Video: Prodej patrového domu v Písku- realitní makléř, Richard z RE/MAXu 2024
Tak vy nebo váš klient nahradili střechu na pronajatém pozemku.
Nebo udělal nějakou opravu, která byla zlepšením, restaurováním nebo přizpůsobením, ve kterém byla značná část majetku či zařízení roztrhaná a nahrazena.
To, co máme zde, je příležitost provést částečnou likvidaci starého majetku a využít nový majetek.
Řekneme vám o myšlence a matematice za částečnou dispozicí a poskytneme vám jeden příklad, s nímž budete pracovat.
Myšlenka: Pokud ji musíme nahradit, můžeme odstranit starou a kapitalizovat novou vlastnost
Představte si střechu. (Ano, to je jeden z příkladů, které IRS dává ve svých konečných předpisech, a to je snadné si představit, tak to je příklad, který tu budeme držet.) FYI pro úplný text těchto předpisů viz T. D. 9689, Pokyny týkající se dispozice hmotného odpisovaného majetku. (Zatím je to jediné místo, kde můžete najít celý text 26 CFR 1. 168 (i) -8.)
Takže máme klienta, který má pronájem nemovitosti. Klient nahrazuje střechu. Stará střecha se rozpadne a materiály se recyklují nebo zlikvidují. Stará střecha už není, avšak náklady na střechu jsou zahrnuty v ceně celé budovy. Když zákazník koupil nemovitost zpět, klient zaplatil jednu cenu a tato cena byla za pozemky a budovy a střecha byla určitě součástí budovy. Náklady na starou střechu tedy stojí v ceně budovy, která se provádí na základě daňového přiznání klienta a odpisuje se více než 27,5 nebo 39 let (u bytů nebo komerčních pronájmů).
Částečná dispozice znamená, že náklady na starou střechu získáme z nákladů budovy, zlikvidujeme tuto starou střechu a kapitalizujeme a začínáme oslabovat novou střechu. Dávat smysl?
Je to spousta matematiky, která se týká
"Nemám čas na matematiku," řekla mi jedna CPA na začátku dubna. Srozumitelný.
Zaměřme se na to, co je dobré pro našeho klienta. Střílíme starou střechu? Ano. A my to prodáváme? Ne. Neexistují tedy žádné hrubé výnosy z prodeje. Takže zisk z prodeje bude mít nulový výnos snížený o zbývající cenu, což znamená, že máme ztrátu. To je číslo záporného příjmu, které se přenáší na frontu 1040. A negativní příjmy dělají co? Snižují celkové příjmy, nižší očištěný hrubý příjem, nižší zdanitelný příjem a snižují daň.
Ale počkejte, je to víc. Ztráty snižují příjem a to znamená snížení příjmů pro účely měření ztrát pasivní činnosti a měření věcí jako je daň z čistých investic, dodatečná daň z Medicare, alternativní minimální daň a celá řada dalších výpočtů citlivých na příjem .Takže pokud nemáte čas dělat matematiku, rozšířit a dělat matematiku, když máte nějaký čas na mozku. Klient bude nyní i v budoucnu prospěšný.
Bude to v budoucnu prospěšné pro klienta? Ano, protože se podíváme na kumulované odpisy. Když disponujeme částečným majetkem, odstraňujeme jak náklady, tak akumulační odpisy z původního aktiva. Máme nyní nyní odpočitatelnou ztrátu. A tím, že snížíme množství nahromaděných odpisů, máme menší odpisy, abychom získali, kdy a kdy se nemovitost prodala v budoucnu.
Nikdy nevyužijte příležitost ušetřit peníze dvakrát.
Kroky ve skořápce
- Měření nákladů na vlastnost nahrazení
- Pomocí této ceny můžete pracovat zpět, abyste změřili historické náklady původní vlastnosti.
- Potřebujeme míru změn.
- Pomocí rychlosti změn můžete slevit současné náklady zpět na historické náklady.
- Oddělit základ a odpis.
- Zlikvidujte částečné aktivum: vypočtejte zisk nebo ztrátu.
