Změna domů na změnu průměrných dnů na trhu

Jedna z prvních věcí, kterou kupující žádá o výpis, je jeho dny na trhu. Dny na trhu je počet dnů, kdy je zápis aktivován ve službě více záznamů předtím, než je zadán do stavu "čekající". Čekací stav je stav, kdy prodejce přijal nabídku, ale transakce ještě není uzavřena. Mnoho agentů se odvolává na "průměrné dny na trhu , které jsou odvozeny přidáním všech dnů na trhu každého výpisu a rozdělení podle počtu výpisů.

Na trhu kupujícího jsou DOM obvykle vyšší, protože zásoby trvají déle prodat. Na trhu prodávajícího je DOM méně.

Dny v tržní záležitosti. K určení průměrných dnů na trhu, agenti učiní posledních 30 dní až šest měsíců prodaných výpisů, přidávají dohromady dny na trhu (před každým výpisem proběhlo nevyřízené) a rozdělí tento počet podle počtu výpisů.

Například pokud v prosinci vstoupilo šest zápisů - což znamená, že prodávající přijal nabídku kupujícího, ale dosud nebyl uzavřen - a tři z nich byly na trhu pět dní, jeden výpis byl na trhu po dobu 21 dní a dva byly uvedeny na seznam 30 dní před přijetím nabídky, nejprve dohromady všechny dny na trhu. Průměrné dny na trhu v prosinci v tomto příkladu jsou odvozeny přidáním 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, což je 96 dní. Pak rozdělení 96 na šest výpisů se bude rovnat 16 průměrným dnům na trhu.

Do průměrných dnů na trhu?

Který je důležitější? 16 průměrných dnů na trhu nebo počet dnů na trhu každého výpisu? Jste-li kupujícím, samozřejmě je to domov, který chcete koupit, co je důležité. Pokud jste prodejcem, jehož dům je na trhu po dobu 17 dní, budete spadat do nižších 50% domácností, které se prodávaly za předchozí měsíc.

Jak se kupující dívají na dny na trhu

Nejsou tam žádné, pokud by to bylo. Když kupující vidí na trhu rozsáhlé dny, zjistí, že prodávající je zoufalý, protože se doma stále nachází na trhu. Kupující také věří, že se doma může stát něco, co způsobilo, že ostatní kupující ji předali. Obě tyto předpoklady však mohou být nesprávné.

Domovy mohou zůstat na trhu z následujících důvodů:

Společným důvodem je předražení.

• Agenta může "zakoupil" výpis tím, že zavádí prodejce do domněnce, že doma stojí více než trh. Není neobvyklé, že by agenta záměrně vzal předražený výpis.
  Malá prodejní motivace.
• Někdy prodejci chtějí "otestovat trh" cenami příliš vysokými, jen aby zjistili, zda mohou najít hlupáka, aby zaplatili tuto cenu.Je znám jako nejhorší chyba prodávajícího.
  Potvrdil.
• Prodejci by mohli zůstat na ceně a ochotni vyčkat na trhu, dokud trh nedosáhne požadované ceny.
  Dolů trh s nemovitostmi.
• Na trzích kupujících může trvat déle prodat doma než na prodejních trzích. Domov, který by prodával za pět dní na trhu prodávajícího, mohl prodávat za 90 dní na trhu s nemovitostmi.
  Není k dispozici pro zobrazení.
• Pokud je nemovitost obsazena nájemníkem, může být obtížné získat od nájemce schůzku. Ve většině případů se domy s uzavřenou schránkou projevují častěji než domy bez.
  Nevhodné pro zobrazení.
• Někdy prodejci dávají domů na trh předtím, než jsou připraveni nechat kupující vidět to. Mohou dokončit opravy nebo malování během prvních 30 až 60 dnů výpisu.
  Snížené časy zobrazení.
• Někteří prodejci si myslí, že se kupující bude řídit přísnými časy, například v pondělí 9:00 nebo v pátek v pondělí od pondělí do pátku. Kupující cestovní domy podle svých plánů. Pokud váš dům není k dispozici v době, kdy ho kupující chce vidět, pravděpodobně ho nikdy neuvidí
  Snížené provize.
• Ačkoli kupující agenti jsou povinni zobrazovat všechny záznamy, mnoho agentů odmítá ukázat domy, které neplatí stejnou provizi jako konkurenční domovy. Často jsou tyto domy uvedeny podle slevových makléřů.
• Málo internetové nebo MLS expozice.
• Pokud má doma jednu fotografii v MLS, kupující pravděpodobně předají výpis a místo toho vyberou domy, aby viděli, že mají více fotografií.
  Pracovníka agentů, kteří se ucházejí o obnovení dnů na trhu

Obvyklá praxe mezi mnoha realitními agenty je stáhnout určitý počet výpisů z MLS a vyměnit si ho jako nový výpis. Agenti se zřeknou, aby na trhu ukázali nulové dny, protože vědí, že kupující gravitují na nové výpisy.

Mnoho kupujících se tomuto postupu nelíbí, protože se domnívá, že je to zavádějící a ne přesný obrázek o počtu dnů na trhu. Po domově je na trhu po dobu 60 až 90 dnů, to není neobvyklé pro to prodat do pěti dnů po návratu na trh jako nový výpis.

Některé výpisy vyprší. Mnoho agentů se zařadilo do seznamu po dobu 90 dnů a po uplynutí výpisu začíná nový agent ukládat výpis a získává odměny prvního agenta. Pokud jste spokojeni se svým současným zástupcem, můžete zvážit výměnu s vaším stávajícím agentem.

Zjištění kumulativních dnů na trhu

Některé systémy MLS odmítnou nechat agenty stáhnout záznam a zadat ho jako nový záznam, aniž by nejprve zrušili nebo vypršeli výpis. V obou případech je pro agent poměrně snadné určit počet dní na trhu; to není pro kupce tak snadné.

Zkontrolujte historii záznamů.

• Jednou z cest je zadání adresy nemovitosti do MLS, aby bylo možné najít duplicitní, vypršené nebo stažené záznamy. V Sacramento MLS, to je známé jako tahání "historie" majetku.
  Podívejte se na kumulativní DOM.
• Některé MLS změnily způsob hlášení výpisů a budou zahrnovat kumulativní dny na trhu v samotném zápisu.
  Požádejte svého agenta.
• Pokud pracujete s odborníkem na okolí, váš agent bude mít docela dobrý nápad, pokud byl doma uveden dříve, na jak dlouho a kým.
  Zeptejte se agentu pro zápis.
• Vzhledem k tomu, že realitní kanceláři nemohou zkreslovat nemovitost, můžete požádat zprostředkovatele inzerce o přímou otázku. Neptejte se, jak dlouho je doma na trhu, protože by mohlo docházet ke snížení ceny, takže se agent bude cítit oprávněně, když vám řekne dny na trhu za novou cenu. Zeptejte se, zda uplynula / odebrána / zrušena a poté znovu vydaná. Buď konkrétní.
  Vyhledávání online.
• Do vyhledávače, jako je Google nebo Yahoo, zadejte adresu vlastnictví několika různými způsoby. Všechny předchozí záznamy online by se měly objevit.
  Požádejte sousedy.
• Sousedé vědí všechno, co se děje ve svém okolí, a často vám rádi řeknou, jak dlouho je doma na trhu.
  V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.