Výhody úpravy úvěru vs. krátký prodej

Otázka: Měl bych udělat změnu úvěru nebo krátký prodej?

Čtenář se zeptá: "Hodnota našeho domova klesla od doby, kdy jsme ji koupili před 4 lety, pravděpodobně stojí asi polovina z toho, co jsme za ni zaplatili. z Kalifornie a ztratily 15% mého příjmu kvůli státním mandatářům.My manželka si myslí, že se budeme kvalifikovat na úvěrovou úpravu, ale slyšela jsem o nich příběhy o hrůze .. Samozřejmě, že krátký prodej není mnohem lepší , je to? Měl bych udělat půjčku nebo krátký prodej? "

Odpověď: Jedná se o obtížnou otázku. Ať už byste měli upřednostňovat úpravu úvěru v případě krátkého prodeje, závisí zčásti na následujících skutečnostech:

• Vaše finanční situace
• Ochota banky
• Vaše touha udržet váš domov

To bude dále komplikované, pokud banka odmítne vzít v úvahu současnou tržní hodnotu vašeho domova. Pokud opravdu chcete zůstat ve svém domě, bez ohledu na jeho hodnotu, pak může být lepší variantou půjčka.

Podmínky změny úvěru

Cílem úpravy úvěru je snížit splátky hypotéky majitele domu a zpoplatnit tuto platbu. To je dosaženo implementací jednoho nebo více z následujících kroků:

• Snížení úrokové sazby
• Prodloužení doby trvání úvěru
• Přidání nesplaceného úroku k zůstatku jistiny
• Snížení zůstatku jistiny >

Úřad řídícího měny (OCC), který reguluje národní banky, říká, že mnoho změn úvěrů neznižuje dlužnou částku.

Možná znepokojivější je zpráva, že velké množství úvěrových změn se brzy opět stane delikventním. Často je to jen dočasná oprava, a ne dlouhodobé řešení.

Změny úvěrů mohou mít za následek zvýšenou platbu

Může to znít bizarně a na rozdíl od toho, jak má úvěrová úprava fungovat, ale ne každá banka nabídne úvěrovou úpravu, která snižuje hypotéku .

Některé banky nabídnou změnu úvěru, která zvyšuje platbu.

Použití poměru banky, které často omezuje určitou procentní část vašeho hrubého měsíčního příjmu, pro určení nové hypoteční platby. Pokud účetní závěrka zaručuje, může banka požádat o vyšší platbu.

Dočasné úpravy úvěru

Uvědomte si, že některé banky nabízejí dočasnou změnu úvěru. To znamená, že banka nebude souhlasit s trvalou úpravou úvěru, ale může místo toho nabídnout následující podmínky:

Základní zůstatek zůstává stejný.

• Majitelé domů jsou vyzváni, aby provedli novou slevu.
• Termín pro novou platbu je stanoven na 3 až 6 měsíců.
• Důsledkem je, pokud majitel domu provede včas nouzové platby během termínu pro dočasnou změnu úvěru, banka může poskytnout trvalou úpravu úvěru.
• Nicméně na konci termínu může banka také svobodně říci:

"Děkuji vám, že nám dáváte nějaké peníze, ale vaše půjčka je nyní v prodlení." A banka mohla pokračovat v uzavření. Slyšel jsem tento příběh od několika klientů v Sacramentu, kteří byli tímto manévrem nuceni do krátkého prodeje.

Banky nespracovávají krátké prodeje současně s úpravou úvěru

Většina bank neotevírá dva soubory najednou.

Budete se muset předem rozhodnout, zda chcete provést úpravu úvěru nebo krátký prodej. Měli byste honit jedno nebo druhé.

Banka uzavře transakci krátkého prodeje, pokud se majitel domů později rozhodne zkusit změnit úvěr. Délka času na zpracování krátkého prodeje versus úvěrové úpravy je přibližně stejná. Některé úpravy půjček trvají 3 až 6 měsíců k závěru.

Je nespravedlivé pro kupujícího, který předložil nabídku na dobrou víru na krátký prodej, a souhlasil, že bude čekat na krátkodobý souhlas s prodejem, aby zjistil, že prodávající mají další myšlenky a nyní chtějí udělat změnu úvěru ve středu krátký prodej.

Mou radou je, abyste se rozhodli a držet se. Navíc nenamákejte žádnou společnost, aby vám udělala úvěrovou úpravu, protože si ji můžete vyžádat sami, aniž byste zaplatili někoho.

Mnoho společností pro úpravu úvěrů je podvodníci.

Proč by mohl být krátkodobý prodej upřednostňován během změny úvěru?

Majitelé domů, kteří by se raději vyhnali z podmořských prostor, mohou preferovat krátký prodej in-lieu - úvěrové úpravy. Krátký prodej znamená, že banka přijme snížené výplaty a půjčku uvolní. Pokud váš dům stojí dramaticky méně než dlužná částka, může mít větší smysl udělat krátký prodej a zbavit se zatěžovaného dluhu.

Uvažujme o dalších faktorech:

Po 3 letech udržení úvěru, pokud ceny zůstanou stabilní, mohou majitelé domů po krátkém prodeji s hypotékou a platbě, která jsou cenově dostupná, požádat o koupi jiného domu.

• Úprava úvěru i krátký prodej mohou ovlivnit úvěr. Ale každé řešení je obecně lepší než uzavření trhu.
• Mnoho změn půjček vyžaduje úpravu platové sazby, která by se mohla každoročně zvýšit po uplynutí počátečních 5 let plateb s pevnou úrokovou sazbou.
• Většina prodejních nabídek, které prodávám ve Sacramentu, zahrnuje prodejce, kterým byla odepřena úprava úvěru.
• V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.