Komerční nemovitost: definice, vliv, REITs

Definice: Komerční nemovitost je jakýkoli majetek vlastněný za účelem produkce příjmu. Ve Spojených státech je komerční nemovitost ve výši 6 bilionů dolarů. Zde jsou pět největších kategorií komerčních nemovitostí.

• Maloobchodní zahrnuje nákupní centra, venkovní obchodní centra a velkoobchodní prodejny. Zahrnuje také obchody s potravinami a restaurace. Jeho hodnota je kolem 2 USD. 1 bilion, což je 36 procent z celkové hodnoty komerčních nemovitostí. Skládá se z nejméně 9. 5 miliard metrů čtverečních prostoru nákupního centra. Další informace naleznete v tématu Co je maloobchod?

• Hotely zahrnují motely, luxusní resorty a obchodní hotely. Tato kategorie nezahrnuje domy, které pronajmou pokoje prostřednictvím Airbnb. Existuje zhruba 4, 4 miliony hotelových pokojů v hodnotě $ 1. 92 bilionů.
• Kancelářské budovy zahrnují vše od mrakodrapů Manhattanu až po kancelář právníka. Existuje zhruba 4 miliardy čtverečních stop kancelářských prostor, v hodnotě okolo 1 dolaru. 7 bilionů, neboli 29 procent z celkového počtu.
• Bytové domy jsou komerční nemovitosti. To je proto, že je společnost vlastní, aby získala zisk. To je důvod, proč domy pronajaté jejich majiteli jsou obytné, nikoli komerční. Některé zprávy zahrnují údaje o budově ve statistice pro obytné nemovitosti namísto komerčních nemovitostí. K dispozici je asi 33 milionů čtverečních stop plochy pronájmu bytů v hodnotě přibližně 1 dolaru. 44 bilionů.
• Průmyslová vlastnost se používá k výrobě, distribuci nebo skladování produktu. Není to vždy považováno za komerční, zejména v územních plánech a při územním plánování. Existuje průmyslové vlastnictví v hodnotě zhruba 240 miliard dolarů.

Jiné kategorie komerčních nemovitostí jsou mnohem menší. Mezi ně patří některé neziskové organizace, jako jsou nemocnice a školy. Volná půda je komerční nemovitostí, pokud bude pronajata, neprodána. (Zdroj: "Známky oživení", The Wall Street Journal, 5. října 2010. "Statistika o realitním průmyslu", "Realitní kulatý stůl."

"Indexy komerčních nemovitostí, Standard & Poor's. >

Jak ovlivňuje komerční nemovitost ekonomiku?

Jako součást HDP přispívá komerční komerční nemovitost 3% ekonomické produkce Spojeného království. V roce 2016 došlo k výstavbě komerčních nemovitostí ve výši 516 miliard dolarů, což se snížilo z 507 miliard dolarů v roce 2015. Rekordní výše činila 586 dolarů. 3 miliardy v roce 2008. Nízká byla 376 dolarů. 3 miliardy v roce 2010. To představuje pokles ze 4,1% na 2,6% HDP.

Proč se zabývá výstavba komerčních nemovitostí o dva roky déle než na bublině v oblasti bydlení? Komerční výstavba nemovitostí trvá jednoduše déle než výstavba obytných nemovitostí.Stavitelé nejprve musí zajistit, aby bylo k dispozici dost domů a nakupujících, které by podpořily nový vývoj. Pak je čas na získání peněz od investorů. Trvá několik let, než budovat nákupní centra, kanceláře a školy. Vybírání nových budov trvá ještě víc času. Když se trh s bydlením havaroval v roce 2006, projekty komerčních nemovitostí již probíhaly.

Obvykle můžete předvídat, co se stane v komerčních nemovitostech tím, že budete sledovat vzestupy a poklesy trhu s bydlením. Jako ukazatel zaostávání, statistiky komerčních nemovitostí sledují obytné trendy o rok nebo dva.

Nebudou vykazovat známky recese. Obvykle zasáhnou své nízké i po obytných nemovitostech.

