Co se stane v krátkém prodeji, když máte dvě půjčky?

Otázka: Co se stane v krátkém prodeji, když máte dvě půjčky?

Čtenář se ptá: "Náš dům stojí za méně než dlužíme. Máme první hypotéku ve výši 85 000 dolarů a druhou hypotéku ve výši 55 000 dolarů. 85 000 dolarů, pokud se pokusíme prodat. Co se stane s druhou půjčkou v tomto případě? "

Odpověď: Učinit krátký prodej je dost těžký, upřímně řečeno, ale je ještě těžší, když máte dvě půjčky - - je to dvojnásobná bolest hlavy.

cítím tvoji bolest. Protože potřebujete nejen spolupráci prvního věřitele, druhý držitel hypotéky musí tuto půjčku také uvolnit.

Ve vašem případě dlužíte 140 000 dolarů v domě v hodnotě 85 000 000 dolarů. Po zaplacení prvního věřitele budete i nadále mít kratší 55 000 dolarů. Nemluvě o uzavírání nákladů.

Nejdříve se podívejme na to, co se děje v uzavření trhu:

Uzavření pozice mezi věřiteli

Nezáleží na tom, zda si vyberete druhou hypotéku, která pomůže koupit doma nebo jste získali úvěr na bydlení po faktu. Druhý věřitel bude vždy ve druhé pozici, pokud nebude první věřitel podřízen. Obvykle půjde o hypoteční věřitele, který je na první pozici.

Nejprve v postavení je nejprve v právu vybírat z uzavření řízení. To znamená, že pokud je podáno oznámení o neplnění, pokud druhý věřitel chce být nejprve v řadě, aby získal výtěžek z aukce nebo prodeje nebo převzal majetek, druhý věřitel musí zahájit své vlastní uzavření.

Ve většině částí země znamená to, že druhý věřitel musí provést zpětné platby prvnímu věřiteli, zaplatit náklady prvního věřitele na podání oznámení o nesplácení a souvisejících výdajích a poté podat vlastní oznámení o selhání. Pokud druhý věřitel toto neudělá, druhý věřitel by se mohl zbavit v uzavření trhu a nepřijímat nic, zvláště pokud není dostatek peněz na to, aby se mohl obejít.

Když druhý věřitel obdrží oznámení, které uvádí, že první uzavřel, po kontrole hodnoty domova, mnoho druhých věřitelů nezačne své vlastní uzavření řízení. Vycházejí z tohoto postoje, protože nemusí existovat dostatek spravedlnosti, aby náklady na uzavření trhu byly pro druhého věřitele ziskové. Tato nečinnost opouští druhého věřitele v zranitelné pozici.

Jak jsou zaplaceny závěrečné náklady na uzavření prodeje

I když prodávající pravděpodobně podepsal dohodu o zápisu s realitním agentou, je velmi pravděpodobné, že věřitel znovu ojede provizi. Věřitelé platí méně než tradiční poplatky a snaží se snížit náklady na transakci v každém možném směru.

Aby se dále snížily náklady na uzavření, existují i ​​poplatky, které obecně odmítají platit věřitelé. Jsou to:

Domácí záruční plány

• Kontroly proti škůdcům a práce s pesticidy
• Střešní certifikáty
• Inspekce kanalizace
• Opravy požadované kupujícími, jako je žádost o opravu
• Kredity pro závěrečné náklady kupujícího
• Vyjednávání s druhým věřitelem na krátkém prodeji

Poté, co jste zjistili, že vaše situace odpovídá krátkému prodeji a že jste vyhověli všem požadavkům věřitelů - plus, jste nalezli ochotného a kvalifikovaného kupce - dosud jste z lesa.

Řekněme, že vaše uzavírací náklady jsou 5% nebo 4, 250 dolarů. Po odečtení závěrečných nákladů z prodejní ceny ve výši 85 000 dolarů budete mít zhruba 81 000 dolarů. Nyní se stává vloupání války mezi oběma věřiteli.

Obecně je prvním vyjednáváním nabídnout druhému věřiteli malou částku, například $ 1, 000. Nyní to nemusí vypadat hodně ve srovnání s druhým zůstatkem úvěru ve výši 55 000 dolarů, protože žádáte věřitele, aby ztratit $ 54, 000. Na druhou stranu, pokud druhý věřitel odmítne, může nakonec dostat nic.

Existují časy, zdá se, že mladí věřitelé vypadají, že si odříznou nosy, aby vyděsili své tváře. Ale tady se první věřitel může vzdát trochu víc, aby dohoda fungovala. Podle mých zkušeností je většina věřitelů na první pozici nadšena, že obdrží dokonce 90%, což by znamenalo na půjčku ve výši 85 000 dolarů, věřitel by mohl souhlasit s přijetím 76, 500 dolarů.

Pokud je síť 81 000 dolarů, náklady, které by zanechaly 4, 500 dolarů, které by první věřitel mohl nabídnout druhému věřiteli. Druhý věřitel musí souhlasit s uvolněním úvěru. Pokud tomu tak není, krátký prodej bude odepřen a první věřitel bude s největší pravděpodobností zabavit nemovitost ve vyloučení, čímž odstraní druhou půjčku.

Pokračujte ve vyjednávání až do dosažení rozlišení. Nezapomeňte, že jak první, tak i druhý mají zájem na provedení krátké prodejní práce.

POZNÁMKA: Jeden důvod, proč může mladý držitel zástavního práva v Kalifornii odmítnout spolupracovat, je, pokud půjčka byla půjčkou s pevnou penězi a byla zajištěna sídlo 1 až 4 jednotek. V takovém případě, pokud je druhý věřitel vyhozen při uzavření trhu na základě prodeje správce, může mít druhý věřitel právo vykonat rozsudek o nedostatku.

(Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59, 2d 35 (1963).) V době psaní je Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kalifornii .