Vypínání Domácí ztráty na osobním prodeji

Podle Juliana Blocka, advokáta

Většina lidí vám řekne, že odpuštění domácích ztrát na osobním prodeji bydlení je nemožné nebo nepovoleno, ale byly by nesprávné. Obecně platí, že daňový zákon IRS zakazuje jakýkoli odpočet za ztrátu z prodeje hlavního bydliště. Oprávňuje však několik výjimek pro odepsání domácích ztrát v osobním bydlišti.

Například zákon umožňuje odpočet ztrát z prodeje osobního bydliště, které bylo přeměněno na pronájem nemovitosti.

Ale omezuje výši odpisu. Žádný odpočet za jakýkoli pokles hodnoty dříve, než začnete pronájmu.

Výchozím bodem je upravený základ vlastnictví (1) v době konverze nebo (2) spravedlivá tržní hodnota v době konverze, podle toho, která hodnota je nižší. Po určení nižší (1) nebo (2) zvýšíte tuto částku tak, aby odrážela zlepšení kapitálového pronájmu, které zvýší její hodnotu. Dále odečtete odpisy za období odpisů za odpisy. Co nakonec přijdete, je úprava nemovitosti v době prodeje. Při prodeji je horní hranicí pro odpočet ztrát částkou, kterou překračuje prodejní cena v okamžiku prodeje.

Na trhu s kyselými nemovitostmi by upravený základ nemovitosti v době prodeje mohl být podstatně nižší než jeho původní náklady. Obecně platí, že základ vychází z původních nákladů, včetně jakéhokoli předpokládaného dluhu, jako je první nebo druhá hypotéka, plus výše nebo výše snížení.

Nastavte směrem vzhůru, aby odrážela výdaje za určité náklady na vypořádání nebo uzavření spojené s nákupem, jako jsou právní poplatky a / nebo vylepšení. Úprava zisku z prodeje před 7. květnem 1997 směrem dolů, na který byla daň odložena. Všechna tato nastavení vaší původní ceny vedou k úpravě vašeho základu.

Příklad: V roce 2001 si koupíte svoji první osobní bydliště za 200 000 dolarů. V roce 2003 jste se přestěhovali z domu a pronajmali jej. V té době zjistíte, že jeho tržní hodnota činí 180 000 dolarů. Následně odečtete odpočty ve výši 20 000 dolarů a prodávejte nemovitost za 150 000 dolarů.

Možná si myslíte, že vaše ztráta činí 50 000 dolarů - rozdíl mezi původními náklady ve výši 200 000 dolarů a prodejní cenou 150 000 dolarů. Avšak společnost IRS omezuje vaši ztrátu na pouhých 10 000 dolarů, což je částka, kterou je upravena základna v hodnotě 160 000 dolarů na dobu prodeje (spravedlivá tržní hodnota 180 000 USD v době přepočtu mínus odpisy období nájemného ve výši 20 000 USD) přesahuje prodejní cenu ve výši 150 000 USD.

Je-li doba pronájmu kratší než jeden rok, IRS může tvrdit, že ztráta by měla být zamítnuta z důvodu, že prodávající změnil bydliště na pronájem nemovitosti pouze dočasný, ne trvalý.Její pokyny pro domácí prodejce varují, že "jste nezměnili svůj domov k pronájmu majetku, pokud dočasně pronajmeme svůj starý domov před prodejem." Pokyny o tom, co je dočasné a co je trvalé, jsou to znamená poslední slovo. Odrážejí pouze oficiální postoj IRS k otázce a nejsou pro soudy závazné.

Ani podle pokynů nezáleží na tom, že IRS považuje osobní bydliště za převedenou na pronájem nemovitosti ", pokud umístíte svůj dům u realitního agenta k pronájmu nebo prodeji a není pronajata." < Překlad: Musíte skutečně pronajmout dům před tím, než si můžete vzít ztrátu na odpočet. Toto omezení bylo potvrzeno soudy. Pokud máte pochybnosti, vždy se obraťte na profesionálního daňového účetního nebo na CPA předtím, než uplatníte nárok na domácí ztráty v osobním bydlišti.

Julian Block je daňový expert z Larchmontu v New Yorku.

Upravená Elizabeth Weintraub, Expert nákupu domů.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.