Jak vypočítat kapitalizační sazbu pro nemovitost

Ti, kteří investují do nemovitostí prostřednictvím vlastních nemovitostí, musí mít metodu pro určení hodnoty nemovitosti, a to s využitím ostatních vlastních čistých provozních výnosů a srovnatelných nemovitostí, které byly prodány nejnovějšími cenami, je určena a následně použita na daný majetek k určení aktuální tržní hodnoty založené na výnosech

. srovnáváme podobné vlastnosti, stejně jako všechny výdaje jsou vzaty v úvahu.

Když se dvě nemovitosti zdají být stejné a jedna stojí víc, může to být proto, že generuje větší příjem nebo nižší náklady

Obtížnost: Snadné

Požadovaný čas: 5 minut Zde je návod:

Získejte poslední prodanou cenu nemovitosti, jako je bytový komplex.

1. Příklad: Projekt šesti bytových bytů prodán za 300, 000 dolarů.
   U stejného projektu bytu určit čistý provozní výnos nebo čisté nájemné realizované vlastníky. Všechny provozní náklady jsou odečteny, nikoliv však hypotéka. Takže tento výpočet hodnotí majetek, jako byste zaplatil za něj hotovost.
2. Příklad: Výnosy z pronájmu po výdajích (netto) činí 24 000 USD

   Rozdělit čistý provozní výnos podle prodejní ceny tak, aby se dosáhlo stropu.

3. Příklad: $ 24, 000 / $ 300, 000 =. 08 nebo 8% (kapitalizační sazba)
   Co potřebujete:

Kalkulačka

• Porovnatelné vlastnosti prodávané ceny a čisté příjmy.
• Existují dva způsoby, kterými investoři používají limit. Jedním z nich je ocenit majetek, který chtějí prodat, na základě stávajících sazeb na trhu pro nedávno prodávané srovnatelné nemovitosti.

Druhým je určení, zda je požadovaná cena nemovitosti přiměřená při zvažování nákupu.

Prodej - Potřebujete vědět, jak na cenu

Vlastníte malý bytový projekt a chcete ho prodat. Získáváte nedávno prodávané nemovitosti v oblasti, které jsou podobné vašim. Mohly by mít více či méně jednotek, ale pokusíte se najít vlastnosti, které by byly co nejvíce podobné tomu, který chcete prodat.

Najdete tři vlastnosti, které byly prodány během předchozích tří nebo čtyř měsíců. Složitá část je schopna najít jejich NOI, čistý provozní výnos. Někdy je v seznamu zveřejněn a jindy to není. Ale můžete získat tento typ informací od obchodního realitního agenta, zvláště když budete prodej na prodej s jedním.

Dostanete tři úrokové sazby a průměrně 9,2%. Váš vlastní majetek je NOI, čistý provozní zisk, je $ 31, 000. Nyní dělíte pouze NOI podle cap rate:

31 000 dolarů /. 092 = 336, - 957 Hodnota vašeho majetku.

Nyní můžete rozhodnout o ceně, kterou chcete požádat o nemovitost a dát ji na trh.

Při nákupu vlastnictví nebo porovnání vlastností pro nákup

Při porovnávání vlastností pro rozhodnutí o nákupu pracujete s uvedenými vlastnostmi, takže můžete získat NOI a vypočítat míru cap pro každé. Poté je můžete porovnat, abyste zjistili, který z nich bude nejlepší nákup. Nicméně, kontrola jejich výdajů a nájemného je chytrá, protože se může stát na vrcholu, pokud vidíte příležitosti ke snížení nákladů nebo zvýšit nájemné.

Na tomto tématu někteří manažeři jsou opravdu nedbalí nebo líní, i když ne často. Pokud však kontrolujete nemovitost se srovnatelnou sazbou, zjistíte, že výdaje jsou neobvykle vysoké pro typ a velikost nemovitosti.

Nebo můžete zjistit, že účtované nájemné jsou nižší než tržní sazby pro srovnatelné nemovitosti. Kterákoli z těchto situací, pokud bude opravena, by zvýšila míru cap, což by činilo lepší vlastnost.

Nákup - potřebujete vědět, co stojí za nemovitost

Jsme na druhé straně transakce. Máme naše oko na konkrétní malý byt projekt, a je uveden na prodej za $ 495, 000. Otázkou je, stojí za to, že na současném trhu, nebo je nadhodnocena?

Dostáváme opět srovnatelné vlastnosti a průměrnou prodejní limit. Použijte znovu 9, 2%. Je-li NOI této nemovitosti $ 39, 500, stojí to za požadovanou cenu?

Ne, stejně jako při výpočtu rozdělení tohoto výnosu podle cap rate získáváme hodnotu 429 USD, 348. Takže $ 495, 000 je trochu nad značkou.

Co bychom potřebovali NOI, aby získali tuto cenu za cenu? Prostě přepínáme náš vzorec a vynásobíme požadovanou cenu podle cap rate.

495 000 USD X. 092 = 45 USD, 540 požadované čisté provozní výnosy. Zkontrolujte, zda:

45, 540 /. 092 = 495, 000 dolarů.

Nemysli si, že tohle je v kamenu. Mohou existovat dobré důvody pro nemovitost ospravedlňující lepší limit. Možná je to místo, nebo možná to jsou vlastnosti a kvalita budov a okolí. Vše musí být hodnoceno pro rozhodnutí, ale poměr limitu pomáhá.