Video: How Money Controls Politics: Thomas Ferguson Interview 2024
Před nástupem průmyslové revoluce se bohatství a moc měřily především v poměru k výši pozemku vlastněného jednotlivcem nebo rodinou. Ačkoli dvacáté století zaznamenalo vzestup sekuritizace a následný nárůst vlastnictví akcií a dluhopisů, investice do nemovitostí mohou být stále prospěšné pro ty, kteří se aktivně účastní programu alokace aktiv, nebo se jen snaží diverzifikovat své současné portfolio.
Investice do nemovitostí nebo REIT mohou být vhodným způsobem, jakým může průměrný investor profitovat bez potíží s přímým nabytím majetku. To je důvod, proč jsme zahrnovali tuto komplexní esej v Průvodci pro začínající investory do nemovitostí.
Před rokem 1960 měly jen bohaté fyzické osoby a korporace finanční prostředky potřebné k investicím do významných projektů v oblasti nemovitostí, jako jsou nákupní střediska, firemní parky a zdravotnická zařízení. V reakci na to Kongres schválil zákon o realitním investičním svěření z roku 1960. Právní předpisy osvobodily tyto účelové společnosti od daně z příjmů právnických osob, pokud bylo splněno určité kritérium. Bylo očekáváno, že finanční pobídka způsobí, že investoři budou spojovat své zdroje dohromady, aby vytvořili společnosti s významnými nemovitostmi a poskytly stejnou příležitost průměrnému Američanovi, jaký by měli elita k dispozici. O tři roky později vznikl první REIT.
Původní právní úprava však měla některé významné nedostatky tím, že požadovala od vedoucích pracovníků, kteří jsou pověřeni podnikáním, najímat třetí strany, aby poskytovaly služby správy a správy nemovitostí. Tato omezení byla zrušena v zákoně o reformě daní z roku 1986. O třináct let později v roce 1999 byl schválen zákon o modernizaci REIT.Zákon umožňuje, aby společnosti REIT vytvářely zdanitelné dceřiné společnosti za účelem poskytování specializovaných služeb nájemcům, kteří obvykle nespadají do působnosti investic do nemovitostí. Ačkoli zákon má ještě určité omezení, pokud jde o typy nabízených služeb, očekává se, že kvalita služeb v nemovitostech řízených REIT se výrazně zlepší v důsledku jeho přechodu.
Požadavky na status REIT
Podle společnosti Ralph Block Investování do REIT: Investice Trust v oblasti realit, každá společnost REIT musí předložit tyto čtyři testy ročně, aby si udržela svůj zvláštní daňový status:"Společnost REIT musí vyplatit alespoň 90% svých ročních zdanitelných příjmů, s výjimkou kapitálových zisků, jako dividendy svým akcionářům.
REIT musí mít alespoň 75% svých aktiv investovaných do nemovitostí, hypotečních úvěrů, akcií jiných REIT, hotovosti nebo státních cenných papírů.
- Společnost REIT musí odvodit minimálně 75 procent svých hrubých příjmů z nájmů, úroků z hypoték nebo z příjmů z prodeje nemovitostí.A z těchto zdrojů musí pocházet alespoň 95 procent spolu s dividendami, úroky a zisky z prodeje cenných papírů.
- Společnost REIT musí mít nejméně 100 akcionářů a musí mít méně než 50% nesplacených akcií soustředěných v rukou pěti nebo méně akcionářů. "
- Kromě prevence dvojího zdanění nabízejí společnosti REIT řadu dalších výhod, mezi které patří:
- Profesionální management
Investor, který kupuje pronájem nemovitosti, je ve většině případů ponechán na vlastní zařízení. REIT umožňují investorovi, aby své nemovitosti spravoval profesionální realitní tým, který zná průmysl, rozumí podnikání a může využít výhod díky možnosti získat finanční prostředky z kapitálových trhů. Přínosy se neomezují pouze na finanční výkonnost řídícího týmu. Majitelé REIT nebudou přijímat telefonní hovory ve třech a. m. opravit přeplněnou toaletu.
