Mám opravit svůj domov nebo se snažím prodat, jak je?

Otázka: Mám opravit svůj domov nebo se pokoušet prodat, jak je?

Čtenář se ptá: Strávil jsem spoustu času a peněz děláním exteriérového remodelingu v mém domě a velkou přestavbou hlavní lázně. Nicméně zbytek 22ti letého domova potřebuje pozornost uvnitř. Vana nahoře je suchá hniloba a je datována. Také kuchyně je tak osmdesátá léta. Máme poměrně nové přístroje, ale počítadla a skříně pravděpodobně potřebují nahradit. Mám opravit svůj domov nebo se ho pokusit prodat tak, jak je?

Odpověď: Jedná se o jednu z otázek, kdy odpověď závisí na proměnných, jako je stav konkurenčního inventáře, zda je to horký, studený nebo neutrální trh s nemovitostmi a pravděpodobnost návratnosti investice.

Podle mých zkušeností mnoho prodejců vynaložilo příliš mnoho peněz na to, aby si své domy upravily. Provádějí opravy, které si kupující nikdy nevšimne, nebo za to nebude platit. Před provedením opravy se obraťte na svého agenta a ujistěte se, že váš agent je zkušený a dostatečně kvalifikovaný, aby poskytl soudržné odpovědi, na které se můžete spolehnout.

- >>>

Prodej domů v podobném stavu

Například před několika lety minulý klient zavolal, že její sousedé budou muset okamžitě prodat svůj domov. Řekl jsem, že je třeba pracovat, bylo to podhodnocení.

Domov vypadal obývací. Měl ve stěnách díry až do exteriéru a dřevěné podlahy namočené v moči; většina elektromotorů nefungovala a koupelová vana spadla přes trámy.

Všechny kohouty unikaly a v jedné ložnici jsem našla hromadu mrtvých krys, která se v hloubce stočila do hloubky.

Nebyl to domov, který by mohl být snadno vyřešen. Dokonce ani barva barvy by nepomohla prodat toto místo. Cenili jsme to natolik, že přilákalo několik nabídek a prodalo se s nulovými dny na trhu.

V tomto domě nabízejí pouze dodavatelé a ploutve.

Doma kupující chtějí fixátory nebo pevné domovy?

Někteří kupci domů chtějí koupit fixační horní domů, ale obecně tito kupci chtějí dům, který bude vyžadovat lehké kosmetické opravy. Kupující, kteří tíží k fixerům, jsou ti, kteří buď nemají nárok na koupi dražšího domu, nebo ti, kteří chtějí dosáhnout zisku tím, že sami domů opraví.

Dosud jsem se setkal s novým kupujícím domova, který říká: "Dej mi dům, který se můžu roztrhat na knoflíky." Většina věrných kupujících je ochotna provádět jednoduché opravy, jako je malování stěn, vložení nových koberců nebo výměnu svítidel. Obvykle nechtějí obnovovat základy ani stěny.

Odběratelé Fixer-horní odkupují cenu domů, aby opravy a nepohodlí trochu více. Řekněme, že dům má cenu 100 000 000 dolarů, ale potřebuje novou střechu.Nová střecha může stát 10 000 dolarů. Kupující s největší pravděpodobností nebude pro tento dům nabízet 90 000 dolarů. V opačném případě by mohli koupit stejný dům s novou střechou za 100 000 dolarů a neměli by to potíže.

Kupující pro tento typ domů může nabídnout 75 000 dolarů, nebo dokonce méně. V tomto scénáři by prodávající byl chytřejší zaplatit za novou střechu a prodat dům za 100 000 dolarů.

Navíc mnoho kupujících nebude kupovat dům, který potřebuje novou střechu. Bude se obávat, že práce, která je součástí, budou dražší než očekávání. Možná, že výměna střechy bude znamenat odtrhnutí opláštění a opravy krokví, což by mohlo zvýšit náklady. Většina kupujících chce dům, který je v pohybu. Tím, že nebudete provádět opravy, omezíte počet kupujících, kteří vás mohou přitahovat.

Před instalací vašeho domova

Inteligentní prodejci zváží náklady na navrhované zlepšení oproti tržní hodnotě domů po dokončení oprav nebo aktualizací. Pokud upgrade nevrátí investice, nemusí být takové vylepšení opodstatněné. Než se rozhodnete zvednout střechu a instalovat světlíky v master suite, uvědomte si, že kuchyně a vany mají nejvyšší výnos.

Než se rozhodnete provést konkrétní opravy před dalším prodejem, odveďte odpoledne na prohlídku dalších domů v okolí prodeje se svým agentem.

Uvědomte si stav a vybavení těchto domů. Porovnejte tyto domovy s vaším. Pokud například většina domácností na trhu upgradovala kuchyně, měli byste se soustředit na fixaci kuchyně.

To neznamená, že potřebujete nakupovat designerové spotřebiče a roztrhat skříně. Ale malá kuchyňská přestavba může být dobrou investicí. Někdy prostě malovat dubové skříně tmavší barvy a instalace aktualizovaného hardwaru vám může dát vaší kuchyni úplně nový vzhled.

Vytvořte seznam všech vad, zlomených nebo opotřebovaných. Pokud kupující objeví problémy nebo chybné systémy, mohou se zajímat, co v domě bylo opomíjeno. Kupujícím, kterým jsem ukázal $ 1. 5 milionů dolarů domů v Fab 40 v Sacramentu prošel v tomto domě kvůli nepatrnému dohledu prodejců. Vstupní koberec měl velkou trhlinu uprostřed švu a byl roztrhaný. Ten koberec dělal do kupců takový dojem, že byli přesvědčeni, že prodejci se nestarali o prodej svého domu.

Zde je 10 minimálních vylepšení, které je třeba provést před prodejem vašeho domova:

• Patch otvory a praskliny ve stěnách a stropích.
• Opravte všechna poškozená zařízení a systémy HVAC.
• Opravte netěsné vodovodní kohouty.
• Vyměňte opotřebované nebo obarvené koberce.
• Opravte tmavé nebo zbarvené stěny neutrálním nátěrem (ne bílá).
• Nahraďte rozbité sklo okna.
• Opravte střechu.
• Vyměňte libovolné datované svítidla / stropní ventilátory.
• Nahraďte staré závěsy a kryty oken.
• Opravte porušení kódu.

Pokud je váš trh s nemovitostmi extrémně horký - na trhu prodávajícího - můžete před prodejem dostat pryč s menšími opravami; doma, která potřebuje opravu, přesto bude mít nižší cenu.Na pomalých trzích - kupujícího na trhu - kupující nemusí ani hledat dom, který potřebuje práci, pokud to není REO. Požádejte svého agenta o radu.

V době psaní je Elizabeth Weintraubová, CalBRE # 00697006, makléřskou společností v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.