Jak investovat do komerčních nemovitostí

Realitní investiční fond je veřejná společnost, která rozvíjí a vlastní komerční nemovitosti. Nákup akcií v REIT je nejjednodušší způsob, jakým může individuální investor profitovat z komerčních nemovitostí. Můžete koupit a prodat akcie REIT stejně jako akcie, dluhopisy nebo jakýkoli jiný druh cenného papíru. Distribuují zdanitelné příjmy investorům, podobně jako dividendy akcií. Společnost REIT omezuje riziko tím, že umožňuje vlastnit majetek bez vypořádání hypotéky. Protože profesionálové spravují vlastnosti, ušetříte čas i peníze.

Na rozdíl od jiných veřejných společností musí společnost REIT distribuovat akcionářům nejméně 90 procent svých zdanitelných příjmů. To jim ušetří náklady na podnikatelskou daň, které platí akcionář při sazbě daně z kapitálových výnosů.

Společnost REIT vlastní 34 procent vlastního kapitálu na trhu komerčních nemovitostí. To je druhý největší zdroj vlastnictví. Největší je soukromý kapitál, který vlastní 43,7%. (Zdroj: "Scaling New Heights", Národní asociace realitních kanceláří, 2015.)

Klady a zápory REIT

Vzhledem k tomu, že hodnoty komerčních nemovitostí jsou ukazatelem zpoždění, ceny REIT obvykle nezvyšují a nezhoršují trh. To je dobrý doplněk k diverzifikovanému portfoliu. Společnost REIT sdílí výhodu s dluhopisy a akciemi produkujícími dividendy, protože poskytují trvalý příjem. Stejně jako všechny cenné papíry jsou regulovány a snadno nakupují a prodávají. (Zdroj: "Co je REIT?")

Mějte na paměti, že hodnota vašeho REIT odráží více než jen základní nemovitost. To je také ovlivněno poptávkou po samotných REIT jako investicích. Oni soutěží s akciemi a dluhopisy pro investory. Takže i kdyby se zvýšila hodnota nemovitostí vlastněných společností REIT, cena akcií by mohla spadnout do krachu akciového trhu.

Kdy koupit a prodávat REIT

Při investování do REIT se ujistěte, že jste si vědomi obchodního cyklu a jeho dopadu na komerční nemovitosti. Během boomu by komerční nemovitosti mohly zažít bublinu s aktivy poté, co by rezidenční nemovitosti začaly klesat. Během recese ukáže komerční nemovitost své nízké po obytných nemovitostech.

REITs ETFs Versus Real Estate

Fondy obchodované na burze cenných papírů sledují ceny akcií REIT.Investoři jsou přitahováni k ETF, protože mají velmi nízké poplatky. Jelikož jsou však ještě jeden krok odstraněny z hodnoty podkladových nemovitostí, jsou náchylnější k býčím na burze a tržním trhům. (Zdroj: Joanne Cleaver, "Výhody a nevýhody investování do ETF nemovitostí", US News & World Report, 5. června 2014.)

Komerční nemovitost během finanční krize

od finanční krize v roce 2008. V 30. červnu 2014 měla 6 680 FDIC pojištěných států v držení 1 dolar. 63 bilionů komerčních úvěrů. To bylo o 2 procento vyšší než vrchol $ 1. 6 biliónů v březnu 2007.

První známky poklesu komerčních nemovitostí se objevily tři roky poté, co ceny nemovitostí na bydlení začaly klesat v roce 2006. V prosinci roku 2008 by komerční vývojáři čelili úvěrům ve výši 160 až 400 miliard dolarů, nebyly schopny najít banky k refinancování. Většina těchto půjček měla pouze 20-30% vlastního kapitálu. Banky nyní vyžadují 40-50% vlastního kapitálu.

Na rozdíl od domácích hypoték mají úvěry na nákupní centra a kancelářské budovy na konci období velké platby. Místo splácení úvěru se vývojáři obvykle refinancují. Není-li financování k dispozici, banky musí uzavřít.

