Prodávající v krátkém prodeji?

Otázka: Kdo je prodávajícím v krátkém prodeji?

Čtenář píše: "Podepsal jsem tolik papírování, když jsem dal svůj domov na trh jako krátký prodej, který si nemohu vzpomenout na to, co jsem slíbil, že udělám, nebo co to znamená. banka zaplatí všechny náklady na prodej, ale nevypadá to tak, aby mi to poslal mi nabídku podepsat Nabídka říká "prodávající zaplatit titul a escrow." Je to já nebo je to, že banka? Kdo zaplatí daně z nemovitosti? Kdo je prodávajícím v krátkém prodeji? "

Odpověď: Za prvé, dovolte mi říci, že pokud se divíte, kdo je prodávající v krátkém prodeji, nejste sami. Dokonce i prodejci, kteří by měli znát odpověď na tuto otázku, ne. Dokonce i agenti, kteří by měli znát odpověď na tuto otázku, ne. To je také důvod, proč váš agent říká, že banka zaplatí všechny náklady za krátký prodej. Ale váš agent není přesně správný a může být snadný.

Zaznamenávám to také, jako byste mohli mít problém s důvěrou se svým vlastním agentem. Když zástupce s vámi podepíše smlouvu o výpisu, tento agent vytváří s sebou fiduciární vztah. To znamená, že agenta musí pracovat ve vašem nejlepším zájmu. Pro agenta je těžké dělat tu práci, pokud fiduciář neexistuje. Musíte důvěřovat vašemu agentovi, aby měl s tímto agentem fiduciář. Bez důvěry jste možná porušili fiduciární vztah.

Můj návrh je, že se zeptáte svého agenta, aby vám vysvětlil fiduciáře a vysvětlil vám, kdo je prodávajícím v krátkém prodeji.

To by nemělo být pro vašeho agenta obtížným úkolem a ve skutečnosti bude s největší pravděpodobností vašeho agenta přivítáno.

Kdo platí náklady v krátkém prodeji

Krátký prodej se ve skutečnosti nijak neliší od jakékoli jiné transakce, pokud jde o náklady. Vaše závěrečné prohlášení a poplatky, které jsou účtovány, jsou velmi podobné jakýmkoli jiným transakcím s nemovitostmi.

Funguje to takto:

• Řekněme, že prodáváte svůj domov za $ 100, 000. Jste prodejce.
• Kupující vám poskytne 100 000 dolarů, a to buď kombinací zálohy a půjčky, nebo možná jen hotovost. Nezáleží na tom. Nakonec získáte 100 000 dolarů.
• Nejprve zaplatíte provizi. Pokud je to 7%, zaplatíte 7 000 000 dolarům makléři výpisu. Výpisový makléř zaplatí zprostředkovatele výpisu, makléř kupujícího a zprostředkovatel kupujícího zaplatí agenta kupujícího. Mohli by být dokonce i zástupci agentů, kteří dostanou zaplaceno ze 7 000 dolarů, ale faktem je, že nyní máte 93 000 dolarů.
• Z $ 93 000, pravděpodobně budete mít další výdaje ve výši $ 3 000. Tyto poplatky by mohly zahrnovat poplatky za titul, poplatky za úschovu, registrační poplatky, daň z trestné činnosti, daňové prorody, poplatky za převody, mimo jiné poplatky.Pokud všechny tyto poplatky celkově činí $ 3 000, nyní budete mít 90 000 dolarů.
• $ 90, 000 je váš čistý výtěžek. Tyto peníze nemůžete udržet, protože dlužíte banku. Pravděpodobně dlužíte banku mnohem více než 90 000 dolarů, ale pokud by banka prodávala váš dům jako dům vlastněný bankou, maximum, které by banka pravděpodobně získala, by byla 100 000 dolarů, které jste právě nabídli za krátký prodej .

  Vzhledem k tomu, že banka nemůže dostat víc, protože 100 000 dolarů je tržní hodnota, banka přijme vaše 90 000 dolarů. Jediný rozdíl mezi krátkým prodejem a pravidelnou transakcí, jak vidíte , je to, že do kapsy nedáváte žádné peníze. V pravidelných transakcích byste po vyplatění banky vydělali čisté výnosy, protože byste měli to, co se nazývá kapitál. V krátkém prodeji nemáte žádný vlastní kapitál, protože jste ztratili svůj kapitál.

  To znamená, že jste prodejcem. Banka není prodávajícím. Majitel je prodávajícím a majitel hradí náklady z prodeje z výtěžku z prodeje.

Je banka opravdu prodávajícím krátkého prodeje?

Někteří lidé tvrdí, že banka je opravdu prodávajícím krátkého prodeje, protože banka dluží daleko víc peněz než prodává, ale to není pravda. To je proto, že titul zůstává s prodávajícím, dokud prodávající neudělí domov kupujícímu. Prodávající je vlastníkem.

Funguje to v realitě. Řekněme, že dlužíte 200 000 dolarů bankám, ale váš dům je jen 100 000 dolarů. Pokud banka z peněz ztratila 10 000 dolarů, protože čistý výtěžek z prodeje činí pouze 90 000 dolarů, což činí banka velmi zajímá a investuje do nákladů na prodej.

Přestože banka skutečně nezaplatí náklady na prodej, každá banka může zastavit prodávajícího z placení, jde do kapsy banky. Protože banka dostane peníze, které zůstanou. To je důvod, proč se banka stará o to, kolik prodávající zaplatí v závěrečných nákladech.

Ale prodávající je stále prodávajícím a banka je stále bankou.

Zůstává otázka, pokud banka nepovolí určitý poplatek nebo výdaje za krátký prodej, kdo ji zaplatí? Pokud je poplatek neoprávněný, znamená to, že banka neumožní jeho odečtení z hrubého výtěžku. Poplatek je však třeba ještě zaplatit. Ve většině mých krátkých prodejů žádám kupujícího, aby zaplatil neoprávněné poplatky.

Obvykle je platba neoprávněných poplatků směnitelná. V rámci krátkého prodeje společnosti HAFA však prodejce nemohl platit nic zvláštního. HAFA krátké tržby se již nepoužívají. V Kalifornii SB 458 zakazuje prodejcům v Kalifornii krátké prodeje od placení poplatků vůbec z kapsy, o čemž svědčí Kalifornský občanský zákoník 580e.

V době psaní, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.