Výhody a nevýhody "nájemného"

Nájemné za vlastní nabídky vypadají a cítit se hodně jako standardní prodeje domů a jsou alternativou tradičních úvěrů na bydlení. Obě kupující a prodejci mohou těžit z těchto opatření, ale je důležité, aby každý věděl, jaké jsou rizika předtím, než začnete.

Tato stránka se zabývá pronájmem vlastních transakcí zahrnujících domů, ale existují i ​​jiné typy programů.

Co je nájem vlastnit?

Nájem vlastní je způsob, jak kupovat nebo prodat něco v průběhu času, což kupujícímu nabízí "možnost" nakoupit v určitém okamžiku v budoucnu.

Při tradičním nákupu a prodeji kupující a prodávající dokončí nákup více či méně bezprostředně poté, co se dohodli na termínech (při uzavření), ale pronájmy vlastní jsou jiné.

V rámci nájemného k vlastní dohodě kupující a prodávající souhlasí s možnou možnost prodeje v určitém okamžiku v budoucnu. Nájemce / kupující nakonec rozhodne, zda se transakce skutečně uskuteční. Kupující mezitím provádí platby prodávajícímu a část těchto plateb (obvykle) snižuje peníze potřebné k nákupu domu později.

Proč Koupit s nájemným vlastním?

Nájem vlastních programů může být atraktivní pro kupující, zejména ty, kteří očekávají, že budou mít během několika let silnější finanční pozici.

Koupit se špatným úvěrem: Kupující, kteří nemohou získat nárok na úvěr na bydlení, mohou začít koupit dům s nájemným k vlastní dohodě. Postupem času mohou pracovat na obnově svých kreditních bodů a možná budou moci získat půjčku, jakmile bude nakonec čas koupit dům.

Uzamykání v kupní ceně: Na trzích se zvyšujícími se cenami domů se kupující mohou dohodnout na nákupu za dnešní cenu (ale nákup bude probíhat několik let v budoucnu). Kupující mají možnost vyloučit, pokud ceny domů klesnou, i když to, zda má nebo nemá smysl finančně, bude záviset na tom, kolik zaplatili podle dohody.

Testovací jednotka: Kupující mohou bydlet v domě před tím, než se rozhodnou koupit nemovitost. V důsledku toho se mohou dozvědět o problémech s domem, sousedy noční můry a o dalších problémech, než bude pozdě.

Pohybujte méně: Kupující, kteří jsou odkázáni na bydlení a okolí (ale nemohou si koupit), se mohou dostat do domu, který nakonec koupí. To snižuje náklady a nepohodlí pohybu po několika letech.

Stavět vlastní kapitál: Technicky, nájemci nevytvářejí kapitál stejným způsobem jako majitelé domů. Platby se však mohou hromadit a poskytnout značnou částku, kterou je třeba zaplatit za nákup domů. Kupující mohou také ušetřit peníze na spořicím účtu a místo toho využívat tyto prostředky (vyhýbat se nástrahům pronájmu vlastníkům a poskytovat možnost koupit jakýkoli dům ).

Proč Prodávat s nájemným vlastním?

Prodejci mohou také využít nájemného k vlastním uspořádáním.

Více kupujících: Pokud máte potíže s přilákáním kupujících, můžete také pronajmout nájemce, kteří doufají, že budou kupovat v budoucnu. Ne každý má dobrý kredit a může se kvalifikovat na půjčku, ale všichni potřebují místo k životu.

Získejte příjem: Pokud nepotřebujete prodávat správně a použijete peníze na jinou zálohu, můžete získat příjmy z pronájmu při pohybu k prodeji nemovitosti.

Vyšší cena: Můžete požádat o vyšší prodejní cenu, pokud nabízíte nájem vlastní. Poskytujete příležitost, kterou lidé mohou být ochotni zaplatit. Nájemci mají také "možnost" koupit dům - což nikdy nepoužívají - a flexibilita vždy stojí extra.

Investiční nájemce: Potenciální kupující je pravděpodobnější, že se postará o nemovitost (a sousedství), než nájemník, který nemá hru v hře. Kupující je již investován do nemovitosti a má zájem na jeho zachování.

