Proč ceny aktiv klesají, když se úrokové sazby zvyšují?

Jedním z nebezpečí rekordně nízkých úrokových sazeb je zvýšení cen aktiv; věci jako např. akcie, dluhopisy a obchod s nemovitostmi za vyšší hodnoty, než by jinak podporovaly. Pokud jde o akcie, může to vést k poměru ceny a výnosu vyšší než obvyklé, poměry PEG, poměry PEG upravené o dividendu, poměry ceny k účetní hodnotě, poměry ceny k peněžnímu toku, poměry cena / prodej , stejně jako nižší výnosy než výnosy z výnosů a dividendy.

To vše se může zdát fantastické, pokud máte štěstí, že sedíte na významných podnicích před poklesem úrokových sazeb, což vám umožní zažít boom až na vrchol, vidět vaši síť hodnota růstu je vyšší s každým rokem navzdory skutečnosti, že míra růstu čistého jmění překonává tempo růstu pasivního příjmu, což je skutečně důležité. Není to tak skvělé pro dlouhodobého investora a / nebo osoby, které nemají mnoho aktiv vyřazených, kteří chtějí začít šetřit, což často zahrnuje mladé dospělé právě z střední školy nebo vysoké školy, které vstupují poprvé do pracovního procesu.

To by mohlo znít liché, pokud nejste obeznámeni s finančními nebo obchodními oceněními, ale je to hodně rozumné, pokud se na to zastavíte a přemýšlíte. Když si koupíte investici, to, co opravdu kupujete, jsou budoucí peněžní toky; výnosy nebo tržby z prodeje, které podle doby, rizika, inflace a daní budou poskytovat přiměřenou míru návratnosti, vyjádřenou jako složená roční míra růstu, která by vám kompenzovala, že nebudete v současné době spotřebovávat kupní sílu; strávit to na věcech, které poskytují užitek, jako jsou auta, domy, prázdniny, dary, nová šatní skla, terénní úpravy, večeře v příjemných restauracích nebo cokoliv jiného přináší do vašeho života pocit štěstí nebo radosti a rozšiřuje to, přátelé, svobodu nad svým časem a dobré zdraví.

Když jsou ceny aktiv vysoká kvůli nízkým úrokovým sazbám, znamená to, že každý dolar, který vyděláváte na nákup investice, získává méně dividend, úroků, nájemného nebo jiných příjmů (jak přímých, v případě společností, které si ponechají výnosy z růstu, než aby je vyplácely akcionářům).

Racionální dlouhodobý investor by skutečně vynaložil investiční akci na trhu, který by nabídl dividendové výnosy přesahující 2x nebo 3x normalizovaný výnos státních dluhopisů nebo trh s nemovitostmi, který by mohl poskytnout 5x nebo 10x normalizované státní pokladniční poukázky výtěžek. Za to, co ztratily v účetní hodnotě v rozvaze, čímž se zhoršily na papíře, získaly další měsíční příjem, což jim umožnilo získat více; případ ekonomické reality bít účetního vzhledu.

Přesto, i kdybyste o tom věděli, možná byste zajímali , proč ceny aktiv klesají, když úrokové sazby stoupají. Co je za poklesem? Je to fantastická otázka. Ačkoli bylo mnohem komplikovanější, abychom se ponořili do mechaniky, jádro věci se většinou skládá ze dvou věcí.

1. Ceny aktiv klesají, když úrokové sazby vzrůstají, protože příležitostné náklady na "bezrizikovou" míru se stávají atraktivnějšími

Ať už si to uvědomují nebo ne, většina lidí má dost zdravého rozumu, aby porovnala, co mohou vydělat na potenciální investice do akcií , Dluhopisy nebo nemovitosti na to, co mohou vydělat z parkování peněz v bezpečném majetku. Pro drobné investory je to často úroková sazba splatná na pojištěném spořicím účtu FDIC, běžném účtu, na účtu peněžního trhu nebo na podílovém fondu peněžního trhu.

Pro větší investory, podniky a instituce se jedná o takzvanou "bezrizikovou" sazbu pro státní pokladniční poukázky, dluhopisy a směnky Spojeného království, které jsou podpořeny úplnou daňovou pravomocí vlády Spojených států.

Pokud se zvyšují sazby "bezpečné", ty a většina ostatních investorů požadujete vyšší výnos na část s penězi; převzít rizika vlastnictví podniků nebo bytových domů. To je jen přirozené. Proč se vystavujete ztrátě nebo volatilitě, když se můžete posadit, shromažďovat zájem a vědět, že nakonec získáte v určitém okamžiku celou vaši plnou (nominální) hodnotu jistiny? Neexistují žádné výroční zprávy k čtení, žádné 10-K ke studiu, žádná proxy prohlášení k prozkoumání.

Praktický příklad vám může pomoci.

Představte si, že 10-leté dluhopisy nabízejí výnos 2,4% před zdaněním. Hledáte akci, která prodává za 100 USD. 00 na akcii a má zředěný zisk na akcii ve výši 4 USD. 00.

Z toho 4 dolarů. 00, $ 2. 00 se vyplácí jako dividenda v hotovosti. Výsledkem je výnosový výnos 4,00% a dividenda výnos 2,00%.

