Otevřená smlouva o zápisu nemovitostí

Definice: Otevřený seznam umožňuje majiteli prodávat svůj dům sám jako prodejce. Je to neexkluzivní smlouva, což znamená, že vlastník může provést otevřené výpisy s více než jedním realitním makléřem a zaplatit pouze zprostředkovateli, který přivede schopného kupujícího, jehož nabídku majitel akceptuje.

Velkým rozdílem je, že vlastník pravděpodobně zaplatí jen provizi prodejce makléře, což je asi polovina typických poplatků.

Důvodem je to, že vlastník není zastoupen. Majitelé proto nezaplatí makléře, aby zastupoval vlastníka, ale zaplatí makléři, aby zastupoval kupujícího. Nicméně, pokud majitel najde samotného kupce, majitel nikoho nikoho nenechá provizi.

Proč by prodejce použil otevřený zápis?

Prodejci mohou považovat otevřený zápis za exkluzivní právo prodávat, například pokud je na trhu mnoho kupujících. Je to proto, že otevřený výpis je možné sjednat samostatně s každým realitní makléřem a provize mohou být všechny navzájem odlišné nebo stejné, bez ohledu na to, co lze sjednat. Dává prodávající větší flexibilitu, i když může omezit počet kupujících, kteří by chtěli koupit domů.

Pokud je však na trhu více kupujících než prodejci s atraktivními výpisy, prodávající nepřebírá velké riziko tím, že dá otevřenému seznamu několika makléřům.

Hlavním rizikem může být nedostatek expozice všem kupujícím nemovitostí. Nemluvě o tom, že prodávající si také ponechává možnost prodat samotný dům. Pokud najde svého vlastního kupujícího, nemá žádnou agentovi dlužnou provizi.

Někteří prodejci se domnívají, že mohou reklamovat dům dostatečně a dostat kupující prostřednictvím internetu, takže nevidí důvod k pronájmu agenta.

Někdy přehlížejí skutečnost, že agenti přinášejí mnohem víc na stůl než jen schopnost najít potenciálního kupce. Zkušený realitní makléř může například nabídnout prodejci možnost vyhnout se běžným chybám. Prodejci, kteří ještě neudělali žádné chyby, si tuto hodnotu vždy neuvědomují, dokud neučiní chybu a je pozdě.

Proč by agenti souhlasili s otevřeným seznamem?

Agenti, kteří pracují se spoustou kupujících, mohou souhlasit s podmínkami otevřeného zápisu, pokud chtějí zaručit, že budou zaplatili za to, že prodávajícího předloží kupujícího. Při otevřeném zápisu zpravidla agenti neinvestují do nemovitosti ani nevynakládají peníze na propagaci, pokud nejsou dostatečně přesvědčeni, že kupující, kteří reagují, budou kontaktovat pouze tohoto agenta.

Tato nemovitost může být jedinečná, velmi zvláštní, která osloví velké množství kupujících a agenta může vidět otevřený zápis jako jediné řešení, protože prodejce nebude souhlasit s výhradním prodejním právem.Je velmi neobvyklé, že vidím otevřené výpisy v MLS, kde pracuji v Sacramentu, a nikdy jsem nezapsal otevřený výpis během celé své rozsáhlé kariéry v oblasti nemovitostí, ale neznamená to, že nejsou životaschopnou volbou.

Předpokládám, že v některých venkovských nastaveních by otevřené výpisy mohly mít hodnotu pro prodejce, kteří se nechtějí zavázat k jedinému zprostředkování nemovitostí.

Venkovské výpisy mají tendenci pokrývat velké plochy a slovo z úst cestuje rychle. Prodejci v zemi se mohou seznámit s každým makléřem v oblasti, pokud jsou zprostředkovatelé ochotni a platit pouze zprostředkovatel, který nakonec předloží vítěznou nabídku.

Nevýhodou je, že prodejce obvykle nemá žádné zastoupení. Žádný agent, který by prodávajícímu nevěnoval věrohodnost, nebo aby prodejci pomohl s vyjednáváním, domácími prohlídkami či zveřejněním.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.

Příklady: Mary otevřel seznam tří realitních společností: Smith Brokerage, Allen Realtors a All City Agents. Společnost Smith Brokerage jí přinesla kupujícího, který předložil přijatelnou nabídku, a proto společnost Mary Brokerage uhradila provizi za zastupování kupujícího.

Ostatní dvě zprostředkovatelé se nechtěli.