Výnosy a výdaje na pronájem v době zdanění

Klíčem pro zvládnutí programu IRS Schedule E pro pronajímatele - "Doplňkové příjmy a ztráty" - je uspořádání vašich příjmů a výdajů pomocí tabulkového procesoru nebo softwaru osobního finančního softwaru. Majitelé, kteří vedou podrobné souhrny nákladů na pronájem nemovitostí, jsou ti, kteří nejvíce využívají daňovou dobu. Pravidla IRS týkající se příjmů z pronájmu jsou velkorysá, takže je budete chtít využít.

Harmonogram daňových tipů

Majitelé musí mít vynikající záznamy o nákladové bázi, příjmech a nákladech a číslo jedna nejlepším způsobem, jak sledovat všechny tyto věci, je sestavit tabulku - daňový účetní může dokonce mít šablonu, kterou můžete použít.

Zde jsou věci, které budete chtít sledovat:

-

• Nákupní cena domu, bytového domu nebo bytového domu, který si pronajmete
• Kumulované odpisy a běžné roční odpisy na vašem majetku
• Výnosy z pronájmu
• Budete chtít také sledovat různé výdaje spojené s vaším pronájmem, včetně:

Poplatky za správu a správu nemovitostí

• Reklamní náklady
• Čištění, údržba a opravy
• HOA poplatky
• Daň z nemovitostí a výdaje na úroky z hypoték
• Zajištění vkladů hrazených nájemníkovi
• a různé další výdaje, jako jsou služby, terénní úpravy a sběr odpadků

Pokud tyto výdaje sledujete pomocí osobního finančního softwaru nebo počítačového tabulkového procesoru, vaše měsíční a koncové výpisy budou přímo na dosah ruky a můžete je snadno vytisknout.

Omezení ztráty pasivní aktivity

Zde je velké pravidlo IRS # 1: Pokud má některý z vašich pronajatých nemovitostí čistou ztrátu za rok, ztráta může být započtena proti ztrátám a ziskům všech ostatních pronájmů.

Nyní je možná možná ne tak dobrá zpráva: Pokud je celkový součet všech vašich nemovitostí záporný - čistá ztráta - tato ztráta může být zcela, částečně nebo vůbec neuznatelná vůči ostatním vašim příjmům za rok kvůli omezením ztráty pasivní aktivity.

Pronájem nemovitostí je obecně považován za pasivní činnost, i když věnujete značné množství času výběru správných nájemců, opravy nájemní jednotky a kontrolu majetku pro běžnou údržbu.

Ztráty z pasivních činností jsou omezeny na kompenzování pasivních zisků.

Pokud se aktivně podílíte na nájemních činnostech, mohou být veškeré ztráty z pronájmu potenciálně odečteny až do výše 25 000 USD ročně souhrnně ve všech pronajatých nemovitostech. Ženatý, kteří podávají samostatně, mají limit ztráty z pronájmu až do výšky 12 500 Kč za předpokladu, že osoba bydlela od svého manžela vždy po celou daňovou dobu.Výše ztráty z pronájmu, které jsou povoleny pro aktivní účastníky v pronájmu, se liší podle vašeho upraveného upraveného hrubého důchodu (MAGI):

Pro MAGI ve výši 100 000 dolarů nebo méně (50 000 dolarů nebo méně, pokud je manželství podáno samostatně) ztráty mohou být odečteny v plné výši, až do výše 25 000 dolarů (12 500 dolarů).

• Pro MAGI mezi 100, 000 a 150 000 dolarů (mezi 50 000 a 75 000 dolarů, pokud se manželství podává samostatně), ztráty z pronájmu mohou být odečteny až do výše 50% rozdílu mezi 150 000 dolary (75 dolarů, 000, pokud manželství podává samostatně) a MAGI.
• Pro společnost MAGI nad 150 000 dolarů (75 000 dolarů, pokud je manželství podáno samostatně), žádná ztráta z pronájmu nemůže být odečtena od ostatních příjmů.
• Můžete přenášet ztráty vpřed

To nás přivádí k velkému pravidlu IRS č. 2: Náklady na pronájem, které jsou omezeny omezeními ztráty pasivní činnosti, mohou být přeneseny do následujícího daňového roku, kdy mohou kompenzovat zisk z pronájmu.

