Nákup domu: výběr správného cenového rozpětí

Otázka: Jaký je nejlepší způsob výběru cenových nabídek pro domácí vyhledávání?

Čtenář se zeptá: "Můj manžel a já hledáme náš první domov. Zúžili jsme sousedství, které se nám líbí, a obdrželi e-mailové záznamy od našeho agenta. Jaký je nejlepší způsob, jak vybrat cenové rozpětí? "

Odpověď: Výběr správného cenového rozpětí je důležitý, protože jinak byste mohli uniknout hledání správného domova.

Nicméně nechcete ztrácet čas při pohledu na domovy, které neodpovídají vašim kritériím, protože stojí více, než budete platit. Jediná věc, která je horší než nalezení vašeho snu domů a objevování prodejce se nebude ohýbat na cenu není najít váš domov vůbec, protože cenový rozsah byl špatný.

Omezte své rozmezí cenových bodů

Zprostředkovatelé ne vždy přemýšlejí o tom, jak kupující hledají domovy, když přijmou výpis. Tím, že nehodnotí domov v správném cenovém rozpětí, prodejci mohou ztratit kupující, kteří nikdy nezobrazí výpis.

Pokud je například maximální prodejní cena 399 000 Kč, neuskutečněte vyhledávání nemovitostí s horním koncovým cenovým bodem ve výši 399 000 000 Kč. Chybějí vám domy s cenou 399, 950, stejně jako ty, které jsou uvedeny na $ 405, 000.

-

Typické cenové rozpětí, které hledají kupující:

• 275 000 až 299 000 000 dolarů. Tyto nezahrnují domovy uvedené níže: 274, 999 nebo výše 299 001 dolarů.
• 250 000 dolarů na 275 000 dolarů. Tyto nezahrnují domovy uvedené níže 249 dolarů, 999 dolarů nebo více než 275 dolarů, 001.
• 225 000 až 250 000 dolarů. Tyto nezahrnují domovy nižší než $ 224, 999 nebo vyšší než $ 250, 001
• $ 200, 000 až $ 225, 000. Nezahrnují domovy nižší než $ 199, 999 nebo vyšší než $ 225, 001.

Uvidíte dilema. Přesto mnoho agentů přijímá výpisy mimo tyto cenové rozpětí, což může pro vás působit. Někteří agenti se připojí k opakujícím se číslům a zaznamenají seznam všech dvou, například 222, 222.

Kupující, kteří se dívají na minimální cenu ve výši 225 000 dolarů, nikdy nezjistí, že jsou to chytré ceny, pokud zanedbávají rozšířit své cenové rozpětí.

Teplota na trhu ovlivňuje ceny

Teploty na trhu mohou být horké, studené nebo neutrální. Pokud nakupujete doma na trhu prodávajícího, vězte, že prodejci s největší pravděpodobností dostanou požadovanou cenu. V některých případech budou prodejci obdržet více nabídek, což bude mít za následek vyšší cenu, než je cena v katalogu. Pokud je maximální limit, například, $ 300, 000, měli byste pravděpodobně držet velmi blízko k maximální ceně $ 300, 000.

Nicméně, jestliže to je kupujícího trh, ceny jsou měkké. To znamená, že většina prodejců bude s vámi jednat, a to vám ponechává prostor, abyste se podívali na mírně vyšší ceny domů.

Porovnejte historii ceny seznamu s prodejními cenami

Požádejte svého realitního agentu, aby vytiskl historii posledních šesti měsíců prodeje ve vaší cílené oblasti. Porovnejte původní katalogovou cenu s konečnou prodejní cenou. Je-li prodaná cena nižší než cena v katalogu, kolik je nižší?

Podívejte se na všechny domy v této oblasti ve vašem cenovém rozpětí. Zjistěte průměrný poměr prodejní ceny ve srovnání s průměrnou cenou. Například, pokud průměrné prodejní ceny byly $ 315, 000, ale průměrné katalogové ceny byly $ 329, 500, rozdíl je 4, 4%.

Takže pokud je vaše maximum 300 000 dolarů, můžete pravděpodobně zvážit domovy oceněné na 312 500 dolarů a předložit nižší nabídku.

Tento vzorec funguje dobře, když se prodává spousta domů. S malými tržbami se průměry nevztahují, ale stále můžete zjistit diskontní procentuální sazby v každém z těchto domů, abyste dospěli k rozumnému poměru k použití.

Zjistěte motivaci prodávajícího

Neočekávejte, že prodejní agent vám sdělí, proč prodávající prodává. Agenti, kteří dobrovolně zveřejní tento typ informací, by mohli porušovat svůj fiduciární vztah k prodávajícímu. To neznamená, že někteří neškrtí, jako kdyby nebyli zítřejší.

Některé domy prodávají za velké slevy, když najdete extrémně motivovaného prodejce. Jedná se o prodejce, kteří jsou:

• Pohybující se kvůli přemístění zaměstnání
• Rozvedení při prodeji
• Došlo k uzavření
• Krátké prodejní kandidáty
• podmínečné prodeje
• Zkoumejte dny na trhu
• Není na trhu žádný jiný trh, kde by si realitní makléři mohli přehodnotit výpis. Ty jsou typicky domy, které sedí na trhu nejdelší. Zvažte pohled na předražené domy, které mají na trhu alespoň 90 dní. S nimi nemusí být nic špatného, ​​ale tvorba cen.

A oni mohou být hlavními kandidáty na velké snížení cen. Pokud se k nim dostanete nejprve, můžete porazit soutěž.

V době psaní, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.