Jak vypočítat čistý provozní výnos (NOI)

Jako realitní profesionál sloužící investičním klientům musíte být velmi obeznámeni se všemi způsoby oceňování příjmových vlastností. Jedním z nich je výpočet čistého provozního výnosu, protože se používá pro stanovení hodnoty nemovitosti s vlastním kapitálem.

Obtížnost: Snadné

Požadovaný čas: 5 minut

Zde je návod:

1. Určit Gross Operating Income (GOI) Úroková ztráta = Hrubý provozní zisk
   Určete provozní náklady nemovitosti. To zahrnuje náklady na řízení, právní a účetní, pojištění, janitorial, údržbu, dodávky, daně, služby apod.
2. Snižte provozní náklady z hrubého provozního výnosu, abyste dosáhli čistého provozního výsledku. Použitím příkladu nemovitosti s hrubým provozním výnosem 52 000 USD a provozních nákladů ve výši 37 000 USD by naše čisté provozní výnosy činil:
3. 52 000 - 37 000 000 = 15 000 USD Čistý provozní výnos
   Komerční věřitelé používají různé kvalifikační kritéria, aby zjistili, zda je hypotéka oprávněná a kolik půjčí proti nemovitosti. Majitelé investorů obvykle nejsou individuálně ohodnoceni, pokud jde o jejich úvěrovou historii, protože pro věřitele není tak důležitý jako potenciál generování příjmů nemovitosti, který má být zadržen.

Faktem je, že domácí kupující bude žít v domě, který kupují, takže věřitel hodnotí jejich schopnost platit hypotéku a jejich historii splácení dluhových závazků.

Je to velmi odlišná situace od komerčního majetku, řekněme například kancelářský komplex. Kupující kupují tuto nemovitost pro jeden účel; generovat pozitivní peněžní tok z příjmů z pronájmu.

Příjem

Motivace k nákupu je příjem, takže věřitel chce zhodnotit majetek založený převážně na příjmech, které vytvoří.

Jistě, stav nemovitosti a další faktory vstupují do kvalifikace hypotéky, ale příjem je velkým faktorem. Pokud se nemovitost může dlužit (splácet hypotéku) a má stále přijatelný peněžní tok měsíčního příjmu, pravděpodobně bude zahájena hypotéka.

Výdaje

Výdaje jsou samozřejmě polovinou hlavních úvah ve výpočtu NOI. Je důležité, aby byly zachyceny veškeré provozní náklady nemovitosti. Ty mohou a často obsahují:

Marketing a reklama - V závislosti na druhu majetku se tato kategorie výdajů může hodně lišit. Pro bytový majetek by většina těchto nákladů byla inzerce, aby se vytvořily žadatelé o nájemce. Pro maloobchodní nebo kancelářský majetek by to platilo stejně, ale mohou existovat i marketingové náklady na prezentaci nemovitosti spotřebitelům nebo klientům pro nájemníky.

• Management - Profesionální management je normou pro větší komerční vlastnosti. Tento výdaj je významný, ale může být značně kompenzován úsporným profesionálním řízením, který může generovat při provozu a údržbě nemovitosti.
• Pomůcky - Ti, kteří neposkytli nájemce, by byli v této kategorii.
• Opravy a údržba - Všechno od terénních úprav až po fixaci rozbitých klimatizačních jednotek nebo malování jednotek je v tomto kbelíku.
• Pojištění - to je také hlavní náklad.
• To jsou hlavní kategorie a existují i ​​další výdaje, které jsou závislé na užívání majetku a nájemníků.

Pokud poměry, které chtějí věřitelé založené na příjmech, nevedou ke schválení, dlužníci mohou přijít s vyššími hotovostmi za zálohu, aby uvedli poměry do souladu. Čistý provozní výnos je velmi důležitý při komerčních půjčkách.

Tipy:

Buďte velmi opatrní, abyste získali veškeré provozní náklady do výpočtu. Chybějící výdaje zvýší čistý provozní výnos a tím způsobí, že váš klient přeplatí za nemovitost na základě ocenění pomocí limitní sazby.

1. Pro nejpoužívanější výpočty investorů vysvětlené a tabulku pro jejich výpočet, vezměte to lin, pro top 10 výpočtů.
2. Co potřebujete:

Kalkulačka

• Kompletní rozpis provozních nákladů.
• Žádný z těchto výpočtů není vědecká raketa. Rychle se zrychlíte a dokážete je nebo je s klienty komerčních investorů diskutovat inteligentně.