- Zvýrazněte a začněte odpisovat nové aktivum.
Příklad
Daňovník má rezidenční nemovitost. Zde jsou důležité skutečnosti:
|
Daňový poplatník kupuje dům a pronajímá ho | |
|
Datum uvedení domu do provozu: |
09/01/2011 |
|
Náklady na stavbu (ne pozemky): > 250 000 dolarů |
Předchozí odpisy (do konce roku 2013): |
|
20, 833 |
Daňový poplatník nahradí střechu |
|
Střecha je uvedena do provozu | |
|
11.1.2014 |
nové střechy: |
|
$ 12, 000 |
Krok 1: Měření nákladů na výměnu vlastností |
Toto je $ 12, 000 pro novou střechu ve výše uvedeném příkladu. Odkud pochází toto číslo? Klient mi dal doklad o zaplacení a fakturách pro pokrývače. Zúčtovali jsme výdaje. (Nyní, samozřejmě, výdaje zřídkakdy připadají na kruhovou postavu, jako jsou dvanáct tisíc výše. Udržuju mi příklad snadno pochopitelný.)
Krok 2: Změřte historickou cenu původního majetku
Chcete-li oddělit původní náklady na střechu (nebo jakoukoli jinou součást budovy, pro kterou chceme částečně uspořádat), IRS říká, že můžeme použít
"jakoukoli rozumnou metodu" pro stanovení původní ceny pokud je metoda " důsledně aplikována na všechny části stejného aktiva" (Pokladniční nařízení 1. 168 (i) -8 (f) (3)). Takže jaké jsou rozumné metody?
Pouze pro výplně
- použijte metodu slevového indexu výrobců. Přidělte náklady na původní aktivum na základě poměru reprodukčních nákladů částečné likvidity k reprodukční ceně celého aktiva.
- Studie segregace nákladů.
- Evidence daňových poplatníků.
- "Obvykle nejčastěji vidíme metodu vrácení indexu cen výrobců," říká
Phil Zaman , certifikovaný účetní, který řídí vzdělávací programy v CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC metoda slev funguje "pouze pro obnovu," varoval Zaman. Nemůžeme je použít pro zlepšení / zlepšování či úpravy. "
" Slevy jsou jako zájem, ale opačně, "vysvětlil Zaman.Také uvedl, že diskontní metoda je "nejobjektivnějším způsobem oficiálně schválených", jak je popsáno v sekci 1 nařízení o státní pokladně. 168 (i) -8.
Druhou metodou, uvedl Zaman, je převzít reprodukční náklady komponenty a rozdělit náklady na reprodukci celého majetku. Výsledkem je poměr, který je pak vynásoben počátečními náklady celého aktiva.
Třetí metodou je najímat odborníky, aby provedli studii o segregaci nákladů, kterou mohou daňoví poplatníci "kdykoli udělat," řekl Zaman.
Konečně, daňoví poplatníci, kteří skutečně vytvořili majetek, mohou používat vlastní záznamy k určení nákladů na každou složku.
Krok 2A: Nalezení diskontní sazby s použitím indexu cen výrobců
Nejprve
můžeme použít buď Index výrobců cen hotových výrobků nebo jeho nástupce, Index pro konečnou poptávku . Tyto indexy lze nalézt na webových stránkách Bureau of Labor Statistics.
- // www. bls. gov / data /
- Pak
- posuňte dolů tam, kde se nachází Ceny - výrobce . Pak v této sekci naleznete, kde je uvedeno
- Komoditní data včetně "nadpisu" indexů FD-ID . Teď
- přejděte doprava a klikněte na Nejlepší výběr (ikona se hvězdičkou). To nám dává různé indexy, ze kterých si můžeme vybrat.
- "Obecně používáte buď konečnou poptávku, nebo hotové zboží (ani sezonně neočištěné)," říká Zaman.
- Takže buď zvolte konečnou poptávku - WPUFD4.
- Nebo zvolte Dokončené zboží - WPUSOP3000.
- Index konečné poptávky začíná od listopadu 2009 a pokračuje vpřed.