Nyní si představte, že Federální rezerva zvyšuje úrokové sazby. Desetiletá pokladna končí výnosem 5,0% před zdaněním. Vše ostatní jsou stejné (a nikdy to není, ale kvůli akademické srozumitelnosti, budeme za to považovat za takové), investoři by mohli požadovat stejnou prémii, aby vlastnili akcie. To znamená, že před růstem sazby byly investoři ochotni koupit akcie výměnou za 1,6% v dodatečném výnosu (rozdíl mezi výnosem zisků ve výši 4,00% a výnosem 2,40% pokladny). Když výnos Treasury vzrostl na 5.00%, pokud bude mít stejný vztah, budou požadovat výnosový výnos ve výši 6. 60%, což znamená výnos z dividend ve výši 3, 30%. Při absenci dalších proměnných, jako jsou změny nákladů na kapitálovou strukturu (více v tom okamžiku), jediný způsob, jak může akcie dosáhnout takové úrovně zisku a dividend, je snížit z 100 dolarů. 00 na akcii na 60 dolarů. 60 na akcii, pokles téměř o 40,00%.

To není problém pro disciplinovaného investora, samozřejmě vzhledem k tomu, že míra inflace zůstává dobrá. Pokud je něco takového, je to skvělý vývoj, protože jejich pravidelné zprostředkování nákladů na dolary, reinvestované dividendy a nový, čerstvý kapitál investovaný z výplatních nebo jiných zdrojů příjmů nyní kupují více příjmů, více dividend, více úroků a více nájemného, ​​než bylo možné dříve.Také jsou přínosy, neboť společnosti mohou vytvářet vyšší výnosy z programů zpětného odkupu akcií.

2. Akční ceny klesají, když úrokové sazby rostou, protože náklady na změny kapitálu pro podniky a nemovitost, snížení výnosů

Druhá příčina poklesu cen aktiv při poklesu úrokových sazeb může hluboce ovlivnit úroveň čistého výnosu vykázaného ve výkazu zisku a ztráty . Když podnik půjčuje peníze, provádí buď bankovní půjčky nebo vydává firemní dluhopisy. Pokud jsou úrokové sazby, které může společnost dostat na trh, podstatně vyšší než úroková sazba, kterou platí na stávající dluh, bude muset vzdát více peněžních toků za každý dolar nesplacených závazků, když přijde čas na refinancování. To bude mít za následek mnohem vyšší úrokové náklady. Společnost bude méně zisková, jelikož držitelé dluhopisů v nově vydaných dluhopisech používaných k refinancování starých, splatných dluhopisů nebo nově emitovaných dluhopisů, které jsou potřebné k financování akvizic nebo expandují, nyní požadují více peněžních toků. To způsobuje pokles "výdělků" v poměru cena / výnos, což znamená, že násobek ocenění se zvyšuje, pokud se akcie nezmění o odpovídající částku. Dejte jiným způsobem, aby akcie zůstaly v reálné ceně stejnou cenou, cena akcií musí klesnout.

To zase způsobuje, že takzvaný poměr pokrytí úroků také klesá, což činí společnost riskantnější. Pokud je toto zvýšené riziko dostatečně vysoké, mohlo by to způsobit, že investoři budou požadovat ještě vyšší rizikovou prémii, což ještě zvýší cenu akcií.

Mezi podniky, které vyžadují velké množství aktiv, závodů a zařízení, patří mezi nejvíce ohrožené takové riziko úrokového rizika. Jiné firmy - Microsoft se domnívají, že v devadesátých letech minulého století byl bez dluhu a vyžadoval tak málo, aby fungoval jako hmotný majetek, mohl by financovat cokoliv a všechno z jeho firemního kontrolního účtu, aniž by požádal banky nebo Wall Street o peníze - plachta doprava tímto problémem, zcela neovlivnená.

Několik typů podniků skutečně prosperuje, když a pokud úrokové sazby stoupají. Jedna ilustrace: Pojišťovací konglomerát Berkshire Hathaway, postavený v posledních 50 a více letech miliardářem Warren Buffettem. Mezi hotovostními a hotovostními dluhopisy společnost sídlí na aktivách v hodnotě 60 miliard dolarů, které prakticky nevydělávají. Pokud by úrokové sazby zvýšily slušné procento, podnik by náhle vydělal miliardy miliard dolarů z dodatečných příjmů za rok z držby rezervní likvidity. V takových případech může být obzvláště zajímavé, neboť faktory z první položky - investoři, kteří požadují nižší ceny akcií, aby je kompenzovali skutečností, že pokladniční poukázky, dluhopisy a dluhopisy poskytují bohatší výnosy - s tímto jevem vystupují jako výnosy samotné růst. Pokud podnik sedí na dostatečné náhradní změně, je možné, že cena akcií může skutečně zvýšit ; jedna z věcí, která investuje tak intelektuálně příjemné.

Totéž platí pro nemovitosti. Představte si, že máte 500 000 dolarů ve vlastním kapitálu, který chcete vložit do projektu nemovitostí; možná stavět administrativní budovu, postavit skladovací jednotky nebo rozvinout průmyslový sklad, který by si mohl pronajmout výrobní firmy. Bez ohledu na projekt, který vytvoříte, víte, že musíte do něj investovat 30%, abyste si udrželi preferovaný rizikový profil, přičemž ostatní 70% pochází z bankovních úvěrů nebo jiných zdrojů financování. Pokud se úrokové sazby zvýší, vaše náklady na kapitál stoupají. To znamená, že musíte buď zaplatit méně za akvizici / vývoj nemovitosti, nebo se musíte spokojit s mnohem nižšími peněžními toky; peníze, které by se dostaly do kapsy, ale nyní budou přesměrovány na věřitele. Výsledek? Pokud neexistují jiné proměnné, které by tuto skutečnost překonaly, citovaná hodnota nemovitosti musí klesnout relativně k tomu, kde byla. (Silní operátoři na trhu s nemovitostmi mají tendenci kupovat si nemovitosti, které mohou držet po celá desetiletí, co možná nejdéle financovat, aby mohli arbitráž odpisovat v měně. Protože inflační čipy odrážejí hodnotu každého dolaru, zvyšují nájemné, jejich splátky budoucích splatností jsou z ekonomického hlediska menší a menší.)