Omezení ztráty pasivní aktivity se uplatňují každý rok, ale ztráty z pronájmu se stále ročně přenášejí, dokud ztráty buď nevyužijí započtením zisků z pronájmu, nebo budou odečteny od ostatních příjmů.

Formulář 8582 se používá k výpočtu omezení ztráty pasivní činnosti a ke sledování ztrát z pronájmu, které se každoročně hromadí každému majetku.

Daňové plánování pro pronajímatele

Pronajímatelé občas dosahují malého zisku, pokud jsou výnosy z pronájmu dostatečné k zaplacení hypotéky, stejně jako daně z nemovitostí, pojištění a opravy. Majitelé si však oslabují kupní cenu nájemního majetku, což může často přeměnit malý hospodářský zisk na malou daňovou ztrátu - výdaje převyšují výnosy po zohlednění odpisů.

Každá tak často však majitelé domu čelí velkým výdajům, jako je nahrazení střechy nebo vykuchání bytu po vyloučení dlouhodobého nájemce.

Za těchto okolností je možné, že pronajímatel ztratí více než 25 000 dolarů, avšak pravidla ztráty pasivní aktivity omezují ztrátu na přesně 25 000 dolarů. Zbytek bude převeden do příštího roku, kdy bude pronajímatel doufejme mají větší zisk a budou schopni absorbovat nadměrné daňové ztráty.

Prodej nemovitostí k pronájmu

Ztráty z pronájmu za konkrétní nemovitost jsou povoleny v plném rozsahu v roce, kdy je nemovitost prodávána v úplné podobě kupujícímu, který není ve spojení.

Prodej domu, bytového domu nebo jiného pronájmu nemovitostí není stejný jako prodej vašeho primárního bydliště. Stejně jako když vypočítáváte kapitálové zisky, vzorec pro výpočet zisku nebo ztráty nájemního majetku znamená odečtení vašeho nákladového základu z prodejní ceny.

Upravená cena za pronájem nemovitosti

Vzorec pro výpočet vašeho nákladového základu na nájemném je následující:

Kupní cena

• Plus nákupní náklady (poplatky za titul a úschovu, provize za nemovitost apod. )
• Plus vylepšení (nahrazení střechy, nové pece, atd.)
• Plus prodejní náklady (poplatky za titul a úschovu, provize za nemovitost atd.)
• Plus akumulované odpisy (jak je uvedeno na vašich daňových formulářích)
• Odpovídá vašim nákladům
• Výpočet vašeho zisku nebo ztráty by byl:

Prodejní cena

• Mínus nákladová základna
• zisk nebo ztráta
• Je-li výsledné číslo kladné, dosáhli jste zisku, když jste prodali svůj majetek. Je-li výsledné číslo záporné, utrpěli jste ztrátu. Zisky z pronájmu nemovitostí mohou být částečně zdaněny jako odpisy za zpětnou sazbu s maximální sazbou daně 25% a částečně i jako kapitálové zisky. Prodej nemovitého pronájmu je uveden na formuláři 4797 a výpočty kapitálového zisku jsou uvedeny v příloze D.

Nemovitosti a omezená odpovědnost

Mnoho majitelů nemovitostí má za to, že vlastní společnosti, společnosti s ručením omezeným nebo partnerství vlastní své nájemní nemovitosti. Korporace může být nevýhodná, protože korporace nemají přednostní daňovou sazbu na dlouhodobé kapitálové zisky. Společnost s ručením omezeným by mohla přenést dlouhodobý zisk na své členy, takže zisky by stále byly způsobilé pro preferovanou 15procentní sazbu z dlouhodobého zisku. Majitelé by se měli zabývat tímto a dalšími právními aspekty vytváření společnosti pro pronájem nemovitostí s právníkem, aby pochopili veškeré právní a finanční důsledky takové strategie.