Praktické kroky k vydělávání peněz

Investování do nemovitostí může být skvělý způsob, jak vydělat peníze. Jeden typ investic do nemovitostí, který je třeba zvážit, je převrácení domu. Dosažení úspěchu pomocí této metody je obvykle kombinací dovedností, důkladné analýzy a výzkumu, ačkoli několik z nich dosáhne úspěchu hloupým štěstí. Zde jsou tři klíče k úspěšnému převrácení domu.

Co to znamená převrátit dům?

Převrácení domu znamená, že kupujete dům s úmyslem jeho prodeje, obvykle rychle, za účelem získání zisku.

Není to dlouhodobá strategie nákupu a držení. Prodej nemovitosti za více, než jste ji koupili, nutně neznamená, že budete mít zisk.

Například si koupíte dům za 200 000 dolarů a vyměníte za rekonstrukci 50 000 dolarů. Pokud prodáte dům za 240, 000 dolarů, což je víc, než jste si ho koupili, skutečně ztratíte peníze, když se podíváte na náklady na obnovu, jakož i dodatečné náklady na držení majetku a prodej nemovitosti.

Jaký typ majetku lze převrátit?

Nejčastějším typem převrácené vlastnosti je rodinný dům. Nicméně, téměř žádný druh nemovitosti může být převrácen ziskem. To zahrnuje:

Multi-Family Homes: Možnosti převrácení zahrnují renovace stávajících jednotek nebo přidání dalších jednotek, které činí nemovitost cennější pro budoucí kupce.
Nemovitosti se smíšeným majetkem: Mohlo by to znamenat rekonstrukce nebo doplnění do obchodního prostoru, obytného prostoru nebo obojího.

Maloobchodní nemovitost: Obnovení prostoru tak, aby vyhovoval specifickým potřebám, jako je restaurace, salon nebo obchod.
Pozemky: Prochází proces rozdělení území, aby byl schválen pro specifické použití, například pro obytné nebo maloobchodní účely. Získání souhlasu s územním plánováním může být zdlouhavý proces v závislosti na tom, jak rychlé a snadné je stavební oddělení ve městě pracovat.

Klíč 1: Koupit za správnou cenu

Vyděláváte na nákup. Nezáleží na tom, jak dobře vy renovujete domov, pokud odložíte příliš mnoho peněz od začátku, bude to mnohem těžší získat zisk.

Zjistěte hodnotu po opravě - ARV

Pokoušíte se zjistit, kolik si můžete dovolit koupit nemovitost za účelem dosažení zisku. Proto musíte pracovat zpět.

První věc, kterou musíte udělat, je určit hodnotu opravy po opravě. To je to, co věříte, že dům bude stát po dokončení všech rekonstrukcí na nemovitosti.

Budete se muset podívat na nedávno prodávané ceny za srovnatelné nemovitosti v okolí. Při pohledu na srovnatelné údaje není přesná věda, pomůže vám to dát klíčovou hodnotu domácí hodnoty. Pokud váš dům je čtyřlůžko, dvě lázně Colonial, budete se chtít podívat na koloniály podobné velikosti, které se prodávaly v loňském roce.Budete muset provést úpravy pro určité faktory, jako jsou:

Náměstí čtverec: Dvě domovy mohou mít stejný počet lůžek a lázní, ale jeden by mohl být 1 000 metrů čtverečních větší.
Kvalita renovací: Podívejte se na materiály použité při renovaci. Je to právě to, co hledá současný kupující?
Umístění: Některé oblasti města budou lepší než jiné: lepší školní čtvrť, klidnější ulice.
Velikost pozemku: Větší šarže budou cennější.
Vybavení: Má dům centrální klimatizaci, bazén v podzemí, dokončené sklepení nebo master suite?

Jakmile se podíváte na srovnatelné nemovitosti, měli byste být schopni přijít s celou řadou toho, co bude stát za dům po dokončení vaší renovace. Toto je hodnota Po opravě.

Odečtěte náklady

Chcete-li koupit nemovitost za správnou cenu, musíte určit, kolik peněz věříte, že budete utrácet v domácnosti.