Omezení osobního rizika
REIT mohou výrazně omezit osobní riziko. Jak? Pokud by investor chtěl získat nemovitost, je pravděpodobné, že půjde na dluh půjčováním peněz od přátel, rodiny nebo banky.
Často bude muset osobně zaručit finanční prostředky. To mu může zanechat potenciálně zničující odpovědnost v případě neúspěchu projektu. Alternativou je přinášet značné částky kapitálu přerozdělením ostatních aktiv, jako jsou akcie, dluhopisy, podílový fond a životní pojištění. Žádná alternativa pravděpodobně nebude ideální.
Na druhou stranu je možné nakupovat REIT pouze s několika set dolarů, protože ceny akcií jsou často nízké, ne-li nižší, než akcie. Investor, který chce investovat 3 000 dolarů do nemovitostí, získá stejnou odměnu za pro-hodnocenou základnu jako ti, kteří chtějí investovat 100 000 dolarů; v minulosti jednoduše nebylo možné získat takovou diverzifikaci ve třídě nemovitostí, aniž bychom přebírali partnery nebo využívali pákový efekt.
Likvidita
Na rozdíl od přímého vlastnictví nemovitostí REIT nabízí likviditu a denní cenové nabídky. Mnozí investoři tuto chybu zhoršují. Poté, co průměrný investor nemovitostí získal dům, bytový dům nebo skladovací jednotku, začne se primárně zajímat o budoucí vyhlídky na výnosy z pronájmu, ne o potenciální prodejní hodnotu aktiva, pokud ho uvede zpět na trh. Pokud investor vlastnil majetek po dobu dvaceti let, je pravděpodobné, že v realitním cyklu prožil výrazný boom a busty. Ve většině případů lze bezpodmínečně předpokládat, že kvůli nedostatku denní citované hodnoty prodeje se investor nikdy nezastavil, aby se domníval, že jeho nemovitost kolísá stejně jako nějaká běžná akcie (i když v mnohem menším rozsahu). V tomto případě , chybějící kótovaná cena se mýlí se stabilitou. Jak uvedl Benjamin Graham ve svém sedmdesátém ročníku "Bylo [tehdy během Velké hospodářské krize] psychologická výhoda v vlastnictví obchodních zájmů, které neměly žádný citovaný trh.Lidé, kteří vlastnili první hypotéky na nemovitosti, kteří pokračovali v placení úroků, si například mohli říci, že jejich investice si zachovaly plnou hodnotu, neexistují žádné tržní nabídky, které by ukazovaly jinak. Na druhou stranu, mnoho kótovaných korporátních dluhopisů s ještě lepší kvalitou a větší podkladovou silou utrpělo výrazné srážky ve svých kotacích na trhu, čímž se jejich majitelé domnívali, že rostou výrazně horší. Ve skutečnosti majitelé byli s kótovanými cennými papíry lepší, i přes nízké ceny těchto cenných papírů. Pokud by chtěli, nebo by byli nuceni, mohli alespoň tyto věci prodat - možná je vyměnit za ještě lepší vyjednávání. Nebo by mohli stejně logicky ignorovat akci na trhu jako dočasné a v podstatě nesmyslné. Ale je to samo-podvod, když si říkáte, že jste nedošlo ke snížení hodnoty pouze proto, že vaše cenné papíry nemají vůbec žádný kotovaný trh. " Jinými slovy, i přes skutečnost, že kótovaná cena REIT může kolísat denně, ekonomická realita investování do nemovitostí se nijak neliší. V podstatě je to, jako by vlastník společnosti REIT jednoduše nevybral dokument a prozkoumal cenu, kterou mu nabídl pan Market. Pokud jde o další krok, je tato nevýhody vnímána jako jedna z výhod vlastnictví REIT. Na rozdíl od přímých nemovitostí jsou to likvidní aktiva, které lze prodávat poměrně rychle, aby získaly peníze nebo využily dalších investičních příležitostí. Vynikající nástroje pro odchod do důchodu nebo příjem na životní náklady Významná část návratnosti při investování do