Domů Prodejní ceny vs. úrokové sazby

Otázka: Měla bych počkat, kdyby se úrokové sazby snížily, kdyby se zvýšily prodejní ceny?

Čtenář se zeptá: "Časové úrokové sazby a zvýšení cen jsou obtížné. S manželkou jsem sledoval prodejní ceny ve Phoenixu až do okamžiku, kdy má nyní smysl koupit si první domov. Také to musíme mluvit a přemýšlel, co je důležitější: úrokové sazby nebo prodejní ceny? Je lepší, když prodejní ceny klesnou, a to i v případě, že úrokové sazby narostou? pokud jde o prodejní ceny? " - Phoenix Guy

Odpověď: Jsou to takové otázky, Phoenix Guy, které mě přimějí, abych poprvé koupili domů na ruském kolečku a nechali je tam, a to se točí. Chodit kolem sebe a kolem, dokud nejsou tak závratí, si nemohou vzpomenout, co se zeptali na prodejní ceny vs. úrokové sazby. Bude to bolet hlavou, abych o tom přemýšlela, ale udělám to.

Zda je prodejní cena důležitější než úroková sazba závisí na vaší perspektivě. Veškerá nemovitost je místní. To znamená, že vše, co se děje na vašem místním trhu ve Phoenixu, se například může divoce lišit od manhattanského trhu, řekněme. Trh nemovitostí je téměř nemožný, ale můžete se pokusit využít způsob, jakým se trh pohybuje.

Tak jako Bono zpívá, " se pohybuje tajemným způsobem , nemůžete vždy předpovídat, jak se trh bude pohybovat. Ale můžete sledovat, jak se pohybuje. Podíváme se na historické úrokové sazby pro 30letou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou.

Obecně platí, že když se úrokové sazby zvyšují, prodejní ceny se snižují, ale ne vždy.

Růst prodejních cen oproti klesajícím úrokovým sazbům

Řekněme, že porovnáváte dům ve Phoenixu, který činil 240 000 dolarů a vaše úroková sazba je 4,5%. Pokud jste kupovali na klesajícím trhu a čekali, až se cena snížila na 210 000 Kč, ale sazby se zvýšily na 6,5%, možná byste se mohli lépe koupit za vyšší cenu.

Ano, je to pravda. Platba na 80% LTV hypotéku za $ 240, 000 domů ve výši 4 5% je 972 dolarů. 84.

Platba na 80% LTV hypotéku za $ 210, 000 domů na 6,5% je $ 1067. 87.

Dát jinou cestu, pokud jste zaplatili za dům více než 30 000 dolarů tím, že jste zaplatili 240 000 dolarů a žili v tom domě po dobu 30 let, kdy jste zaplatili půjčku, zaplatili byste celkem 350 dolarů , 222. 24.

Pokud jste zaplatili 30 000 dolarů méně zaplacením 210 000 000 dolarů, ale zaplatili za vyšší úrokovou sazbu po dobu 30 let, kdybyste zaplatili svůj úvěr, zaplatili byste celkem 384 dolarů, 433 20. V tomto případě není lepší platit méně výměnou za vyšší úrokovou sazbu.

Kolik ztrácíte v prodejní ceně s každým.50% zvýšení úrokových sazeb?

Nyní porovnáme tento domov na 240, 000 dolarů, pokud by sazby stoupaly o 1/2 bodu a chtěli byste zachovat stejnou platbu. Amortizace většiny hypoték je po dobu 30 let. Pokud vaše záloha činí 20% z prodejní ceny, kolik z domova byste mohli koupit, aby se vaše platba udržovala kolem 975 USD?

• 240, 000 x 80% při úroku 4, 5% se rovná platbě 972 USD. 84
• 226 dolarů, 260 x 80% při úrocích 5,0% se rovná platbě 971 dolarů. 65
• 214 dolarů, 062 x 80% při úroku 5,5% se rovná platbě 972 USD. 34
• 202 dolarů, 500 x 80% při úrocích 6,0% se rovná platbě 971 dolarů. 27
• 192 USD, 188 X 80% při úroku 6. 5% se rovná platbě 971 USD. 80

Vidíte, že 2% nárůst úrokové sazby by v této cenové oblasti ztratil asi 50 000 dolarů kupní síly. Pokud zdvojnásobíte prodejní cenu, ztratíte asi 100 000 kupní síly za 2% úrokové rozpětí.

To je důvod, proč úrokové sazby hrají obrovský faktor pro mnoho prvních domácích kupců. Pokud jste natáhl příliš blízko k horní hranici svého cenového bodu a ceny vzrostly, pravděpodobně nebudete moci koupit dům snů, který chcete, protože již nebudete mít nárok na tuto prodejní cenu. A právě tak víte, dělat nabídku lowball není vždy odpověď.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.