Příklad nemovitosti

Pokud jste přišli do tohoto článku ve vyhledávání, je součástí naší analýzy nemovitostí. Začněte tam projít podrobnou analýzou vlastností vzorku.

Pokud uvažujete o investování do nemovitostí na pronájem nemovitostí, je hodně výzkumu udělat. Měli byste být také jisti, že jste vhodní k tomu, abyste byli pronajímateli, a že máte čas na správu vlastností. Nicméně, všechno, co chceme teď udělat, je, abychom zkoumali způsob, jakým nemovitost vytváří peněžní toky z pronájmu.

Pro náš příklad budeme používat čtyřnásobný, přičemž všechny čtyři jednotky budou určeny k pronájmu na plný úvazek. Jedná se o jednoduchý výpočet peněžních toků, který ilustruje potenciál nemovitostí jako investice. Klíčovým faktem je, stejně jako u většiny investic, inteligentní a dobře prověřený nákup na frontě. Předpokládejme, že pro náš příklad tento kupující provedl svůj výzkum a nakoupil na našem čtyřnásobku. Zde jsou údaje o nákupu a pronájmu:

-

1. Kupní cena čtyřnásobku je $ 325, 000.
2. Kupující umístí 20 procent dolů, nebo $ 65, 000, financuje 260, 000 dolarů.
3. 30-letá půjčka je 6. 5 procenta, se zásadou / úroky platby $ 1, 643 za měsíc.
4. Daně a pojištění při nákupu jsou $ 3, 600 / rok, za celkovou platbu $ 1, 943 za měsíc.

Kupující provedl svůj výzkum a vidí stálou poptávku po pronájmu těchto jednotek, z nichž většina zůstává většinu času obsazena. Nicméně, aby byly ve svých výpočtech obezřetné, bude vypočítáno 6 procent volných a neplačných rizik, které budou předvídat skutečný peněžní tok.

Jednotky jsou všechny totožné a pronájem za 900 USD za měsíc každý. Podívejme se, jak se náš výpočet odráží:

1. Hrubý výnos z pronájmu činí 900 $ x 4 x 12 měsíců nebo 43, 200 za rok.
2. Platby jsou $ 1, 943 x 12 = 23, 316 za rok.
3. Náklady na opravy předchozího majitele dosahovaly průměrně 1 700 dolarů ročně.
4. Volná místa a úvěrová ztráta se odhadují na 6% nájemného nebo 2 592 dolarů ročně.
5. Vlastník utrácí každoročně zhruba 400 dolarů v různých a reklamních nákladech a spravuje nemovitost samostatně.

Jde o základní provozní položky, které vstupují do výpočtu peněžních toků. Zjistíme svůj výpočet zisku:

• Výnosy z pronájmu - ztráty volných míst - platby - výdaje = peněžní tok
• 43, 200 - 2, 592 - 23, 316 - 266 za měsíc v kladném peněžním toku.

Analyzujete-li návratnost jako "hotovost na hotovostní investice", rozdělila byste skutečné peněžní investice ve výši 65 000 dolarů dolů na roční výplatní hotovost nebo 15, 192 dolarů. To je výnos ve výši 23 procent z investovaných peněz! Tam je málo investic, které poskytují tento druh návratnosti.

Peněžní tok je funkcí mnoha vstupů a některé nebo některé z nich mohou změnit a poškodit nebo zlepšit peněžní tok.Některé jsou ovlivněny trhem a ekonomikou. Pokud se hlavní místní zaměstnavatel zavře nebo se přestěhuje, poptávka po nemovitosti k pronájmu může klesnout přes noc. To je něco, co nemůžete ovládat, ale doufejme, že se vyvarujete tím, že budete dělat svou náležitou péči o zdraví a plánech místních zaměstnavatelů. Jsou-li zdravé a ziskové s dlouhodobým pronájmem, které jste nedávno obnovili, jste pravděpodobně v dobré kondici.

Dalšími faktory, které jsou mimo vaši kontrolu, jsou daně z nemovitostí a pojištění majetku.

Daně a prémie mohou růst, zvyšovat provozní náklady a snižovat provozní výnosy a peněžní toky. Tyto negativní faktory lze kompenzovat jinými faktory, nad kterými máte určitou kontrolu. Mohli byste najít způsob, jak snížit náklady na marketing, správu a údržbu. Samozřejmě, pokud je trh s nemovitostmi silný, můžete zvýšit nájemné. Je to jemná rovnováha, neboť tím může dojít ke zvýšení volných pracovních míst. Ztráta příjmů z více volných jednotek může snadno zničit zisk z nárůstu nájemného.

Podívejte se na zbytek této série investičních nemovitostí a podívejte se na další způsoby, jak tento příklad vlastnictví poskytuje daň a jiné pobídky a výnosy.