Půjčují peníze k nákupu pozemků: jak najít finance

Nákup pozemků vám umožní postavit dům vašich snů nebo zachovat si přírodní krásu. Nicméně, pozemky mohou být drahé v oblastech s vysokou poptávkou, takže možná budete potřebovat půjčku na financování nákupu pozemků. Možná se domníváte, že pozemky jsou bezpečnou investicí (koneckonců, "už to nedělají"), ale věřitelé považují úvěry na nemovitosti za riskantní, takže schvalovací proces může být těžkopádnější než standardní úvěry na bydlení.

Snadnost a náklady na půjčky budou záviset na typu majetku, který kupujete:

1. Pozemek, na který hodláte stavět v blízké budoucnosti
2. Surová půda, t zamýšlí se rozvíjet

Většinou jsou půjčky na půdu relativně krátkodobými úvěry, které trvají dva až pět let před splatností balónku. Existují však dlouhodobé půjčky (nebo je možné je převést na dlouhodobější půjčku), zejména pokud stavíte rezidenční nemovitost na nemovitosti.

Koupit a stavět v jednom kroku

Věřitelé jsou nejvíce ochotni půjčovat, když máte plány stavět na svém majetku. Holding surové půdy je spekulativní. Budova je také riskantní, ale banky jsou pohodlnější, pokud hodláte přidávat hodnotu nemovitosti (například přidáním domů).

Stavební úvěry: Možná byste mohli využít jednu půjčku na nákup pozemků a výstavbu fondů. To vám umožní trpět méně papírování a nižšími náklady na uzavření. A co víc, můžete zajistit financování celého projektu (včetně dokončení stavby) - nebudete se držet země, zatímco hledáte věřitele.

Plány stavby: Chcete-li dostat povolení ke stavebnímu úvěru, budete muset předložit plány svému věřiteli, který bude chtít vidět, že zkušený stavitel dělá práci. Prostředky budou distribuovány v průběhu času, jak projekt postupuje, takže vaši dodavatelé budou muset dodržet, pokud očekávají, že budou zaplaceni.

Funkce úvěru: Stavební úvěry jsou krátkodobé půjčky, obvykle s použitím úrokových plateb a trvající méně než jeden rok (v ideálním případě je projekt dokončen do té doby). Po uplynutí této doby může být úvěr přeměněn na standardní 30letou nebo 15letou půjčku nebo půjčku refinancujete pomocí nově postavené struktury jako zajištění.

Záloha: Chcete-li si půjčit náklady na pozemky a výstavbu, musíte provést zálohu. Plánujete, abyste přišli s 10 až 20 procenty budoucí hodnoty domova.

Ukončené pozemky vs. surovinové pozemky

Pokud kupujete mnoho, které již mají nástroje a přístup na ulici, budete mít snazší čas dostat schválenou.

Raw land: Raw land může být stále financován, ale věřitelé jsou více váhaví (pokud to není typické pro vaši oblast - například některé oblasti se spoléhají na propan, studny a septické systémy).Je nákladné přidat do svého majetku věci jako kanalizace a elektřinu a existuje mnoho příležitostí k neočekávaným výdajům a zpožděním.

Záloha: Pokud kupujete hodně (např. V rozvíjejícím se členění), můžete snížit až 10 nebo 20 procent. U surových pozemků naplánujte minimálně 30 procent dolů a pravděpodobně budete muset přenést 50 procent na stůl, abyste získali schválení.

Funkce úvěru: Dokončené položky jsou pro poskytovatele věřitelů méně riskantní, takže je pravděpodobné, že nabízejí jednorázové stavební úvěry, které po dokončení stavby převedou na "trvalé" (nebo 30leté) hypotéky. S nedokončenými částmi mají věřitelé tendenci kratší dobu půjčky (např. Pět až deset let).

Snížení rizika poskytovatele úvěru: Pokud kupujete surovou půdu, nejste nutně dostat špatný úvěr. Můžete zlepšit své šance na získání dobrého řešení, pokud pomůžete úvěru řídit riziko. Může být možné získat dlouhodobější půjčky, nižší úrokové sazby a menší požadavek na předplatné. Faktory, které vám pomohou:

1. Vysoké kreditní skóre (nad 680), které ukazují, že jste v minulosti úspěšně vypůjčili a splatili.
2. Nízký poměr dluhu k příjmu, což naznačuje, že máte dostatečné příjmy k provedení požadovaných plateb.
3. Malá částka úvěru, která vede ke snížení plateb a majetku, který je s největší pravděpodobností snadnější prodávat.

Žádné plány na rozvoj

Pokud chcete koupit pozemky bez plánů na vybudování domácí nebo obchodní struktury na pozemku, získání půjčky bude obtížnější. Existuje však několik možností získat finanční prostředky.

Místní banky a družstevní záložny: Začněte dotazováním u finančních institucí, které se nacházejí poblíž země, kterou chcete koupit. Pokud nejste v dané oblasti, místní poskytovatelé úvěrů (a on-line věřitelé) mohou váhat schválit půjčku na volnou půdu. Místní instituce znají místní trh a mohou mít zájem o usnadnění prodeje v oblasti, kterou hledáte. Ačkoli místní instituce mohou být ochotny půjčovat, mohou i nadále požadovat až 50 procent ve vlastním kapitálu a relativně krátkodobé půjčky.

Home equity: Pokud máte ve svém domě významný kapitál, můžete si půjčit proti tomuto vlastnímu kapitálu druhou hypotékou. S tímto přístupem byste mohli financovat veškeré náklady na pozemky a vyhnout se používání dodatečných půjček. Zajišťujete však značné riziko, že doma využijete jako záruku - pokud nemůžete vyplatit úvěr, může váš věřitel vyvézt domů do uzavření. Dobrou zprávou je, že úrokové sazby z úvěru na bydlení by mohly být nižší než sazby z úvěru na nákup pozemků.