Jak to funguje

Vše je obchodovatelné: Nájem vlastní transakce, známý také jako nájemní smlouva, začíná smlouvou. Jak kupující, tak prodejce souhlasí s určitými podmínkami a všechny podmínky mohou být změněny tak, aby vyhovovaly všem potřebám. V závislosti na tom, co je pro vás důležité (ať už jste kupující nebo prodejce), můžete před podepsáním smlouvy požadovat určité funkce.

Například můžete požádat o větší nebo menší počáteční platbu, pokud by to pro vás bylo užitečné.

Poradenství je nezbytné: Ujistěte se, že si přezkoumáte jakoukoli smlouvu s advokátem v oblasti nemovitostí, protože tyto transakce mohou být komplikované a existuje spousta peněz. Půjčování vlastních obchodů je pro kupující obzvláště riskantní. Několik podvodů využívá lidí se špatným úvěrem a velkých nadějí na nákup domů. Dokonce i s upřímným prodávajícím, je možné propadnout spoustu peněz, pokud věci nejdou podle plánu.

Volba k nákupu: Na začátku každého pronájmu vlastní transakce platí kupující prodávající opci na opci , což je často asi pět procent konečná kupní cena (ačkoli to určitě může být vyšší nebo nižší). Tato platba dává kupujícímu právo nebo "možnost" - ale nikoliv povinnost - koupit si dům někdy v budoucnu.

Žádné náhrady: Původní prémiová platba je nevratná, ale může být uplatněna na kupní cenu (pokud kupující kupuje doma, nebude muset přijít s tolika penězi). Větší možnosti platby jsou pro kupující riskantní: pokud smlouva nepřekročí z jakéhokoli důvodu, není možné, aby tyto peníze vrátily zpět. Prodávající obvykle zachová všechny platby pojistného po skončení pronájmu vlastní transakce.

Nákupní cena: Kupující a prodávající stanovili kupní cenu za bydlení ve smlouvě. V určitém okamžiku v budoucnu (obvykle v rozmezí od jednoho do pěti let, v závislosti na vyjednávání) kupující může koupit domů za tuto cenu - bez ohledu na to, co domov skutečně stojí.Při stanovení ceny není cena, která je vyšší než běžná cena, neobvyklá (jinak je prodávající výhodnější právě prodávat dnes). Pokud se domov zvýšil o hodnotu rychleji, než se očekávalo, věci se vyvíjejí ve prospěch kupujícího. Pokud doma ztratí hodnotu, nájemce pravděpodobně nebude kupovat domů (částečně proto, že nemusí mít smysl a částečně proto, že nájemník nemusí mít nárok na vysokou půjčku s vysokým poměrem úvěru k hodnotě). Kupující obvykle požádá o hypotéku, když přijde čas na nákup domu.

Měsíční splátky: Kupující / nájemce také provádí měsíční platby prodávajícímu. Tyto platby slouží jako platby za pronájem (protože prodávající stále vlastní nemovitost), ale pronajímatel zpravidla platí každý měsíc o něco málo. Dodatečná částka je obvykle připsána na konečnou kupní cenu, takže snižuje množství peněz, které musí kupující při nákupu domů přijít. Opět platí, že dodatečná prémie za pronájem je nevratná - kompenzuje prodávajícímu, že čeká na to, aby zjistil, co kupující udělá (prodejce nemůže nemovitost prodat nikomu jinému, dokud nebude uzavřena smlouva s nájemcem).

Údržba: Každý, kdo je zapojen, má prospěch z dobře udržovaného domova, ale kdo by měl platit? Vaše dohoda by měla určit, kdo je odpovědný za běžnou údržbu a rozsáhlé opravy. Některé dohody říkají, že cokoli pod 500 dolarů je odpovědností kupujícího, ale místní zákony mohou komplikovat záležitosti (majitelé nemovitostí mohou být povinni poskytnout určitou občanskou vybavenost, a to i v případě, že vaše smlouva říká jinak).

