Prorating Pronájem nemovitého investora

Při závěrečné tabulce v transakci s nemovitostmi k pronájmu nemovitostí musí být veškeré nájemné vyplacené prodávajícímu před uzavřením proplaceny. Prodávající dluží kupujícímu veškeré částky nájmu od uzavření do konce období pronájmu, obvykle měsíc. Obvykle jsou prorace pronájmu prováděny "přes" datum uzavření.

Prorace nezahrnují jistoty. Ty mohou být vyplaceny kupujícímu prodávajícím, který má být držen tak, jak byl před prodejem.

Kupující bude odpovědný za vklady a jejich eventuální likvidaci na základě podmínek nové smlouvy o pronájmu.

Výpočet příkladu

Existují tři výpočty pro výpočet výše nájmu:

1. Určete počet dnů pronájmu, které prodávající dluží kupujícímu.
2. Příjezd na částku nájemného za den.
3. Vynásobte částku nájemného za den za počet dnů.

Uděláme nyní ukázkový výpočet. Předpokládejme, že se prodává duplexní jednotka s oběma pronajatými jednotkami. Nájemné činí 500 USD měsíčně za jednotku A a 700 za měsíc za jednotku B. Nájemné bylo vyplaceno pro obě jednotky v první den měsíce září a končíme dne 12. září.

1. 30 dnů v září minus 12 dní až do uzavření se rovná 18denům.
2. Nájemné celkem $ 1200 / měsíc, tak dělejte o 30 dní na denní částku nájemného ve výši 40 USD.
3. 40 dolarů za den pronájmu za 18 dní se rovná 720 USD.

Na závěrečném výpisu se tato částka pro kupujícího zobrazí jako "úvěr" a pro "prodávající" je "debetní".

Nákup nemovitostí na pronájem - další úvahy o pronájmu

Samozřejmostí je, že pronájem nemovitostí, od jedné rodiny až po byty, je zakoupena za jejich peněžní tok a celkovou návratnost investic se zhodnocením a daňovými výhodami. Právě jsme se podívali na přerozdělení nájemného při uzavření, ale pokud jde o nájemné, existují dvě skutečně důležité skutečnosti.

Kupující by měli určit, zda jsou hlášené nájemné správné.

Správně znamená, že nájemné v tabulkách a dokladech o příjmech jsou faktické. Pro potvrzení těchto informací by potenciální kupující pronajatého majetku měl dostat bankovní výpisy, aby ověřil, zda se jedná o skutečné zaplacené nájemné. Jinými slovy, pokud by nájem jednoho bytu měl být 750 dolarů / měsíc, potvrďte, že se jedná o částku, která je uložena.

Předpokládejme například, že pronajímatel nechal nájemní služby pro některé nebo všechny nájemné. Možná ten nájemník poskytoval úklid a údržbu. Nebo možná, nájemník dostal off-the-knihy snížení nájmu kvůli osobnímu vztahu s pronajímatelem. Ať je jakýkoli důvod, budou čísla vyváženy pouze tehdy, když jsou všechny nájemné zahrnuté do nájemních nájmů skutečně uloženy.

Potenciální kupující se může také zeptat, zda prodávající účtuje aktuální tržní sazby.Jinými slovy, potvrďte, zda nájemníci platí níže, na nebo nad úrovní, kterou si pronajímatelé v oblasti účtují za podobné nemovitosti. Pro kupujícího může být v této oblasti skutečná hodnota. Někteří pronajímatelé jsou buď líní nebo prostě nemají rádi rozhovor a umístění nových nájemníků. Budou se vyhnout nárůstu nájmů po dlouhou dobu, aby se udrželi ti stejní nájemci na místě.

Výsledkem je, že zaplacené nájemné může být výrazně pod současnými tržními sazbami. Bezprostředně po vypršení pronájmu lze zvýšit nájemné za účelem změny návratnosti investic a peněžního toku ve prospěch nového vlastníka.