Video: Otázky a odpovědi: Kdo líčí pasti na seniory? 2024
Reverzní hypotéka je druh úvěru, který poskytuje hotovost pomocí vašeho vlastního kapitálu. Nejedná se o nejvíce flexibilní (nebo nejméně nákladný) způsob, jak si půjčit, a proto stojí za to vyhodnotit alternativy před použitím. Ve správné situaci poskytují tyto úvěry mocný způsob, jak využít hodnoty vašeho domova.
Základy
Podobně jako standardní hypotéka je reverzní hypotékou úvěr, který váš dům využívá jako záruku. Tyto půjčky se však liší několika způsoby, což vede k "obrácené" části jména.
-- dostanete peníze namísto placení peněz svému věřiteli každý měsíc
- Částka vašeho úvěru roste v průběhu času, na rozdíl od smršťování každá měsíční platba
Koncept je podobný druhému úvěru na hypotéku nebo hypotéku. Reverzní hypotéky jsou však k dispozici pouze majitelům domů ve věku 62 let a starší, a obecně nemusíte tyto půjčky splácet, dokud se nevrátíte z vašeho domu.
Reverzní hypotéky mohou poskytnout peníze za vše, co chcete. Dokud splníte požadavky (viz níže), můžete použít finanční prostředky na doplnění výnosů z jiných zdrojů nebo jakýchkoli úspor, které jste získali. Nicméně, ne jen skočit na vyhlídku na snadné peníze - tyto půjčky jsou komplikované (zejména uvolnit), a oni snižují majetek pro vaše dědice.
Existuje několik zdrojů pro reverzní hypotéky, ale budeme pokrývat hlavně Home Equity Conversion Hypotéka (HECM) dostupný prostřednictvím Federální správy bytů.
HECM je obecně pro dlužníky obecně levnější kvůli vládní podpoře a pravidla pro tyto půjčky jsou relativně pro spotřebitele přívětivá.
Kolik můžete získat?
Množství peněz, které získáte, závisí na několika faktorech a je založeno na výpočtu, který činí určité předpoklady o tom, jak dlouho trvá půjčka.
Vlastní kapitál: čím více vlastního kapitálu máte ve svém domě, tím více můžete vyřadit. U většiny dlužníků to funguje nejlépe, pokud jste zaplatili svůj úvěr po mnoho let a vaše hypotéka je téměř zcela vyplacena.
Úroková sazba: nižší úrokové sazby znamenají, že můžete získat více z reverzní hypotéky.
Věk: věk nejmladšího dlužníka v úvěru ovlivní také to, kolik dostanete a starší dlužníci si mohou vydělat více. Pokud jste v pokušení vyloučit někoho mladšího, abyste získali vyšší výplatu, buďte opatrní - mladší manželka by se měla přestěhovat při smrti staršího dlužníka, pokud mladší osoba není zahrnuta do půjčky.
Vaše volba , jak dostat peníze je také důležitá. Můžete si vybrat z několika možností výplaty.
Paušální částka: nejjednodušší možností je vybírat všechny peníze najednou. Pomocí této možnosti má váš úvěr pevnou úrokovou sazbu a váš zůstatek úvěru jednoduše roste s časem, jak se úroky zvyšují.
Pravidelné platby: můžete také zvolit pravidelné platby (např. Měsíčně). Tyto platby mohou trvat celý váš život nebo po určitou dobu (například 10 let). Pokud se vaše půjčka stává splatnou, protože všichni dlužníci se přestěhovali z domu, platby končí. S celoživotními platbami je možné vydělat více, než vy a váš věřitel očekáváte, pokud žijete mimořádně dlouhý život.
Úvěrová línia: místo okamžitého čerpání hotovosti, můžete se rozhodnout pro úvěr, který vám umožní čerpat finanční prostředky, pokud a kdy je budete potřebovat. Výhodou tohoto přístupu je, že zaplatíte pouze úroky z peněz, které jste si skutečně půjčili, a vaše úvěrová linka by mohla časem růst.
Kombinace: se nemůže rozhodnout? Můžete použít kombinaci výše uvedených programů. Například, můžete mít malou jednorázovou částku vpřed a držet úvěr pro pozdější.
Chcete-li získat odhad, kolik můžete vyřadit, zkuste kalkulačku asociace National Reverse Mortgage Lenders. Aktuální sazba a poplatky účtované vaším věřitelem se však budou lišit od použitých předpokladů.
Reverzní náklady na hypotéku
Stejně jako u jiných úvěrů na bydlení, zaplatíte úroky a poplatky za získání reverzní hypotéky. Poplatky byly historicky notoricky vysoké, ale věci se zlepšují.
Přesto je třeba věnovat pozornost nákladům a srovnávat nabídky několika věřitelů.