Nájem na vlastní úskalí

Nic není perfektní a zahrnuje pronájem vlastních programů. Tyto transakce jsou komplikované a kupující i prodejci mohou dostat několik nepříjemných překvapení. Několik příkladů je uvedeno níže, ale seznam věcí, které se mohou potenciálně pokazit, je mnohem déle. Pouze místní právní zástupce vám může poskytnout dobrou představu o tom, co je ve vaší situaci v sázce, a proto určitě navštívte jednu osobu, než podepíšete něco.

Rizika pro kupující

Propadnutí peněz: Pokud nekupujete domov - z jakéhokoli důvodu - ztratíte veškeré peníze, které jste zaplatili. Prodejci, kteří jsou snadno v pokušení, mohou pro vás složité nebo neatraktivní nakupovat.

Pomalý pokrok: Můžete plánovat zlepšení vašeho kreditu nebo zvýšení příjmů, abyste mohli získat nárok na půjčku, když se opce skončí, ale věci nemusí fungovat podle plánu.

Méně kontroly: Vlastnost ještě vlastníte, takže nemáte úplnou kontrolu nad ní. Váš pronajímatel by mohl přestat platit hypotéky a ztratit majetek prostřednictvím uzavření trhu, nebo byste nemusel mít odpovědnost za rozhodování o hlavních položkách údržby. Stejně tak by váš pronajímatel mohl ztratit úsudek nebo přestat platit daně z majetku a skončit s majetkovými zástavními právy. Dohoda by se měla zabývat všemi těmito scénáři (a pronajímatel nesmí prodávat, zatímco máte možnost na nemovitosti), ale právní boje jsou vždy velkou bolestí.

Klesající ceny: Ceny domů mohou klesnout a možná nebudete moci znovu vyjednat nižší kupní cenu.Pak jste ponecháni možnost ztrácet všechny své volby peníze nebo koupit dům. Pokud váš věřitel nebude schvalovat nadměrný úvěr, budete muset přinést další peníze k uzavření za zálohu.

Zpoždění platby škodí: V závislosti na vaší smlouvě, pokud neplatíte nájem včas, můžete ztrácet právo na nákup (spolu se všemi vašimi dalšími platbami). V některých případech si zachováváte svoji volbu, ale vaše dodatečná platba za měsíc se nezapočítává a nepřidává k částce, kterou jste nahromadili pro případný nákup.

Problémy s domovem: Mohou se vyskytnout problémy s vlastností, o které nevíte, dokud se nezkoušíte koupit (například problémy s názvem). Využijte nájem na vlastní nákup jako "skutečný" nákup - získejte kontrolu a vyhledání titulu před potápěním.

Podvody: Nájemné za vlastní podvody jsou atraktivní způsob, jak získat velké částky peněz od lidí, kteří nejsou ve finanční bezpečné pozici.

Rizika pro prodejce

Bez jistoty: Váš nájemník nemusí kupovat, takže musíte začít znovu a najít dalšího kupujícího nebo nájemce (ale alespoň si ponecháte peníze navíc).

Pomalé peníze: Nemáte velký paušál, který byste mohli potřebovat k nákupu dalšího domu.

Chybějící ocenění: Při podpisu nájemného obvykle uzavíráte prodejní cenu, ale ceny domů by mohly růst rychleji, než jste očekávali. Mohli byste si lépe pronajmout místo a získat smlouvu o prodeji v budoucnosti (nebo možná nebudete).

Klesající ceny domů: Ceny domů by mohly klesnout, a pokud si nájemce nekupuje, bylo by lepší, když byste prodávali majetek.

Objevování vad: Kupující mohou objevit nedostatky, které jste nikdy nevěděli o používání domova jinak, a mohou se rozhodnout nekupovat. Možná, že instalatér může zvládnout pár, ale ne pětčlennou rodinu a nikdo o této záležitosti nevěděl. Nepokoušíte se nikomu oklamat - je to chyba, která nikdy nedošla pod předchozím živým uspořádáním - ale teď je to problém a budete muset zveřejnit to budoucím kupcům (nebo je opravit).