Daňové důsledky pro domácí kanceláře

Otázka:

V příštích několika letech chci prodat svůj domov. Jednou ze svých pokojů používám pouze jako domácí kancelář pro mé podnikání. Požádal jsem o odpočet domácích kanceláří na poměrný podíl odpisů a dalších výdajů spojených s obchodním využitím místnosti, stejně jako jsem odpisoval veškeré vybavení a nábytek vycpaný do kanceláře. Jak fungují daňová pravidla, když prodávám svůj domov?

Odpověď:

Před rokem 2002 byla pravidla přísnější, pokud jste použili část svého bydliště pro obchodní účely a poté prodali svůj domov. Ano, zákon umožňuje vyloučení - únik z daní - zisk z prodeje hlavního bydliště. Výše vyloučení je až 250 000 dolarů pro jednotlivé osoby a manželské páry, kteří podávají oddělené výnosy, a 500 000 dolarů pro manželské páry, které podávají společné výkazy. Tyto předpisy však povolily vyloučení pouze z části zisku, kterou lze připsat rezidentské části a zakazující vyloučení z kancelářské části za účelem zisku.

Rezidenční vs. podnikatelská léčba

Ve skutečnosti společnost IRS považovala tento prodej za prodej, jako kdybyste prodali dva kusy nemovitosti: jednu rezidenci a další obchodní nemovitosti. Proto jste museli provést samostatné výpočty pro rezidentní a obchodní zisky, rozdělovat prodejní cenu, prodejní náklady a základnu mezi bydlištěm a obchodními částmi.

IRS zrušila stará pravidla a nahradila je novými, která zrušují rozdělení mezi bydlištěm a obchodem. Prodej je jedinou transakcí, pokud domácí kancelář a obytná část jsou uvnitř jednoho obydlí - "bytová jednotka", jak to stanovují agenturní předpisy. Proto může někdo, jako jste vy, vyloučit celý zisk, a to navzdory použití části domu pro podnikání.

Znovuzískání odpisů

Tato přerušení je předmětem omezení "obnovení", které má zabránit dvojímu prospěchu. Ztrácíte veškeré vyloučení z částky zisku rovnající se případným odpočetům povoleným nebo povoleným v domácí kanceláři po květnu 1997. Místo toho platíte daně z této části. Povoleno nebo povoleno znamená to, co jste předtím nárokovali, nebo pokud jste nárokli méně, než jste mohli nárokovat, částku, kterou jste mohli uplatnit. V tomto ohledu se nová pravidla neliší od toho, co jste udělali starými pravidly.

To, co IRS splňuje, je znovu získat odpisy odpisů, které vám umožnily snížit daně v letech před prodejem. Agentura stále uplatňuje pravidla zachycení, a to i tehdy, pokud přestanete používat tuto místnost z obchodních důvodů a celý domov je hlavní bydliště po dobu nejméně dvou let z pětiletého období, které končí dnem prodeje.

Osvobození od vymáhání

Chcete-li získat nárok na úlevu od opětovného získání, musíte prokázat "odpovídající záznamy nebo jiné důkazy" - zpravidla by měly být dostatečné výnosy z minulosti - ", že odečtení odpisů bylo nižší než částka přípustné."Potom částka, kterou" nemůžete vyloučit, je povolená částka. "

Pro ilustraci předpokládejme, že vaše domácí kancelář Vás kvalifikovala k uplatnění nároku na odpis, ale můžete prokázat, že jste nikdy žádnou.

Neexistuje tedy žádné snížení velikosti vyloučení a žádné opětovné zachycení.

Splatná daňová povinnost za zpětně získané odpisy

Odpočet odpisů je zdaněn maximální sazbou 25 procent namísto nejvyšší sazby ve výši 15 procent pro dlouhodobé kapitálové zisky plus příslušné státní daně z příjmů. Nahrajte tuto zpětně získanou částku na seznamu D (Kapitálové zisky a ztráty), nikoliv Formulář 4797 (Prodej podnikatelského majetku). Na straně plus, nedojde k žádnému opětovnému získání dalších výdajů, jako jsou daně z nemovitostí a úroky z hypoték.

_{Julian Block je advokát, syndikovaný publicista a bývalý agent IRS (vyšetřovatel). Tento článek byl vyčerpán s povolením z brožury: "Průvodce domácím prodejcem pro úsporu daní: Jednoduché způsoby, jak pro každého prodejce snížit daně na zákonné minimum", které lze objednat zasláním 19 dolarů. 95 za kopii do J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.}

_{V době psaní je Elizabeth Weintraubová, DRE # 00697006, Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.}