- "Dokončené zboží (WPUSOP3000) se datuje do roku 1947," říká Zaman.
- "Můžete nastavit roky, které se zobrazují v horní části stránky," upozorňuje Zaman.
- Zaman dále varuje, že byste chtěli pracovat pouze s jednou sadou indexů.
- Zkopírujte příslušné údaje PPI a vložte je do tabulky.
Zde naleznete dva soubory dat, které musíme pracovat pro náš příklad.
Tabulka 1.
|
| ||||||||||||
|
|
|
|
|
|
Červen |
srpen |
září |
října |
listopad |
červenec |
2011 |
103. 4 |
|
104. 2 |
105. 2 |
105. 9 |
106. 1 |
106 |
106. 3 |
106. 4 |
106. 6 |
106. 3 |
106. 4 |
106 |
2012 |
106. 6 |
|
107. 1 |
107. 7 |
108 |
107. 8 |
107. 4 |
107. 4 |
107. 7 |
108. 2 |
108. 3 |
108. 2 |
108 |
2013 |
108. 3 |
|
108. 8 |
109. 1 |
109 |
108. 8 |
109. 2 |
109. 5 |
109. 5 |
109. 4 |
109. 7 |
109. 4 |
109. 3 |
2014 |
109. 7 |
|
110. 1 |
110. 8 |
111 |
111. 1 |
111. 2 |
111. 6 |
111. 6 |
111. 1 |
111. 4 |
110. 9 (P) |
110. Tabulka 2 |
Index cen výrobců - Komodity hotového zboží (WPUSOP3000) |
Rok |
|
Jan Feb | ||||||||||||
|
Mar |
Červen |
červen |
srpen |
září |
října |
listopad |
červenec |
2011 |
184. 4 |
186. 6 |
189. 1 |
191. 4 |
|
192. 5 |
191. 4 |
192. 2 |
191. 7 |
192. 6 |
191.8 |
191. 7 |
191. 1 |
2012 |
192 |
192. 9 |
194. 4 |
194. 9 |
|
193. 7 |
192. 8 |
193. 2 |
195. 4 |
196. 7 |
196. 3 |
194. 5 |
193. 7 |
2013 |
194. 8 |
196. 3 |
196. 6 |
195. 9 |
|
196. 8 |
197. 2 |
197. 2 |
197. 9 |
197. 3 |
196. 9 |
196 |
196. 5 |
2014 |
198 |
198. 8 |
200. 3 |
202 |
|
201. 8 |
202. 8 |
202. 9 |
202. 4 |
201. 7 |
200. 3 |
198. 1 (P) |
195. 6 (P) |
Poznámky pod čarou: |
Pokud vidíte (R) vedle indexu, znamená to číslo bylo revidováno. (P) znamená předběžné. "Všechny indexy jsou revidovány čtyři měsíce po originální publikaci," říká BLS. |
Teď najdeme diskontní sazbu. |
Nájemní dům byl původně uveden do provozu dne 1. září 2011. Vyznačujeme tučně (výše) indexy k tomuto datu. |
Střecha byla uvedena do provozu dne 1. listopadu 2014. Rovněž zdůrazňujeme tučné indexy tohoto data. |
Zde je matematická část. Nalezneme procentní změnu
mezi těmito dvěma indexy. Začněme s konečnou poptávkou
PPI-komodity
(tabulka 1). Matematika vypadá následovně:
Index na datum uvedení do provozu pro obnovení 110. 9 listopad 2014 Index u datumu uvedení do provozu pro původní součást 106. 6
|
září 2011 |
Procentní změna mezi dvěma indexy |
0. 040337711 |
|
= (110. 9-106.6) / 106. 6 |
Vyjádřete to jako procento. |
4. 0338% |
|
Při použití konečné poptávky PPI-komodity mám rychlost změny (R |
FD | |
|
) rovnající se 4 03%. |
Učinme to samé, tentokrát pro zboží |
PPI-komodity hotové zboží |
- (tabulka 2). Index u data uvedení do provozu pro obnovení 198. 1
listopad 2014 Index u data uvedení do provozu pro původní součást 192. 6
|
září 2011 |
Procentní změna mezi dvěma indexy |
0. 028556594 |
|
= (198. 1-192.6) / 192. 6 |
Vyjádřete to jako procento. |
2. 85566% |
|
Používáním PPI-komodit hotových výrobků mám rychlost změny (R |
FG | |
|
) rovnající se 2 86%. |
Nyní jsme zjistili dvě různé diskontní sazby (R |
FD |
- a R FG ). Vzhledem k tomu, že IRS nám umožňuje použít jakoukoli rozumnou metodu, musím zjistit, která metoda bude pro mého klienta nejvhodnější. (Uděláme to v kroku 4 níže.) Jakmile se rozhodneme, který index použijeme, připomeneme to v trvalém souboru klienta, takže si pamatujeme, že použijeme stejnou metodu při provádění dalších částečných dispozic na stejné pronájem nemovitosti.
