Strategie a rizika, které je třeba zvážit při nákupu pozemků

Existuje mnoho způsobů, jak vydělat peníze investovat do nemovitostí. Jeden investiční přístup vlastně vůbec nezahrnuje majetek, přinejmenším ne v okamžiku nákupu. V tomto typu investice si budete kupovat pozemky, na kterých budou sedět budoucí nemovitosti. Zjistěte pět rizik, kterým byste mohli čelit, když investujete do pozemků.

Co lze vyvíjet na zemi?

Možnosti, na které pozemku lze použít, jsou nekonečné.

Zatímco požadavky na územní plánování budou omezovat to, co lze postavit na konkrétní pozemku, obecně se může na surovém pozemku vyvinout cokoli. Například:

• Rodinný dům
• Rodinný dům
• Kancelářský prostor
• Maloobchodní prostor
• Smíšený maloobchodní a obytný prostor
• Hotel
• Resort
• > Nemocnice
• Mall
• Farm
• Parkovací plocha

Jaký je váš cíl při nákupu pozemků?

Než si skutečně zakoupíte pozemek, musíte se rozhodnout, jakým cílem je investice. Existuje několik různých strategií, které je třeba zvážit, a není to přístup, který by se hodil pro všechny. Dva různí investoři by mohli mít dva velmi odlišné přístupy pro stejný pozemek. Navíc stejný investor může mít dva různé přístupy pro dva různé pozemky.

Zde je sedm strategií, které je třeba zvážit při nákupu pozemků:

1. Kupujte a prodávejte:

V tomto přístupu jste v podstatě převráceni zemi. Domníváte se, že jste zakoupili pozemky pod tržní hodnotou a doufáte, že najdete jiného kupujícího, který je ochoten zaplatit za tržní hodnotu nebo vyšší.

Doufáte, že budete mít rychlý prodej s malou až žádnou další prací na pozemku na vaší straně.

2. Koupit a držet:

V tomto přístupu kupujete pozemky a držte je po určitou dobu. Věříte, že země ocení hodnotu. Stále budete muset platit daně na pozemky, stejně jako veškeré dodatečné náklady na údržbu pozemků během této doby.

Jedná se o společný přístup v oblastech, které jsou re-gentrified. Investor koupí půdu v ​​naději, že ji budou moci prodat vývojáři v budoucnu, protože oblast se stane více populární.

3. Koupit, rozvíjet a udržovat:

V tomto přístupu nakupujete surový pozemek s úmyslem vyvíjet sám pozemek. Například byste mohli vybudovat komplex městských domů, které si pronajmete obytným nájemcům. Mohli byste se také rozhodnout vybudovat obchodní středisko, které byste mohli pronajmout maloobchodním nájemcům. Další možností by mohlo být vytvoření lůžko a snídaně, které budete provozovat a řídit.

4. Koupit, kultivovat a držet:

V tomto přístupu máte větší zájem o využití skutečné půdy než o stavbu pozemků na pozemku. Například můžete chtít pěstovat plodiny na půdě, používat je pro hospodářská zvířata, nastavit vánoční stromek nebo založit vinici.Budete aktivně řídit zemi a doufat, že získáte zisk z toho, co může země produkovat.

5. Koupit, projít procesem oprávnění a prodávat:

V tomto scénáři zakoupíte půdu a pak procházíte procesem, kdy je nemovitost určena pro konkrétní použití. Například může existovat pozemek, který byl zřízený pro komerční využití, ale nyní, když se tato oblast rozvinula, bylo by to vynikajícím místem pro novou výškovou obytnou budovu.

Pokud jste schopni získat půdu znovu pro bydlení, bylo by to, aby země byla pro potenciální vývojáře cennější a žádoucí, neboť je to jeden další krok, který nemusí dělat sami.

6. Koupit, rozvíjet a prodávat:

V takovém případě si koupíte půdu s úmyslem vyvíjet pozemky sami a pak je prodat koncovému uživateli. Například koupíte pozemky, stavíte nový domovní dům a pak ho prodáte kupujícímu, který chce bydlet v něm. Jako další příklad nastavíte vinici a prodáte ji kupujícímu, který bude řídit a provozovat vinici.

7. Koupit, vyvíjet a pronajmout:

Konečně byste mohli rozvíjet pozemky a pak si je pronajmout někomu jinému. Například si můžete koupit pozemky a rozhodnout se o parkování, protože tam není dostatek parkovacích míst v okolí. Vlastník víceúčelového majetku v okolí se zeptá, jestli si od vás může pronajmout zásilku, protože nemají dost místa pro své nájemníky.

Rizika, která je třeba vzít v úvahu při nákupu pozemků

Zdá se, že nevyvinutý pozemek má nekonečné možnosti. Brzy však zjistíte, že existuje mnoho omezení a problémů, kterým budete čelit při pokusu o rozvoj nebo prodej této země. Vláda může omezit typ majetku, který lze postavit, nebo způsob využití pozemku. Můžete se setkat s environmentálními problémy, jako jsou záplavy nebo znečišťující látky.

Zde je pět rizik nákupu pozemků:

1.

Klasifikace podle krajů Jedním z hlavních problémů, s nimiž byste se mohli při nákupu pozemků setkat, jsou otázky zónování se způsobem využití pozemků. Každé město má plán využití půdy. To v podstatě rozděluje město na různé oblasti, včetně komerčního, obytného, ​​zemědělského, průmyslového, historického nebo dokonce smíšeného využití.