Očekávalo se, že ztráty z úvěrů dosáhnou 30 miliard dolarů a zablokují menší komunitní banky. Nebyly tak těžce zasaženy hypotékou v podobě hypoték jako velké banky, ale investovaly více do místních nákupních center, bytových komplexů a hotelů. Mnoho se obávalo, že rozpad v malých bankách by mohl být stejně špatný jako krize úspor a půjček před 20 lety.

Washingtonské obchodní sdružení pro developery, kulatý stůl pro realitní kancelář, odhaduje, že v roce 2008 vypršela splatnost úvěrů krátkodobých komerčních nemovitostí ve výši 300 miliard dolarů. Spousta těchto půjček by mohla být špatná, kdyby nebyla refinancována.

Do října 2009 Federální rezerva uvedla, že banky vyčlenily pouze $. 38 za každý dolar ztrát, které by mohly dosáhnout 45 procent z $ 3. 4 biliony zbývajících dluhů. Obchodní centra, kancelářské budovy a hotely rostly v důsledku vysokých volných míst. Dokonce i prezident Obama byl informován o potenciální krizi jeho ekonomického týmu.

Hodnota komerčních nemovitostí mezi lety 2008 a 2009 klesla o 40 až 50 procent. Majitelé komerčních nemovitostí se pokoušeli najít peněžní prostředky k provedení plateb, neboť mnozí nájemníci buď vyřadili z podnikání, nebo zopakovali nižší platbu. Majitelé se snažili získat peníze v hotovosti prodejem akcií nových akcií. Protože použili prostředky na podporu plateb na stávající nemovitosti, nemohli zvýšit hodnotu akcionářům. Zrušili hodnotu jak stávajícím, tak novým akcionářům. Noví akcionáři pravděpodobně "házeli dobré peníze po špatném". (Zdroj: Rozhovor s Johnem Cona z TARP Capital.)

Do června 2010 se míra kriminality hypoték komerčních nemovitostí dále zhoršovala. Podle Real Capital Analytics, 4.17 procent úvěrů v prvním čtvrtletí roku 2010 nedosáhlo. To je 45 dolarů. 5 miliard v bankovních úvěrech. To je vyšší než jak 3,83 procentní sazba ve čtvrtém čtvrtletí 2009 a 2,25 procentní sazba před rokem. Je to mnohem horší než 0,5 procentní míra selhání v první polovině roku 2006, ale ne tak špatná jako 4,5 procentní sazba v roce 1992.

Do října 2010 se zdálo, že nájemné za komerční nemovitosti se začalo stabilizovat . Po dobu tří měsíců se nájemné za kancelářské prostory ve výši 4 miliard čtverečních stop snížilo jen o penny. Celková míra neobsazenosti kanceláří se zdála stabilizovat na úrovni 17,5 procenta, což je nižší než v roce 1992 o 18,7 procenta, podle výzkumné firmy REIS, as.

Finanční krize zanechala letos pokles hodnoty REIT. Proč? Jedním z důvodů je, že bylo obtížné vidět zablokované vlastnosti REIT koupené během krize. Druhou je skutečnost, že vlastníci komerčních nemovitostí byli v hypotékách obráceni nahoru. Hodnoty jejich obchodního vlastnictví klesly od roku 2008 o 40 až 50 procent, což snižuje hodnotu REIT. (Zdroj: Mark Heschmeyer, "Úvěry CRE bankami překonaly úrovně před recesí", CoStar News, 3. září 2014.)

Úvěry komerčních nemovitostí téměř způsobily druhou recesi. V roce 2013 měly banky v držení 991 dolarů. 2 miliardy komerčních úvěrů, což představuje nárůst o 3,3% oproti roku 2012. Většina z nich se týkala bytových domů. Asi třetina přišla v letech 2015 až 2017. Většina byla napsána v letech 2005-2007, kdy byly hodnoty nemovitostí vysoké. Tyto úvěry by mohly být zaplaceny v případě, že ceny bytových domů klesly. Místo toho lidé, kteří přišli o své bydliště, se stali nájemci, ušetřili úvěry z neplnění závazků a ekonomiku z jiné recese.