Nyní jsme hotovi v kroku 2A. Krok 2B: Použití rychlosti změny, snížení ceny současného dne zpět na jeho historickou cenu Existují dva matematicky ekvivalentní způsoby výpočtu slevy. Rozdělit reprodukční náklady o 1 + R; nebo vynásobte reprodukční náklady PPI za měsíc, který byl původně uveden do provozu, a rozdělte PPI na měsíce, které byly nahrazeny.
Oba by měly mít za následek stejnou odpověď. Pro stručnost vám ukážeme pouze první metodu.
Náhradní cena (RC) = $ 12, 000
Rychlost změny je buď R
- FD
- = 4. 03% nebo R
Pokud R = R FD = 4. 03% R = R FG
|
) |
12 000 / (1 + 4 033) 12 000 / (1 + 2 86%) |
12 000 / (102,86%) 11, 535, 1341 |
|
11666. 3426 |
Historická cena původní střechy je |
11, 535 |
|
11, 666 |
Tak co tu říkáme? Z celkových nákladů na stavbu (původně 250 000), 11, 535 nebo 11 dolarů, z toho 666 je přiděleno původní střeše. Vycházíme z toho, že jsme vynaložili skutečné náklady na výměnu střechy (12 000 USD) a diskontování těchto nákladů zpět pomocí jedné z dvou ukazatelů indexu cen výrobců. Která metoda bude pro našeho klienta lepší? V kroku č. 4 to budeme chápat. |
Krok 3: Segregace základů a odpisů |
|
Cílem je oddělit původní aktiva a její odpis do dvou aktiv. Tímto způsobem můžeme zbavit jednoho a udržet druhého. |
Nejdřív vám ukážu výsledky a pak budeme hovořit o tom, jak to udělat. |
Segregační základ a odpisy, pokud používáme R |
|
FD |
= 4. 03% |
Aktivum |
Neupravený základ
Předchozí odpis (do konce roku 2013)
> 250, 000
20, 833
|
Po oddělení: | ||
|
Střecha |
> 11, 535 |
961 |
|
Nová střecha |
12 000 |
neuvedeno |
|
> Původní budova |
250 000 | |
|
20, 833 |
= 2. 86% | |
|
Po oddělení: | ||
|
Budova (méně stará střecha) |
238, 334 |
19, 861 |
Stará střecha
|
11, 666 972 > | ||
|
Nová střecha |
12, 000 | |
|
neuvěřitelná |
Upozornění: Hodnoty základů a odpisů budovy (méně staré střechy) budova. (Tj. 238, 465 + 11, 535 = 250, 000 na bázi a podobně 19, 872 + 961 = 20, 833 pro předchozí odpis v grafu s použitím R |
FD |
|
Neztrácíme žádný základ ani žádné odpisy. Původní částku jsme rozdělili pouze na dva samostatné aktiva. |
Proč je předčasné odpisování do konce roku 2013? Protože náš daňový software vypočítá odpisy pro rok 2014, jakmile správně vložíme aktiva. |
Jak získat tato čísla? První řádek týkající se původní budovy, který pochází z našeho daňového softwaru nebo z odpisových lhůt klienta v jejich návratu za loňský rok. |
|
Základním číslem pro starou střechu: Potřebujeme, aby výše uvedená matematika. Všimněte si čísla 11, 535 pro starou střechu. To je R |
FD |
shora. Mohli bychom také použít R |
|
FG |
Základní údaj o budově méně střechy: vzali jsme původní základ a stáhli jsme starou střechu. | |
|
Údaje o odpisu budovy jsou méně staré střechy a staré střechy: existují dva způsoby, jak to zjistit.Tam je Williamova metoda. A existuje metoda Philana Zamana. Williamova metoda se děje takto: |
Rozdělte historickou cenu staré střechy o celkové původní náklady, abyste získali procentní podíl, |