REIT je způsobena velkými hotovostními dividendami. Vzhledem k tomu, že distribuce dividend tohoto druhu jsou zdaněny na sazbách daně z příjmu fyzických osob, které byly historicky 39,8% (díky snížení daní Bush, tato sazba byla snížena na 35%), strýc Sam může mít značný skus z vašich zisků . Jedním ze způsobů, jak tomu čelit, je držet vaše investice do nemovitostí ve vašem IRA nebo jiných důchodových účtech. Desítky let bez osvobození od daně může mít za následek stovky tisíc dolarů více v důchodech. REIT jsou také vhodné zejména pro portfolia odchodu do důchodu, protože dividenda v hotovosti nejen poskytuje příjem, z něhož má žít, ale vytváří příznivou podlahu k ceně akcií. V případě volného pádu na trhu se například výnos z dividend nakonec stane natolik atraktivním, aby zabránil dalšímu prodeji (za předpokladu, že základní podnikání není ohroženo.) To může vést k větší stabilitě v době tržních krizí. Rezidenční REIT Retail REIT Kancelářské a průmyslové REIT Existuje řada specializací v oblasti retailových REIT, včetně obchodních center a nákupních center. Zvláštní výhodou pro první z nich je, že náklady na výstavbu jsou významné; měřeno v desítkách nebo stovkách milionů dolarů. Tato vysoká cena bariéry vstupu pomáhá udržet expanzi pod kontrolou, čímž se nadměrná nabídka stává menší obavou. Příklad Retail REIT: Regency Realty Corp. Kancelářský sektor trhu s realitními investičními trhy byl historicky největší. Hlavní nevýhodou je skutečnost, že kancelářské pronájmy mají obvykle mnohem delší nájemní podmínky, což znamená, že v době poklesu nájemného a nižšího obsazenosti budou ti nájemci, kteří podepisují nájemní smlouvy, mít nižší a méně výhodné zisky uzamčené po mnoho let. To může být také požehnáním, pokud je nemovitost naplněna během krátké nabídky a vysoké poptávky.Office REIT jsou, jak si lze představit, vysoce cyklické. Průmyslové společnosti REIT mají na druhé straně tendenci vytvářet stabilní a předvídatelný peněžní tok díky vysokým sazbám obnovy nájmu a nízkým investičním požadavkům a požadavkům na údržbu. Příklad kancelářských a průmyslových REIT: Trust CenterPoint Properties Zdravotní péče REIT staví, získává a pronajme speciální budovy, jako jsou nemocnice, pečovatelské domy, zdravotnické budovy a zařízení s asistovaným životem. Tento sektor REIT je do recese poměrně imunní, ačkoli jsou do značné míry závislé na finančním zdraví nájemce, který se naopak spoléhá na zdravotní úhrady poskytnuté vládou Spojených států. Federální změna zdravotní politiky by samozřejmě měla významný vliv na zdravotní péči REIT. Příklad zdravotní péče REIT: Health Care REIT, Inc. Samoobslužný sektor REIT je poněkud odolný vůči recesi. Překvapivěji je skutečnost, že firemní zákazníci tvoří podstatnou část úschovy. Překážky vstupu jsou podstatně nižší než jiné typy REIT kvůli menšímu objemu kapitálu nezbytného pro výstavbu skladovacího zařízení. Příklad vlastního skladování REIT: "Sovran Self Storage, Inc. je samostatně spravovaná a samospráva realitní investiční společnost, která získává, vlastní a spravuje vlastnosti vlastního uložení.K 1. březnu 2004 měla 265 vlastněných a / nebo spravovaných vlastních skladovacích nemovitostí skládajících se z přibližně 15,5 milionu čistých pronajatých čtverečních stop, umístěných ve 21 státech ve východních a středozápadních Spojených státech, Arizoně a Texasu. Společnost Sovran Self Storage spravuje 11 z těchto vlastností společnosti Locke Sovran I, LLC, což