Nastavitelná sazba hypotéky: definice, typy, výhody, nevýhody

Definice: Hypotéka s nastavitelnou sazbou je úvěr, který založí svou úrokovou sazbu na indexu. Indexem je obvykle míra Libor, sazba krmných prostředků nebo jednoroční pokladniční účet. ARM je také známá jako půjčka s měnitelnou úrokovou sazbou, hypotékou s proměnlivou úrokovou sazbou nebo úvěrem s proměnlivou sazbou.

Každý věřitel rozhodne, kolik bodů přidá k indexové sazbě. Obvykle je to několik procentních bodů. Pokud je například míra Libor 0,5%, míra ARM může být kdekoli od 2,5% do 3,5%.

Většina věřitelů bude držet sazbu za danou inzerovanou sazbu po určitou dobu. Pak se míra zvyšuje v pravidelných intervalech. Toto je známé jako reset. To závisí na podmínkách půjčky. Může se vyskytovat měsíčně, čtvrtletně, každoročně, každé tři roky nebo pět let, v závislosti na druhu úvěru, který získáte. Musíte číst malý tisk pečlivě, abyste zjistili, zda budete moci platit vyšší úrokovou sazbu.

Po resetování se rychlost zvýší, jak to dělá Libor. To znamená, že vaše peněžní platba může náhle vzrůst po počátečním pětiletém období. Pokud by se Libor v té době zvýšil na 2,5%, pak by vaše nová úroková sazba vzrostla na 4,5% nebo 5,0%. Další informace viz Historická liborální míra.

To znamená, že je třeba věnovat pozornost změnám v sazbách fondů Fed a krátkodobých výnosů státního rozpočtu. Je to proto, že Libor se s ním obvykle změní v zámku. Když poptávka po Treasurys klesá, vynucuje výnos.

Podívejte se, jak funguje americká státní pokladna.

Pros

Výhodou hypoték s nastavitelnou sazbou je, že sazba je nižší než u hypotečních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou. Tyto sazby jsou vázány na 10letou pokladniční poukázku. To znamená, že si můžete koupit větší dům za méně. To je obzvláště výhodné pro začínající domácnosti a jiné s průměrnými příjmy.

Nevýhody

Velkou nevýhodou je, že vaše měsíční splátka může vzrůst, pokud úrokové sazby stoupnou. Mnoho lidí je překvapeno, když se úroková sazba vynuluje, přestože je to ve smlouvě. Pokud váš příjem nevyšel, pak už možná nebudete moci dovolit svůj domov a mohl byste ho ztratit.

Nastavitelné sazby hypoték se staly populárními v roce 2004. To je čas, kdy Federální rezervní fond začal zvyšovat sazbu fondů. Poptávka po konvenčních úvěrech klesala, když úrokové sazby vzrostly. Banky vytvořily hypotéky s nastavitelnou sazbou s cílem snížit měsíční platby.

Typy

V roce 2004 se bankéři stali kreativní s novými typy úvěrů, které přitahovaly potenciální majitele domů. Zde jsou některé příklady nejoblíbenějších.

Úvěry pouze na úroky. Mají nejnižší sazby. Vaše měsíční splátka směřuje pouze k úrokům, a nikoli k žádnému principu, po dobu prvních tří až pěti let.Poté začnete platit vyšší platbu na pokrytí tohoto principu. Nebo vás možná budete muset zaplatit velkou balónovou platbu.

Pokud víte, jak fungují, mohou být tyto půjčky velmi výhodné. Pokud si to můžete dovolit, každá dodatečná platba jde přímo k principu. Jste-li disciplinovaní ohledně provádění těchto plateb, můžete skutečně platit více proti tomuto principu.

Tím získáte vyšší kapitál v domácnosti než s běžnou hypotékou. Tyto půjčky jsou nebezpečné, pokud nejste připraveni na úpravu nebo balonku. Mají také stejné nevýhody jakékoliv hypotéky s nastavitelnou sazbou.

Moduly ARM. Umožňují dlužníkům vybrat si, kolik zaplatí každý měsíc. Začínají s "teaser" sazby asi o jednu až dvě procenta. Ty se mohou vrátit na vyšší, i po první platbě. Většina (80%) možnost ARM dlužníci dělat pouze minimální platbu každý měsíc. Zbytek se přidává k zůstatku hypotéky, stejně jako záporné odpisové půjčky.

Dlužníci si myslí, že platby jsou stanoveny na pět let. Pokud zůstatek hypotéky neplatil na 110% nebo 125% původní hodnoty, úvěr se automaticky vynuluje. Může to mít za následek platbu, která je třikrát vyšší než původní částka.

Přísné sankce zabraňují dlužníkům refinancovat. Výsledkem je, že většina dlužníků prostě spadá hlouběji do dluhů. Jakmile dům stojí méně než hypotéka, nebo dlužník ztratí zaměstnání, uzavřou.

Tyto úvěry byly obrovským hnacím motorem za hypoteční krizí. Přestože jen 2% veškerých úvěrů na bydlení byly opce ARMS, měly hodnotu 300 miliard dolarů. Většina z nich byla v prodlení. Nejméně 60 procent bylo v Kalifornii, kde ceny domů klesly o 30-40 procent. Toto diskvalifikovalo je od využívání programů pro úpravy úvěrů na bydlení, jako je MakingHomesAffordable. (Zdroj: "Toxické hypotéky", Centrum zodpovědného úvěrování, 5. listopadu 2007. "Noční můry hypoték", Businessweek, 11. září 2006.)