Převlékněte dům, který je vaším primárním bydlištěm

Unikátní přístup k investování do nemovitostí zahrnuje převrácení domu, ve kterém žijete. Investování do primárního bydlení může být skvělým způsobem, jak vydělat peníze pro správné osoby. Stejně jako cokoli, existují velké aspekty tohoto typu strategie a existují problémy, které je třeba zvážit. Zde jsou čtyři pro a šest proti této investiční strategie.

Pros prokládání primárního bydlení

Existuje několik výhod převrácení domova, v němž žijete.

Jedna hypotéka a vyhnout se nákladům: Obvykle při nákupu nemovitosti jako investice nakupujete nemovitost vedle majetku, který již žijete. V tomto tradičním domovním flipu byste byli zodpovědní za zaplacení všech nákladů na správu majetku. Za předpokladu, že potřebujete financovat nemovitost, zahrnují tyto měsíční hypotéky, daň z nemovitostí, pojištění, služby, údržbu nemovitostí, provize z nemovitosti a náklady na uzavření. Nebudete mít jen tyto výdaje na majetku flip, ale také byste byli zodpovědní za zaplacení stejných účtů v primárním bydlišti.

Pokud se rozhodnete žít v domě, který se snažíte převrátit, budete se muset starat o jednu sadu výdajů. V jednom domě zaplatíte hypotéku, daně a pojištění.

Ušetřit na daních: Můžete se vyhnout placení daně z kapitálových výnosů, pokud žijete v majetku nejméně po dobu dvou posledních pěti let po zakoupení nemovitosti.

Známý jako vyloučení z § 121, když se prodáváte domů, můžete se vyhnout zdanění 250 000 dolarů z kapitálových zisků, pokud podáváte jako jednotlivce nebo 500 000 dolarů z kapitálových zisků, pokud jste ženatí a podáváte společně.

Méně rychlého prodeje: V tradičním překladu nemovitostí je cílem rychle nakupovat, renovovat a prodávat.

V tomto scénáři může být velmi stresující, když nemůžete najít kupce, protože jste stále odpovědní za zaplacení hypotéky a dalších výdajů na nemovitost. Když žijete v domě, který se snažíte obrátit, nemáte tyto druhotné výdaje, které byste měli zvážit.

Dlouhodobější časová osa vám také umožní hledat vyjednávání o materiálech renovace a cenách dodavatelů. Dodavatelé mohou mít pomalou sezonu, takže budou lépe ochotni vám poskytnout lepší cenu, pokud jste v té době mohli vykonat práci. Vzhledem k tomu, že neexistuje časová krize, máte také čas nakupovat, abyste získali co nejlepší cenu za materiály.

Sweat Equity: Možná budete moci ještě více zvýšit svůj potenciál zisku tím, že uděláte práci sami, místo aby jste najímali jiné. Vzhledem k tomu, že máte minimálně dva roky, než budete moci nemovitost prodat, máte čas na dokončení práce.

Budete se muset poradit se svým městem, abyste zjistili, které projekty máte zákonně povoleno přijmout na sebe a které projekty musí dokončit odborník s licencí. Některá města umožní majitelům domů pracovat, jako jsou elektroinstalace a instalatérství, a jiné umožní, aby tato práce byla vykonávána pouze licencovaným profesionálem.

Může vám ušetřit spoustu peněz, pokud jste schopni tuto práci udělat sami, za předpokladu, že máte vědomosti, aby to bylo správné a bezpečné.

Dokonce i když dokončíte práci sami, pravděpodobně budete muset zaplatit určitý poplatek a vydat povolení. Městský inspektor poté po dokončení práce přijde, aby potvrdil, že práce byla provedena správně.

Ne všechny práce vyžadují povolení. Opět se tato pravidla mohou lišit podle kódů města a státu. Například některé města budou vyžadovat, abyste si vybrali povolení, abyste postavili plot kolem svého majetku, zatímco jiní nebudou.

Nevýhody převrácení primárního bydliště

Existuje několik nedostatků, které je třeba vzít v úvahu při převrácení primárního bydliště.

Musíte čekat nejméně dva roky na prodej: Jednou z hlavních důvodů, proč žijete v domě, který se pokoušíte převléknout, je nutno počkat nejméně dva roky od data zakoupení nemovitosti k prodeji.

Pokud prodáváte nemovitost předtím, než ji budete bydlet jako své hlavní bydliště po dobu dvou let, budete muset platit daně z jakéhokoli kapitálového zisku, který jste udělali na nemovitosti.

Trh s nemovitostmi se může velmi rychle změnit. Nemůžete dát domů k prodeji, když trh s nemovitostmi je horký, může vás stát velkým. V oblasti nemovitostí může dokonce i pár měsíců očekávat rozdíl v potenciálním zisku desítek tisíc dolarů.

Bydlení v rámci renovace: Dalším negativním faktorem, který si uvědomujete, je, že budete žít ve stavební zóně a může se stát velmi stresující. Mít dodavatele ve vašem osobním životním prostoru může zestárnout velmi rychle. Možná se budete muset vypořádat s otázkami, jako například s tím, že nebudete mít pracovní záchod nebo sprchy, muset se přestěhovat z domu na týden, zatímco podlahy se pískují a obarví a bojují s dodavateli nebo dodavateli, když se práce neuskuteční správně, dlouhé nebo špatné materiály byly dodány.

Může poškodit dům: Pokud kupujete nemovitost, která se má převrátit, jsou kurzy, nikdo nebude bydlet v nemovitosti, než ji uvedete do prodeje. Když žijete v nemovitosti a snažíte se ji převrátit ziskem, riskujete poškození rekonstrukcí, které jste udělali. Čerstvě malované stěny se mohou rychle znečistit, mramorové čítače mohou začít leptat a dveře skříně se mohou zastavit správně. Máte-li domácí mazlíčky, můžete začít vidět značky očí v nově dokončených podlahách z tvrdého dřeva.

Začněte navrhovat sami sebe: Když renovujete flip, chcete se obrátit na masy. Jedním z možných problémů, jak žít ve flipu, je, že můžete začít s návrhem domova pro sebe a váš styl nemusí být pro každého. Dalo by se také zvýšit pravděpodobnost překročení kvůli tomu, že budete používat tuto kuchyň nebo koupelnu, dokud nebude dům prodán.Možná budete chtít dražší kalakatový mramor přes carrara mramor, zatímco konečný uživatel nemusí znát rozdíl.

Odložte dílo: Ve skutečnosti žijete v domě, který renovujete, může vést k odložení skutečné práce. Vědět, že nemůžete prodat dům po dobu nejméně dvou let, může způsobit, že vykopnete plechovku po silnici. Pak se můžete setkat s krizí, která se pokouší dokončit několik projektů týdnů před uvedením nemovitosti do prodeje.

Musíte se pohybovat: Za předpokladu, že jste schopni prodávat nemovitost, budete muset najít jinde, aby žil. Stěhování je stresující a může být ještě více stresující, pokud se pokoušíte najít něco jiného v domě a udělat další primární bydlení.