Daňové důsledky, když ztratíte svůj domov k uzavření

Pokud jde o interní daňovou službu, uzavření je stejné jako prodej majetku. Důležité je, že kdysi bylo vaše a teď to není. To znamená, že událost může způsobit kapitálový zisk nebo ztrátu, a pokud je jakákoli část hypotečního dluhu odpuštěna nebo zrušena, daň z příjmu může být také splatná z této částky.

Zisk nebo ztráta z kapitálových výnosů

Prodej nemovitého majetku obvykle probíhá procesem escrow a prodávající obdrží prohlášení o tom, kolik bylo prodáno.

S foreclosures, nicméně, neexistuje žádná escrow. Zapůjčená banka jednoduše převezme dům. Majitel změnil ruce, takže IRS tvrdí, že uzavření trhu je stále považováno za prodej, nebo technicky řečeno, "dispozice" majetku.

Základní vzorec pro výpočet kapitálových zisků je odečítání základu nebo ceny nemovitosti z prodejní ceny. Rozdíl je v tom, kolik zisk člověk udělal, nebo kolik peněz bylo při transakci ztraceno. V situaci uzavření trhu a bez prohlášení o podřízenosti prodejní cena používaná pro daňové účely není okamžitě jasná. Neexistuje žádná vzájemně dohodnutá prodejní cena.

Ale stále existuje "prodejní cena" pro daňové účely. Bude to buď reálná tržní hodnota nemovitosti nebo zůstatek úvěru bezprostředně před uzavřením trhu, v závislosti na druhu úvěru, který jste měli. Oba tyto údaje budou na vás a IRS poskytnuta instituce poskytující úvěr na formuláři 1099-A.

Úvěry s opravným prostředkem nebo bez rekurze

Vaše hypotéka byla buď rekurzivní, nebo nepeněžní půjčka. Hypotéka používaná k nabytí domu bývá bezprostředně poskytnutá, zatímco refinancované úvěry a úvěry na vlastním kapitálu bývají inkasní. Toto však v žádném případě není absolutním pravidlem. Může také záviset na stavu, v němž žijete.

Pokud jste měli úvěr na úhradu, jste osobně odpovědný za dluh a věřitel vás může za účelem splácení proniknout i po vrácení nemovitosti. V tomto případě je hodnota použitá jako prodejní cena při výpočtu vašeho kapitálového zisku nebo ztráty nižší z těchto dvou částek:

• Zbývající zůstatek úvěru bezprostředně před uzavřením trhu, bez daně, za kterou dlužník zůstává osobně odpovědný po uzavření
• Opravná tržní hodnota nemovitosti, která byla uzavřena

Možná jste zrušili výnos z dluhu z uzavření trhu s tímto druhem úvěru.

Úvěr bez nároku na náhradu je ten, v němž není dlužník osobně odpovědný za splacení úvěru. Jinými slovy, úvěr je spokojen a věřitel nemůže pokračovat v dlužníkovi za účelem dalšího splacení po převzetí majetku. V případě úvěrů bez nároku na nápravu je použitá jako prodejní cena zůstatek úvěru bezprostředně před uzavřením trhu.IRS říká, že skutečně prodáváte dům zpátky věřiteli za plné zvážení nesplaceného dluhu. Nebudete mít žádné zrušené dluhové příjmy, protože věřitel je zákonem zakázán, aby vás prosadil o splacení.

Nahlášení zisku nebo ztráty z kapitálu

Jakmile zjistíte, jaký typ úvěru máte ve svém majetku, můžete určit prodejní cenu.

Pokud byl vyloučený majetek vaším prvním bydlištěm, oznámte uzavření trhu na Seznamu D a Formě 8949. Můžete se kvalifikovat k vyloučení zisků z daně z příjmů až do výše 500 000 USD podléhající určitým pravidlům:

• Domov byl vaším primárním rezidence.
• Žiješ v něm alespoň dva z posledních pěti.

Jednotliví daňoví poplatníci mohou vyloučit 250 000 dolarů a manželé daňových poplatníků, kteří podávají společně, mohou tuto částku zdvojnásobit.

Platí některá další pravidla. Pokud byla zablokovaná nemovitost smíšená - byla to vaše hlavní bydliště najednou a sekundární bydliště v jiném čase - můžete stále nárok na vyloučení z daně z kapitálových výnosů podle upravených pravidel pro výpočet vašeho zisku nebo ztráty.

Od roku 2017 je daňová sazba pro dlouhodobé kapitálové zisky na nemovitosti, které vlastní jeden rok nebo déle, 15% pro daňové poplatníky, kteří spadají do daňových pásem 25 až 35%.

Kurz je 20 procent pro ty, kteří spadají do daňového pásma 39. 6. Majitelé domů, kteří spadají do 10 nebo 15 procentní daňové pásmo nemusí v žádném případě platit daň z kapitálových výnosů. Pokud jste vlastnili váš domov méně než rok, musíte zaplatit daň z kapitálových výnosů stejnou sazbou, která se vztahuje na váš pravidelný příjem - jinými slovy podle vaší daňové pásmo.

Pokud byl vyloučený majetek pronajatý majetek, oznamte jej prodej na formuláři 4797.

Zákon o odpuštění dluhu z hypotéky

Zabavování může způsobit zdanitelný příjem kromě kapitálových zisků. Pokud věřitel odpustí nebo zruší hypoteční úvěr na rekordní úvěr, možná budete muset tuto částku zahrnout jako příjem, ale existuje několik výjimek, které mohou vyloučit zrušené dluhy z daňového zacházení.

Nejdůležitější z nich je vyloučení dluhů zajištěných vaším domovem. Podle zákona o odpuštění dluhů z hypotéky můžete zrušit dluhy ve výši až 2 miliony dolarů, pokud je dluh použit k nákupu nebo vybudování vašeho hlavního bydliště. Toto vyloučení daně technicky vypršela na konci roku 2016, ale stále pokrývá dluhy, které byly odpuštěny v roce 2017, kdyby byla uzavřena písemná dohoda v roce 2016. A Kongres znovu zahájil tuto záležitost v lednu 2017, takže je možné, že zákon bude nakonec prodloužen do budoucích let.

Formuláře 1099-A a formulář 1099-C

Formulář 1099-A vydává banka poté, co byla nemovitost vyloučena. Uvádí datum uzavření, reálnou tržní hodnotu nemovitosti a zůstatek zůstatku bezprostředně před uzavřením. Tyto informace budete potřebovat, když oznamujete příjmy z kapitálového zisku související s uzavřením trhu.

Banka vydává formulář 1099-C poté, co banka zrušila nebo odpustila jakýkoli dluh z rekordního úvěru.Tento formulář bude uvádět, kolik dluhů bylo zrušeno. Pokud věřitel uzavírá doma a zruší nezaplacený dluh ve stejném roce, můžete obdržet pouze jediný formulář 1099-C, který hlásí uzavření a zrušení dluhu místo toho, aby obdržel jak 1099-A tak 1099- C.