je nekonsolidovaný společný podnik, který ve společnosti vlastní 45%. Od 1. března 2004 provozovaly všechny kromě dvou svých vlastností obchodní činnost pod obchodní značkou Uncle Bob's Self-Storage. Samostatné skladovací prostory společnosti nabízejí levný a snadno přístupný uzavřený úložný prostor pro domácnosti a komerční uživatele měsíčně. Všechny nemovitosti mají během provozních hodin správce nemovitostí. Zákazníci mají přístup k úložišti během pracovní doby a někteří komerční zákazníci mají k dispozici 24hodinový přístup. "- Reuter's Business Summary Hotel a Resort REITs Ve světě investic do nemovitostí je hotel a rezort nejvíce propojený s celkovým hospodářstvím. Když jsou špatné časy, lidé cestují méně pro podnikání a potěšení, a to až do srdce spodních linií těchto společností. V důsledku toho se investoři v hotelu REIT musí zabývat nejen s přebudováním, ale také ekonomickým výhledem jak v geografické oblasti, v níž se nachází hotel, tak v resortu, stejně jako v celé zemi. Příklad hotelu a rezortu REIT: LaSalle Hotel Properties Pokud má REIT účel získat a profitovat z investic do nemovitostí, proč by se některé manažerské týmy rozhodly prodávat nemovitosti? Stejně jako většina dobrých podniků je vhodné, aby společnosti REIT pravidelně přezkoumaly své portfolio nemovitostí a rozhodly, které aktiva pravděpodobně budou v budoucích letech generovat nižší než průměrné peněžní toky. Výtěžek z prodeje těchto nemovitostí může být znovu investován do příležitostí s vyššími vyhlídkami nebo použit k posílení rozvahy (např. Snížení dluhu) nebo ke zvýšení bohatství akcionářů prostřednictvím programu zpětného odkupu akcií. Investoři si musí uvědomit, že primárním cílem každé úspěšné společnosti by mělo být zvýšení bohatství akcionářů, a to nejen bezmocně pokračovat v podnikání. Použití REIT pro programy diverzifikace a alokace aktiv Hypoteční REIT je společnost, která se specializuje na upisování, získávání a držení dluhových závazků zaručených nemovitostmi. Hypotéční REIT jsou v podstatě úvěrové portfolia, na rozdíl od vlastnictví aktiva, jak tomu je u jejich majetkových protějšků. REIT je označován jako hybrid, jestliže má jak akciové, tak hypoteční složky. I když nejsou investičními poradci tak silně upřednostňovány jako čisté kapitálové REIT, jsou stále atraktivními investičními alternativami. Zamezilo se dvojímu zdanění, které umožnilo více kapitálu investora sloučit. Na rozdíl od nemovitostí přímo držených investorem jsou REITs likvidní aktiva, která se může prodávat poměrně rychle, aby získala hotovost nebo využila dalších investičních příležitostí.:
Termín kapitál REIT označuje právnickou osobu, která se zabývá akvizicí, řízením, budováním, renovací a prodejem nemovitostí. Tento druh investičního fondu pro nemovitosti nabízí největší potenciál odměny a jako takový má tendenci být upřednostňován profesionálními správci peněz. Kapitálové investice REIT často působí ve specifické oblasti odborných znalostí. Některé příklady zahrnují:
Maloobchodní společnosti REIT
"Regency Centers Corporation je realitní investiční společnost, která vlastní a provozuje nákupní centra ve Spojených státech. K 31. prosinci 2003 zahrnovalo portfólio investic do nemovitostí 265 obchodních center ve 22 státech s celkovou hrubou pronájmovou plochou (GLA) v hodnotě 3,3 milionu čtverečních stop a bylo 92% 2% pronajato. Geograficky, 19,6% jeho GLA se nachází na Floridě, 19,5% v Kalifornii, 16,8% v Texasu, 6,6% v Gruzii, 6,3% v Ohiu a 31,2% ve 17 dalších státy. Společnost Regency vlastní a provozuje své nákupní centra prostřednictvím svého provozního partnerství, Regency Centers, L.P. (RCLP), ve kterém společnost vlastní 98% jednotek provozních společností. Provozní, investiční a financování společnosti Regency jsou zpravidla prováděny společností RCLP. "- Reuter's Business SummaryKancelářské a průmyslové společnosti REIT