Následně vynásobte počty původních odpisů, abyste zjistili, že odpisy připsané na nahrazenou součástku. |
|
A metoda Zamana? Vypočítat odpisy budovy bez staré střechy a staré střechy. |
Vypočítala jsem to oběma způsoby. Podle mého postupu jsem dostal 961 dolarů. 23 odpisů připsaných staré střeše. Použitím metody Zamana jsem dostal 961 dolarů. 24 odpisů připisovaných staré střeše. Takže po zaokrouhlení to mělo za následek stejnou odpověď: $ 961. Zatímco moje metoda funguje dobře, protože můžeme dělat matematický materiál v tabulce, myslím si, že Zamanova metoda je technicky přesným způsobem, jak to udělat. |
Zde je šikovná kalkulačka odpisů |
, kterou jsem našel na internetu při výzkumu tohoto článku. Zaznamenejte si to, protože to bude užitečné více než jednou. // www. calculatorsoup. com / kalkulačky / finanční / odpisy-nemovitosti-nemovitosti. php Krok 4: Vypočítat zisk nebo ztrátu z částečné likvidace
Zde jsou výsledky a pak se podíváme na podrobnosti.
Pokud jsou R = R
FD = 11, 535 Hrubý výtěžek -0-
(999)
- Méně aktuální odpisy
-0-
- Předpokládejme, Upravená báze
- 10, 574
Zisk nebo ztráta
|
| |||
|
Pokud R = R |
FG |
= 11, 666 | |
|
Hrubý výtěžek |
-0- |
, 666 | |
|
Méně před znehodnocením |
(972) | ||
|
Upravená báze | |||
|
10, 694 |
Zisk nebo ztráta | ||
|
(999) | |||
|
> Poznámka: ignoruji odpisy za aktuální rok. Proč? Pro náš okamžitý účel právě teď musíme zjistit, jaká slevová metoda bude pro našeho klienta lepší. A to můžeme udělat v tabulkovém programu. Při výpočtu skutečného zisku / ztráty bude náš daňový software vypočítat odpisy v běžném roce a dát je na správná místa. |
Podívejte se na dva výsledky. V závislosti na tom, jakou metodu zvolíme pro diskontní sazbu (R), máme ztrátu buď 10, 574 (za použití indexu konečné poptávky), nebo 10, 694 (pomocí indexu hotových výrobků). Který bude pro tohoto konkrétního klienta lepší? Ztráta ve výši 10, 694 dolarů. |
V souboru klienta uvedu, že jsme pro výpočet částečných dispozic na této pronájmové nemovitosti zvolili PPI-komoditní hotové zboží. A teď přenesem příslušné výpočty (pomocí R | |
|
FG ) do daňového softwaru. Teď se zamyslíme nad tím, co se děje. | |||
|
Index dokončených zboží vedl k tomuto konkrétnímu klientovi lepší výsledek.Existuje způsob, jak jsem mohl urychlit rozhodovací proces, takže jsem nemusel dělat tolik matematiky? Všiml jsem si, že (R |
FD |
) je 4. 03% a (R |
FG |
|
) je v tomto příkladu relevantní časový rámec 2. 86%. Index hotových výrobků, který měl nižší míru změn, vedl k větší historické bázi a větší ztrátě. Předpokládám, že jakákoli nižší míra změn bude mít za následek větší historický základ a tím větší ztrátu. Budu i nadále provádět výpočty oběma způsoby, dokud zjistím, zda je to pravda, nebo ne. |
Uveďme to dohromady |