Poplatky mohou být (a často jsou) financovány nebo zabudovány do Vaší půjčky. Jinými slovy, nenapíšete šek - takže nemusíte cítit tyto náklady, ale stále je platíte. Poplatky snižují částku vlastního kapitálu, která zůstala ve vašem domě, což zanechává méně pro váš majetek (nebo pro vás, pokud prodáte bydlení a vyplácíte úvěr). Pokud máte k dispozici finanční prostředky, může být moudré platit z kapsy místo placení úroků z těchto poplatků pro nadcházející roky.
Závěrečné náklady: zaplatíte některé ze stejných závěrečných nákladů požadovaných pro domácí nákup nebo refinancování. Například budete potřebovat hodnocení, budete potřebovat podané dokumenty a váš věřitel vám přezkoumá váš kredit. Některé z těchto nákladů jsou mimo vaši kontrolu, ale jiné mohou být spravovány a porovnávány. Například originátorské poplatky se liší od věřitele k věřiteli, ale krajská kancelář, která účtuje, účtuje to samé bez ohledu na to, kdo používáte.
Servisní poplatky: můžete dostat nálepku šok, když vidíte měsíční poplatky, které jíst do vašeho měsíčního příjmu z reverzní hypotéky. Maximální limity poplatků HECM jsou, ale vždy stojí za to nakupovat.
Pojistné: , protože HECM jsou podporovány FHA (což snižuje riziko pro vašeho věřitele), zaplatíte FHA prémii. Vaše počáteční pojistné na hypotéku (MIP) je mezi 0,5% a 2,5% a zaplatíte roční poplatek ve výši 1.25% z vašeho zůstatku úvěru.
Zájem: samozřejmě platíte úroky z jakýchkoli peněz, které jste získali prostřednictvím reverzní hypotéky.
Splácení
Neposkytujete měsíční platby na reverzní hypotéku. Místo toho je zůstatek úvěru splatný, když se dlužník natrvalo přestěhuje z domova (obvykle při úmrtí nebo při prodeji domů).Nicméně, jste převzali dluh, který je třeba splatit - prostě si toho nevšimnete.
Vaším celkovým dluhem bude částka peněz, kterou přijmete v hotovosti, plus úroky z peněz, které jste si půjčili. Ve většině případů váš dluh vzrůstá v průběhu času - protože půjčujete peníze a neplatíte žádné platby (možná i každý měsíc půjdete více).
Je-li vaše půjčka splatná, musí být splacena. Úvěr je zpravidla splatný, když se všichni dlužníci "neustále" přestěhují. Reverzní hypotéky však mohou být splatné i v případě, že nesplníte podmínky vaší smlouvy - pokud například nezaplatíte své daně z nemovitosti.
Většina reverzních hypoték se splácí prostřednictvím prodeje domů. Například po vaší smrti domů jde na trh a získáte peníze, které lze využít k vyplacení půjčky. Pokud dlužíte méně, než prodáte dům, můžete si udržet rozdíl. Pokud dlužíte víc než prodáte dům, nemusíte platit rozdíl s HECM (jinými slovy, vy "vyhrajete").
V některých případech se vaši dědicové rozhodnou držet domov. V takových případech je splatná celá částka úvěru - i když je zůstatek úvěru vyšší než hodnota dané nemovitosti. Vaši dědicové budou muset přijít s velkou částkou peněz, aby dům v rodině.
Požadavky
Chcete-li získat zpětnou hypotéku, budete muset splnit některá základní kritéria.
Základní pravidla:
- Domov je vaše primární bydliště (např. Nemůžete použít pronájem nemovitosti)
- Jste nejméně 62 let
- Nejste devízní na žádný dluh federální vláda
dostatečná spravedlnost: , protože vezmeš peníze ven svého domu, potřebuješ z vašeho domu značné množství kapitálu. Neexistuje žádný úvěr k výpočtu hodnoty, jako byste měli s "forward" hypotékou.
Probíhající výdaje: musíte mít možnost pokračovat v úhradě stávajících výdajů souvisejících s vaším domem (budete muset dokázat, že jste schopni udržet krok s výdaji). Tím zajistíte, že majetek udrží svou hodnotu a zachová si vlastnictví nemovitosti. Například budete mít neustálé výdaje na údržbu a možná budete muset platit daně z majetku a pojistné.
Příjem: nepotřebujete příjem, abyste získali nárok na reverzní hypotéku, protože nejste povinni provádět platby za úvěr.
Poradenství: před tím, než bude vaše HECM financována, musíte se zúčastnit "informační sezóny pro spotřebitele" s poradcem HECM schváleným HUD. To má poskytnout objektivní informace o produktu.
První hypotéka: pokud stále dlužíte peníze doma, stále můžete získat zpětnou hypotéku (někteří to dělají, aby eliminovali stávající měsíční platby). Avšak zpětná hypotéka bude muset být prvním zástavním právem na nemovitosti. U většiny dlužníků to znamená splatit zbývající hypoteční dluh část vaší reverzní hypotéky. To je nejjednodušší, pokud máte ve svém domě zhruba 50% (nebo více).