. Ne tak dnes.
C. Grant Conness, prezident, 1031 Alternatives Group

V době psaní je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.

C. Grant Conness, prezident, 1031 Alternativní skupina

Odložená burza 1031 se vyhýbá těmto problémům před rokem 1984, ale nyní jsou stanoveny přísnější termíny. Taxpayer, který chce dokončit výměnu, seznamuje a prodává majetek obvyklým způsobem. Když kupující postupuje kupředu a kupní smlouva je uzavřena, prodávající uzavře smlouvu o výměně s kvalifikovaným zprostředkovatelem, který se stane náhradním prodejcem.

Výměnná smlouva obvykle vyžaduje, aby bylo prodávajícímu přiděleno smluvní zprostředkovatel. Ukončení se koná a prodejce se nemůže dotýkat peněz, a proto obdrží zprostředkovatele výtěžek splatný prodávajícímu.

1031 Výměny Omezení časového omezení

V tomto okamžiku začíná první omezení časování, 45denní pravidlo pro identifikaci. Daňový poplatník musí buď uzavřít nebo písemně identifikovat potenciální Náhradní nemovitost do 45 dnů od uzavření a převodu původního majetku. Časové období není obchodovatelné, zahrnuje víkendy a svátky a IRS nebude dělat výjimky. Pokud překročíte časovou lhůtu, může být celá vaše výměna diskvalifikována a daně jistě budou následovat.

Typy vlastností nahrazení k identifikaci:

1. Tři vlastnosti bez ohledu na jejich tržní hodnotu.
2. Jakýkoli počet vlastností, pokud jejich celková tržní hodnota na konci identifikačního období nepřekročí 200% celkové tržní hodnoty nemovitého majetku, který byl vzdaný k datu převodu.
3. Je-li pravidlo o třech vlastnostech a pravidlo o 200% překročeno, výměna se nezdaří, pokud daňovník nakoupí 95% celkové tržní hodnoty všech identifikovaných vlastností.

Co je Boot?

Realisté většina investorů sleduje pravidlo třech vlastností, aby mohli dokončit due diligence a vybrali ten, který pro ně nejlépe funguje.

Cílem je obecně obchodovat, aby se zabránilo přenosu "boot" a udržet výměnu bez daně.

"Zaváděcí" je peněžní nebo reálná tržní hodnota jakéhokoli dalšího majetku, který daňoví poplatník obdrží prostřednictvím burzy. Peníze zahrnují všechny peněžní ekvivalenty, dluhy, závazky, které jsou předmětem výměny. Jedná se o vlastnost typu "non-like-kind" a pravidla, kterými se řídí během výměny, jsou složité. Stačí, když říkáte, že bez odborných rad by mohlo být "boot" způsobeno daněmi.

1031 Výměny podléhají 180dennímu pravidlu

Jakmile je vybrána výhradní vlastnost, má daňový poplatník 180 dnů ode dne, kdy byla vlastnost Resinquished převedena na kupujícího a uzavřena na novém Náhradním vlastnictví. Pokud však datum splatnosti daňového přiznání investora s jakýmkoli prodloužením pro daňový rok, ve kterém bylo prodané nemovitosti prodáno, je dřívější než období 180 dnů, musí být výměna dokončena k tomuto dřívějšímu datu. Nezapomeňte, že část tohoto období již byla použita během identifikačního období. Neexistují žádná rozšíření a žádná výjimka z tohoto pravidla, takže je vhodné naplánovat uzavření před termínem.

Vzhledem k tomu, že zákon vyžaduje, aby se daňový poplatník nedotýkal výtěžku z první transakce, získal Kvalifikovaný zprostředkovatel Náhradní nemovitost od prodávajícího při uzavření a po dokončení transakce a převede ji daňovému poplatníkovi.

1031 Výměny nejsou určeny pro investory

Jedná se o základní popis, jak funguje úspěšná burza 1031. V závislosti na situaci daňového poplatníka, druhu majetku, který se vzdal a charakteristiky Náhradního majetku, mohou být zahrnuty i jiné aspekty burzy. Jeho dokončení může být složité a odborníci by měli být vždy konzultováni. To není žádný úkol pro investora "dělej sami".

Využívání pravomocí burzy 1031 k budování a zachování bohatství a majetku, vytváření peněžních toků z investic, restrukturalizace, diverzifikace a konsolidace nemovitostí je právem každého majitele investičního majetku ve Spojených státech. Americkí daňoví poplatníci by nikdy neměli platit daně z kapitálových zisků z prodeje svého investičního majetku, pokud mají v úmyslu reinvestovat tyto výnosy do více investic do nemovitostí.

Cenné papíry nabízené prostřednictvím společnosti Pacific West Securities, Inc. Člen FINRA / SIPC.

Tento materiál není ani nabídkou k prodeji ani poptávkou k nákupu jakéhokoli cenného papíru.Informace jsou pouze pro diskuzi a informační účely. Není určena k nahrazení příslušného právního, daňového nebo finančního plánování. Platné daňové kódy platí pouze pro federální zákony. Jednotlivé státy mohou mít své vlastní daňové kódy. Obraťte se na příslušného daňového a právního odborníka ve vašem státě. Tyto informace jsou poskytovány ze zdrojů, které jsou považovány za spolehlivé, ale měly by být použity ve spojení s odbornou radou, která odpovídá vaší osobní situaci.

_{V době psaní, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.}