Náš klient nahradil střechu jeho nemovitosti. Stálo to 12 000 dolarů, aby si na novou střechu postavil. Vypočítali jsme, že náklady na starou střechu byly 11, 666 dolarů tím, že diskontují náklady na reprodukci indexem cen výrobců. V tomto scénáři byl PPI pro hotové zboží považován za nejvýhodnější diskontní sazbu. Pomocí historických nákladů oddělujeme základ a odpisy staré střechy od budovy. Zbytek budovy budeme držet na knihách a znehodnocujeme to jako obvykle. Disponujeme starou střechou, což vede ke ztrátě $ 10, 694. Přidáme novou střechu do části fixních aktiv našeho daňového softwaru a začneme jej znehodnocovat. |
Jak to fungovalo pro našeho klienta? Nejen, že náš klient dostal ztrátu ve výši 10, 694 dolarů na stránku jedna formuláře 1040, ale to také snížilo jeho příjem za omezení ztráty pasivní aktivity, což zase zvýšilo, kolik z pasivní ztráty bylo odečteno letos. Tato zvýšená ztráta pasivní aktivity dále snížila svůj příjem. Pro klienta v 28% daňové pásmo bychom mohli očekávat, že daňové úspory z částečné likvidace budou 10, 694 x 28% = 2, 994 dolarů. Ale protože jsme snížili dostatečný příjem, abychom přijali více pasivních aktivních ztrát, skutečná daňová úspora pracoval asi na 4 000 dolarů. |
|
Takže pokud myslíte, chlapec, je to jistě spousta matematiky. Možná, že v kapse svého klienta přidáte další peníze, vás motivuje, abyste vypálili tabulku a zkusili některé čísla. |
Další informace o tématech odměňování oprav, částečných dispozic a nových "opravných registech": |
Další podrobnosti o částečných dispozicách naleznete v článku Steve Nelson, Částečné dispozice a nové předpisy o hmotném majetku na |
Evergreen Small Business |
|
Chcete-li získat přehled o opravách, podívejte se na můj článek "Odpočet oprav a výdajů na údržbu". |
IRS rozšiřuje čas, aby provedl pozdější dílčí volbu likvidace aktiv (Parker Tax Publishing, 29. září 2014). |
Podrobný pohled: IRS zveřejňuje podrobné časté otázky, které vysvětlují pravidla pro opravy (Parker Tax Publishing, 14. března 2015). | |
|
Předpisy o hmotném majetku - Opravy regulačních pokynů a zdrojů (AICPA. Org). |
Co daňoví poplatníci potřebují vědět, aby splnili předpisy o konečném hmotném majetku ( |
Daňový poradce, |
AICPA. Org, 1. dubna 2015). |
|
Konečná sada oprav oprav. Vydáno ( |
Daňový poradce, |
AICPA. Org, 1. listopadu 2014). |
Regs. Správní dispozice odpisovatelného majetku (věstník účetnictví, 13. srpna 2014). |
|
Poslední daňový rok na nárok na ztráty na částečné dispozice před rokem 2014 (Moss Adams, listopad 2014). |
T. D. 9689, Pokyny týkající se dispozic hmotného odpisitelného majetku (IRS) |
Publikace 544, Prodej a ostatní dispozice majetku (IRS) |
Požádat o splátkovou smlouvu o částečné splátce S IRS
Mohou daňoví poplatníci s IRS platit méně než celá částka svého daňového dluhu po delší dobu. Definice hmotného faktu v nemovitostech
Věcný fakt v nemovitostech je dobře definován jako skutečnost, která mohla způsobit, že kupující nebo prodejce nemovitosti rozhodne jinak. Co je částečně amortizovaný úvěr?
ČáStečně amortizovaný úvěr je závazek nebo závazek, který je částečně odepisován, zatímco zbytek je vyplácen na konci doby půjčky. |