Využití půdy:

• První otázkou, kterou budete muset řešit, je způsob, jakým může být půda použita. Pokud je pozemek určen k užívání na obytné účely a plánujete stavbu obytného pozemku na pozemku, pak nemáte žádný problém.

Nicméně, pokud chcete změnit způsob, jakým je půda zónována, můžete mít bitvu na vašich rukou. Například pozemek je určen k užívání na obytné účely a chcete si postavit komerční nemovitost na pozemku. Některé z těchto klasifikací zón jsou staré desetiletí, takže město může být otevřeno reklasifikaci půdy, pokud má nová funkce smysl se současným uspořádáním města. Jinak to není tak snadné.

Budete muset požádat město o to, abyste získali půdu znovu. Mnoho měst bude chtít, abyste prokázali, že došlo k podstatné změně v sousedství, což bude vyžadovat změnu v územním plánování.Budete muset předložit návrh, co budete na webu stavět. Budete muset prokázat, že váš vývoj je kompatibilní s existujícím územním plánem, který má město, a že nebude mít žádné negativní dopady, jako například způsobení povodní v okolí nebo zvýšení provozu.

Pravděpodobně bude veřejné slyšení. Dokonce i když můžete dostat městskou radu na palubu, můžete mít samostatný boj na vašich rukou se sousedy, kteří budou prosit, aby vám zabránili v tom, že budete moci stavět.

2. Oblasti omezení

Druhým faktorem, který je třeba zvážit při nákupu pozemků, je velikost vývoje, který budete moci budovat.

Požadavky na omezení:

• Obvykle existuje kód, který bude vyžadovat, aby byla vaše vlastnost postavena v určité vzdálenosti od sousedních vlastností. To zahrnuje přední část, která je pravděpodobně ulice, obě strany a zadní část. Trvalé konstrukce, jako je dům, garáž nebo paluba, musí být postaveny na určité vzdálenosti od vlastností.

V závislosti na velikosti šarže, na kterou se díváte, by to mohlo výrazně ovlivnit velikost konstrukce, kterou lze postavit, což by potenciálně nemělo cenu investovat.

Pokrytí:

• Tento kód je zaveden, aby se zabránilo problémům s povodněmi. Musí existovat určitá procentní část šarže, která není pokryta, kde déšť má schopnost proniknout do půdy, aby nenarušovalo sousední vlastnosti.

Rozloha podlahového prostoru:

• Náměstí na každém patře nemovitosti, (některé města zahrnují sklepy, jiné ne) budou přidány dohromady a poté rozděleny velikostí parcely. Celková podlahová plocha může být pouze určitým procentním podílem velikosti pozemku, kterou určí každé město.

Výška:

• Musíte vědět výšku struktury, kterou můžete postavit. Pokud byste plánovali třípodlažní budovu, ale město na tomto místě nepovolí více než dva příběhy, investice nebude pro vás znamenat měnovou hodnotu.

Budovy příslušenství:

• K dispozici budou omezení kódu velikosti a umístění konstrukcí, jako jsou garáže a přístřešky. Může existovat požadavek, kolik parkovacích míst musíte mít pro nemovitost. Některá města mohou dokonce požadovat, aby byly tyto prostory pokryty.

3. Otázky životního prostředí

Třetí riziko nákupu surové půdy je, že nevíte, co leží pod půdou. Mohli byste se setkat s vysokou úrovní radonu nebo azbestu. Půda by mohla být nestabilní a nevhodná. Pokud stavíte na půdě, která není stabilní, mohlo by to způsobit prasknutí základů vašeho majetku.

Pozemek by se mohl nacházet v záplavové zóně. Nebude to konec světa, pokud můžete zvednout majetek nahoru nebo změnit třídění půdy, aby nedošlo k záplavám. Povodňové pojištění je velmi nákladné a může být pro potenciální zákazníky problémem.

Existují však výjimky. Většina z Hobokenu v New Jersey se nachází v záplavové zóně, ale vzhledem k jeho blízkosti New Yorku se země v této oblasti považuje za velmi cennou.

4. Přístup k utilitám

Jak snadné je získat nástroje na daném místě?Patří sem kanalizace, tekoucí voda, elektřina, plyn, telefon, kabel a internet. Sousední nemovitosti mají tyto služby, nebo je váš pozemek uprostřed ničeho.

Pokud je vaše nemovitost uprostřed ničeho a nemá přístup k kanálu, můžete provést průchod na půdě, abyste zjistili, zda může být na nemovitosti instalován septik. Tento test určuje, jak rychle voda vypouští půdu. Předpokládejme, že země projde testem průsaku, budete muset také vykopat studnu pro pitnou vodu, což bude stát za pět čísel.

Získání těchto nástrojů na vaši nemovitost může být významným nákladem. Pokud nemůžete získat přístup k potřebným nástrojům, je to katastrofa pro jakýkoli potenciální vývoj, který uvažujete.

5. Žádný příjem, ale výdaje

Když si koupíte surovou půdu, na zemi není nic, takže to nevytváří příjem. Je velmi obtížné získat úvěr na volnou půdu, takže pravděpodobně budete muset zaplatit peníze za pozemky, a ponechat spoustu peněz, které jsou vázány na investice.

Neexistuje žádný příjem, který by vznikl, ale budete stále odpovídat za výdaje na pozemku. Hlavními náklady budou daně. Možná budete muset zaplatit za údržbu půdy, například pravidelně stříhat trávu.