Závěrečné náklady na nákup: Jedná se o pojištění titulu, domovní prohlídky, poplatky advokáta, průzkumy, bankovní poplatky, registrační poplatky: listinu a hypotéku.
Náklady na výstavbu: Povolení města, náklady na materiál, náklady na práci.
Náklady na držení: Pojistné, daně, platba za případné půjčky, možné náklady na inženýrství.
Závěrečné náklady na prodej: Advokátní poplatky, případně daň z převodu nemovitostí, provize z nemovitosti, poplatky za zápis: listinu a hypotéku, poplatky za prohlídku města: případné osvědčení o obsazení, CO, pokud to město vyžaduje, kupní úvěry: najdou věci s nemovitostmi špatně, takže kupující pravděpodobně požádá o poskytnutí úvěru od vás k opravě těchto věcí.

Jaký je váš zisk?

Je pravděpodobné, že nebudete procházet veškerou prací a rizikem převrácení domova, abyste získali 5 000 dolarů. Proto musíte stanovit ideální cíl zisku z flipu. Když je vše řečeno a uděláno, chtěli byste vydělat 20 000 dolarů? 50 000 dolarů? $ 100, 000? Vědět, kolik chcete udělat, vám pomůže určit cenu, za kterou si můžete dovolit koupit si dům.

Měli byste také vědět, že možná budete muset zaplatit daň z kapitálových výnosů z jakéhokoli zisku, který uděláte. V závislosti na příjmovém pásmu možná nebudete muset platit nic nebo muset zaplatit až 20% svého zisku strýčkovi Samovi. Možná budete moci tyto náklady odložit tím, že provedete výměnu 1031.

Určení ideální kupní ceny

Nyní, když jste určili hodnotu opravy po nemovitosti, přibližné náklady spojené s renovací nemovitosti a kolik peněz chcete vydělat, můžete určit maximální částku, kterou jste ochotni zaplatit za nemovitost.

Po opravné hodnotě

- mínusové náklady

- mínusové zisky

= ideální nákupní cena

Zde je nabídka, kterou očekáváte. Prošli jste hodně práce, abyste dospěli k tomuto číslu, takže se nehýbejte Realitními vám řeknou, jestli zvýšíte svou nabídku, nemovitost je vaší. Každý dolar, který zaplatíte za nemovitost, je dolar potenciálního zisku, který ztrácíte.Nezapomeňte, že jste při nákupu vaše peníze.

Klíč 2: Rychle vyjděte

Cílem převrácení nemovitostí je dosáhnout zisku a co nejrychleji učinit tento zisk. Každý dobrý investor ví, že se trh s nemovitostmi může obrátit na desetník. Několik faktorů může dramaticky snížit hodnotu vašeho majetku. To zahrnuje:

Zvýšení úrokových sazeb: Když jsou úrokové sazby vysoké, si lidé nemohou dovolit utrácet tolik domů. Snižuje jejich kupní sílu, protože jejich měsíční hypotéka bude vyšší. Vzhledem k nárůstu úrokových sazeb se sníží domácí ceny, aby se snížila kupní síla.
Změna sezóny: Domácí nákupní období vrcholí v letních měsících, kdy děti odcházejí ze školy. Rodiny se chtějí přestěhovat před začátkem nového školního roku. Pokud nejste schopni mít na trhu flip na ranní jaro / léto spěchu, můžete skončit náklady na sebe spoustu peněz.
Zvyšuje v inventáři: Dalším faktorem, který může ovlivnit hodnotu vašeho domova, je nadbytek zásob v oblasti. Jedním z důvodů, proč by se to mohlo stát, by bylo, kdyby se zastavila velká společnost ve městě a lidé začali své domovy nabízet na svém trhu, aby se mohli přemístit. Tam je jen tolik kupujících pro 3 ložnice, 2 koupelny 250 000 dolarů ranč domů. Pokud je na trhu pět, možná budete muset snížit cenu, abyste ji rychle prodali.
Foreclosures nebo krátké tržby v oblasti: Bohužel nemůžete ovládat své sousedy. Krátké prodeje a zabavování v oblasti sníží hodnotu vašeho domova.
Přírodní katastrofa: Ste také nemůže ovládat Matku přírodu . Hurikány, tornáda a požáry mohou zničit oblasti, takže ceny domů rovnoměrně ztrácejí.
Dolní školní hodnocení: Pokud hodnocení školní soustavy klesne, okolí bude pro potenciální zákazníky méně žádoucí.
Pomalá ekonomika: Když se ekonomika zhroutí, tak i ceny domů. Méně lidí je schopno koupit domů a ti, kteří se snaží trávit méně.
Otázky životního prostředí / energetické linky: Zvýšené úrovně radonu nebo jiných chemikálií v půdě, elektrická vedení na dvoře nebo potrubí protékající městem znesnadní prodej vašeho domova za nejlepší dolar.