Komerční věřitelé: Zvlášť pokud použijete nemovitost k obchodním účelům nebo k investici, komerční volič může být volbou. Chcete-li být schváleni, musíte přesvědčit úředníka úvěru, že máte rozumné riziko. Splácení může trvat až deset let nebo méně, ale platby lze vypočítat pomocí 15letého nebo 30letého plánu odpisování. Komerční věřitelé by mohli být více vstřícní, pokud jde o zajištění.Mohou vám umožnit poskytnout osobní záruky s vaším bydlištěm nebo můžete využít jako jmění další majetek (například investiční holdingy nebo zařízení).

Financování vlastníkem: Pokud nemůžete získat úvěr od banky nebo družstevní záložny, může být současný majitel nemovitosti ochoten financovat nákup. Zvláště u surových pozemků mohou majitelé vědět, že kupujícím je obtížné získat financování od tradičních poskytovatelů úvěrů a nemusí být ve spěchu k vyřízení hotovosti. V takových situacích majitelé obvykle dostanou poměrně velkou zálohu, ale všechno je sjednáno. Paušální doba splatnosti 5 nebo 10 let je běžná, ale platby lze vypočítat s použitím delšího plánu odpisování. Přínosem financování vlastníkem je, že nebudete platit stejné závěrečné náklady, které byste zaplatili tradičním věřitelům (ale stále stojí za to platit za to, aby se zkoumal název a hranice - čestní majitelé půdy mohou dělat chyby).

Specializovaní věřitelé: Pokud právě čekáte správný čas na stavbu nebo vybíráte návrh domu, pravděpodobně budete muset použít výše uvedená řešení. Ale pokud máte neobvyklé plány pro váš majetek, může existovat věřitel, který se zaměřuje na vaše zamýšlené využití pro zemi. Na rozdíl od bank (pracujících s lidmi, kteří budují domy z větší části), specializovaní věřitelé chtějí pochopit rizika a přínosy jiných důvodů vlastnictví půdy. Budou s vámi ochotnější spolupracovat, protože nemuseli přijít s jednorázovou dohodou. Tito poskytovatelé půjček mohou být regionální nebo národní, a proto můžete vyhledávat na internetu bez ohledu na to, co máte na mysli. Například:

• Ochrana přírodních zdrojů
• Venkovní rekreace na soukromém majetku
• Solární nebo větrné elektrárny
• Mobilní nebo vysílací věže
• Zemědělství nebo chov hospodářských zvířat, kůň stravování

Tipy pro kupující

Udělej si svůj domácí úkol před nákupem pozemku. Můžete vidět nemovitost jako prázdnou břidlicu plnou potenciálu, ale nechcete se dostat přes hlavu.

Závěrečné náklady: Kromě nákupní ceny můžete mít také uzavírací náklady, pokud získáte půjčku. Podívejte se na počáteční poplatky, poplatky za zpracování, náklady na kontrolu kreditu, poplatky za hodnocení a další. Zjistěte, kolik zaplatíte a uveďte své konečné rozhodnutí o financování s ohledem na tato čísla. Pro poměrně nenákladný majetek mohou náklady na uzavření představovat podstatné procento kupní ceny.

Získejte průzkum: Nepředpokládejte, že aktuální linie plotů, značky nebo "zřejmé" zeměpisné rysy přesně ukazují hranici vlastností. Získejte odborníka, abyste dokončili hraniční průzkum a ověřili si před zakoupením. Majitelé aktuálních nemovitostí nemusí vědět, co vlastně vlastní, a bude to váš problém po zakoupení.

Podívejte se na titul: Zvláště pokud si půjčujete neformálně (např. Pomocí vlastního kapitálu nebo financování prodávajícího), udělejte to, co dělají profesionální věřitelé - hledání titulu. Zjistěte, zda máte nějaké zástavní právo nebo jiné problémy s nemovitostí, než předáte peníze.

Rozpočet na další náklady: Jakmile vlastníte zemi, můžete být na háku za další výdaje.Zkontrolujte tyto výdaje kromě případných půjček, které budete platit za pozemky. Potenciální náklady zahrnují:

1. Městské nebo krajské daně (zkontrolujte u svého daňového poradce, zda máte nárok na odpočet)
2. Pojištění na volných pozemcích nebo opuštěných budovách
3. Poplatky pro asociaci majitelů domů (HOA) Kterákoli údržba je nutná, jako je oprava plotů, řízení odtoku apod.
4. Náklady na stavbu, pokud se někdy rozhodnete stavět, přidat služby nebo zlepšit přístup k majetku
5. plánované na nemovitosti
6. Poznej pravidla

Když vidíš volnou půdu, můžeš předpokládat, že je všechno možné. Místní zákony a požadavky na zónování nicméně omezují to, co můžete udělat - i na vašem soukromém majetku. Pravidla HOA mohou být obzvláště frustrující. Mluvte s místními úřady, advokátem v oblasti nemovitostí a sousedy (pokud je to možné), než souhlasíte s koupí.

Pokud objevíte nějaké problémy s majetkem, na který se podíváte, požádejte o provedení změn. Mohli byste mít štěstí, nebo byste mohli dělat to, co chcete, po dodržení správných postupů (vyplněním papírování a zaplacením poplatků). Pravděpodobně bude snadnější, když požádáte o povolení místo toho, aby jste rozrušili své sousedy.