Jak vědět, kdy refinancování funguje a kdy nejde

Než budete refinancovat, je důležité pochopit, co z toho dostanete a co vás bude stát. Většina online kalkulátorů vám říká pouze vaše prodloužení - jak dlouho bude trvat, než se vrátíte k závěrečným nákladům na refinancování. To může být užitečné, ale opravdu potřebujete lépe pochopit, jak budou úrokové náklady ovlivněny, pokud refinancujete.

Chcete-li zjistit, jak refinancování skutečně ovlivňuje vaše finance, postupujte podle níže uvedených kroků.

Naučíte se vše, co potřebujete vědět o vašem stávajícím úvěru a možné výměně.

1. Vypočítejte si původní úvěr

Ano, už víte, jaká je vaše měsíční platba a kolik vám ještě dlužím. Musíte také vědět, kolik z každé platby jde směrem k vašim úrokovým nákladům, a kolik z toho skutečně splácí peníze, které jste si půjčili. Chcete-li to zjistit, budete potřebovat amortizační tabulku, kterou můžete získat z různých zdrojů. Dávám přednost aplikaci Excel k výpočtu amortizace, ale můžete také použít kalkulačku online nebo jiný software tabulkového procesoru.

• Podívejte se, jak to funguje: Co je amortizace?

Pro tento popis vám vysvětlím, jak vypočítat možnosti refinancování pomocí aplikace Excel, ale proces je stejný, pokud používáte O aplikaci. com kalkulačka nebo jiný program (nejlépe je použít tabulku, protože čísla budou přesnější). Budeme předpokládat následující příklady:

• Původní částka úvěru: 180, 000 dolarů
• Datum původního úvěru: 7/1/2003
• Dnešní datum: 7/1/2012
• Zájem sazba z úvěru: 5. 4%
• Termín splatnosti: 30 let

Chcete-li získat podrobnosti o vaší původní půjčce, zadejte je do vybrané kalkulačky. Pokud je to možné, zadejte skutečný měsíc a rok, kdy jste původně vypůjčili peníze.

Použijte původní částku úvěru - ne částku, kterou v současnosti dlužíte.

2. Zjistěte, kde stojíte

Vezměte si na vědomí, kde stojíte s vaší stávající půjčkou. Přejděte dolů k dnešnímu datu a zjistěte, kolik ještě máte za půjčku. V našem příkladu je to 152, 160, 64 (vaše čísla se mohou lišit v závislosti na zaokrouhlování v závislosti na softwaru, který používáte, a jak přesně to je).

3. Vypočítejte náhradní úvěr

Zjistěte, jak by vaše nová půjčka vypadala, kdybyste refinancovali. V tomto příkladu budeme předpokládat následující:

• Částka půjčky: 152, 160, 64 (kopírovaná shora)
• Datum zahájení půjčky: 7/1/12
• Úroková sazba z nové půjčky: 4. 25%
• Termín splatnosti: 30 let

Všimněte si, že vaše měsíční platba klesne na 748 dolarů. 54 pokud refinancujete (proti $ 1, 010. 76 za původní půjčku). To je přitažlivé, ale nemělo by to být překvapením, protože váš nový úvěr je menší a přichází s nižší úrokovou sazbou.Ukládání na měsíční platbu může být pro vás důležité, ale je to jen jeden z několika důležitých faktorů.

4. Uvažujme o tom, jak dlouho půjdeš na půjčku

Bohužel, když se rozhodneš, zda chceš refinancovat nebo ne, má zřídka jasnou odpověď. Musíte se rozhodnout, co si myslíte a vaše rozhodnutí bude vycházet z vašich předpokladů.

Tak zkuste odhadnout, jak dlouho půjdeš na nový úvěr. Zůstanete ve stejném domě v příštích 7 letech? Zůstanete tam po celých třicet let? Je to v pořádku, pokud nevíte - můžete provést několik analýz "co-li".

5. Podívejte se na úrokové náklady

Nyní se můžete podívat pod kapucí a uvidíte, co se stane, pokud refinancujete. Zjistěte, kolik budete utrácet za zájem se starým úvěrem a novým úvěrem. Přejděte do každé tabulky odpisů a utáhněte celkovou částku ve sloupci "Zájem". Začněte s dnešním datem a pokračujte dolů, dokud si nemyslíte, že se zbavíte půjčky (7 let, nebo když se vyplácíte, nebo si vyberete). To je nejsnadnější, pokud vypočtete každou půjčku tabulkou, nebo pokud můžete kopírovat a vložit svou amortizační tabulku do tabulky. Podívejte se, jak to udělat zde, nebo použijte funkci SUM v aplikacích OpenOffice, Google Docs nebo Excel.

V našem příkladu existují některé zajímavé rozdíly:

• Pokud zachováte stávající úvěr, dokud nebude vyplacen, zaplatíte dnes 103 až 236 dolarů v zájmu do roku 2033
• Pokud refinancujete a půjčujete úvěr dokud nebude zaplaceno, strávíte v dnešních dnech 117 až 313 dolarů, než do roku 2042.

Za posledních 30 let stojí zhruba 14 000 dolarů, aby bylo možné získat nižší měsíční platbu? Možná to je a možná ne. Ale co když půjdete půjčku (nebo zůstat v domácnosti) 10 let?

• Pokud zachováte stávající půjčku, budete trávit 69, 565 dolarů v zájmu mezi dnešním a červencem roku 2022
• Pokud refinancujete, budete trávit 58, 545 dolarů v zájmu mezi dneškem a červencem 2022

V takovém případě vypadá refinancování atraktivnější. Nejen, že získáte výhodu nižších plateb, ale také ušetříte úrokové náklady (protože nebudete platit úroky po dobu 30 let).

6. Vyjádřete způsob, jak řešit případné náklady na uzavření

Když refinancujete, možná budete muset zaplatit závěrečné náklady. Budete také muset tyto náklady vzít v úvahu, když se rozhodnete, co dělat. Mohli byste zvážit příležitostné náklady na použití těchto prostředků: mohl byste si vydělal zájem o tyto peníze? Pokud ano, stojí za to vynaložit peníze na uzavření nákladů? Můžete si také vzít v úvahu tradiční refinanční formulaci: Jak dlouho trvá, než se vrátíte peníze, které utratíte, za předpokladu, že se vaše měsíční platba sníží (rozdělte měsíční úspory o celkové náklady na uzavření, abyste zjistili, kolik měsíců to bude trvat). Zůstanete v domě dostatečně dlouho, abyste tyto náklady získali? Ať děláte cokoli, ujistěte se, že nezapomeňte na závěrečné náklady, protože jsou důležitou součástí hádanky.

Pokud jste financovali závěrečné náklady nebo jste je "zabalili" do nové půjčky (nebo pokud jste získali úvěr bez uzavíracího poplatku), možná nebudete muset dělat nic dalšího - náklady jsou již účtovány ve vašem větším úvěrového zůstatku nebo vyšší úrokové sazby.