Klíč 3: Tým, se kterým pracujete, může udělat nebo zlomit

Úspěšná převzetí majetku se provádí rychle a provádí za správnou cenu. Pronájem špatného dodavatele, konstruktéra nebo Realtoru může rychle přetočit na flop. V ideálním případě budete mít tým důvěryhodných osob na místě, než zavřete nemovitost, abyste neztráceli čas.

Designéři:

Pokud chcete najmout návrháře pro vaši rekonstrukci, musíte se ujistit, že je s touto oblastí obeznámen. Poslední věc, kterou chcete udělat, je příliš zdokonalit. Ne každý dům potřebuje kalkatský mramor a brazilské dřevěné podlahy. Můžete udělat skvělé peníze s velkým půdorysem a čistým designem. Kuchyně a koupelny prodávají domy, ale většina kupujících nebude znát rozdíl mezi baterií s hodnotou 400 dolarů a cenou 40 dolarů.

Znalost trhu také pomůže zjistit, jaký druh kupujícího hledá v této oblasti. Přitahuje tato oblast spoustu singlů, novomanželů, mladých rodin s malými dětmi, založených rodin nebo prázdných nesters? To pomůže určit nejlepší přístup k renovaci. Máte-li přidat další ložnici? Zaměřte se na rodinný pokoj pro děti? Má hlavní sada být hlavní remíza?

Dodavatelé:

Patří sem elektrikáři, instalatéři, kamenisté, pokrývači, dodavatelé HVAC, malíři, dláždění a ostatní, které byste potřebovali. Chcete získat více nabídek, abyste získali nejlepší cenu, ale také chcete ověřit pověření, protože nejlepší cena není vždy nejlepší kvalitou práce. Možná si myslíte, že jste na začátku měli skvělou cenu, ale skončíte s tím, že budete trávit více času a peněz, než se pokusíte opravit špinavou práci dodavatele.

Ujistěte se, že dodavatel chápe potřebná povolení, která musí být uzavřena s městem pro opravy, které mají být provedeny. Jak dlouho město trvá na zpracování povolení? Existují nějaké otázky zón, které musí být schváleny? Povolení problémů s městem může trvat měsíce práce a rychle snížit potenciální zisk.

Dodavatelé jsou také známí za to, že "podceňují", jak dlouho bude trvat. Ujistěte se, že máte stanovený termín s dodavatelem pro dokončení práce. Měli byste také zahrnout pojistný fond do svého rozpočtu pro tyto úlohy, které nejsou dokončeny včas.

Realitní kanceláře:

Budete prodávat s nemovitostmi nebo se pokusíte prodat nemovitost sami. Pokud prodáte s nemovitostmi, nezapomeňte, že jejich provize při prodeji.

Při výběru nemovitosti se musíte ujistit, že znáte trh, kde se snažíte prodat dům. Dokonce i když jste v minulosti pracovali s Realtor, nemusí být pro tento konkrétní trh nejvhodnější.

Navíc mnoho realitních kanceláří se prostě zajímá o rychlý prodej a ne nutně prodávat domov za nejlepší dolar. Ujistěte se, že jste provedli svůj vlastní průzkum a že se cítíte pohodlně s číslem, které Realitní kancelář cítí, že můžete získat doma. Chcete rychle prodat, ale také nechcete nechat příliš mnoho peněz na stole.