"CenterPoint Properties Trust je realitní investiční společnost, která vlastní a provozuje především skladové a jiné průmyslové nemovitosti v metropolitní čtvrti Chicago, Illinois. Společnost CenterPoint usiluje o vytvoření hodnoty akcií prostřednictvím správy, investic, vývoje a obnovy skladu, distribuce, výroby světla, letecké dopravy a zařízení souvisejících se železnicí. Společnost také vyvíjí průmyslové parky s více zařízeními, které jsou strategicky umístěny v blízkosti dálnic, letišť a železnic. K 31. prosinci 2003 bylo investičním portfoliem společnosti provozovaných skladových a jiných průmyslových nemovitostí 187 nemovitostí o celkové hodnotě přibližně 34,4 milionu čtverečních stop, s rozmanitou základnou přibližně 284 nájemníků zabývajících se různými podniky. K 31. prosinci 2003 společnost CenterPoint získala kontrolu nad velkým pozemkovým portfoliem, které přesahují 3000 akrů, na kterých lze rozvinout 50,1 milionu čtverečních stop skladů a dalších průmyslových nemovitostí. "- Společnost Reuter Business SummaryZdravotní péče REITs
"Health Care REIT, Inc. je investiční společnost s ručením omezeným (RIET), která investuje do zdravotnických zařízení, především kvalifikovaných ošetřovatelských a pomocných zařízení pro bydlení Spojené státy. Společnost také investuje do zařízení specializované péče. V průběhu roku končící 31. prosincem 2003 společnost měla investice do 328 provozoven umístěných ve 33 státech a spravovaných 47 různými operátory. Portfolio zahrnovalo 219 asistenčních zařízení, 101 kvalifikovaných ošetřovatelských zařízení a osm zařízení specializované péče. V říjnu 2003 prodala společnost svou investici do společnosti Atlantic Healthcare Finance L. P. - Reuterův obchodní přehledSamostatné sklady REITs
Sovran Self Storage, Inc.
"LaSalle Hotel Properties je samostatně spravovaná a samostatně spravovaná investiční realitní společnost, která kupuje, vlastní a pronajmuje převážně luxusní a luxusní full-service hotely umístěné v konvence, letovisko a hlavní městské obchodní trhy. K 31. prosinci 2003 společnost vlastnila podíly v 17 hotelech s přibližně 5 600 místností / apartmánů umístěných v 10 státech a okrese Columbia. Nezávislí hotelové provozovatelé spravují hotely. V podstatě veškerá aktiva Společnosti jsou držena a všechny její operace jsou vedeny prostřednictvím společnosti LaSalle Hotel Operating Partnership, LP Společnost je jediným generálním partnerem provozního partnerství s přibližně 98,3% vlastníkem k fiskálnímu roku končícímu 31. října 2003. Zbylých 1,7% jsou držiteli dalších omezených partnerů. "- Reuter's Business SummaryProč REIT prodává nemovitosti
Investice do nemovitostí nabízí atraktivní alternativu k běžným akcionářským, dluhopisovým a investičním fondům. Ti investoři, kteří sledují diverzifikaci, si ovšem musí vzpomenout, že není prosté stačit koupit několik REIT a volat vaše portfolio různorodé. Místo toho musí investor ujistit, že společnost REIT, kterou získá, představuje geograficky a sektorově různorodou skupinu nemovitostí. Pro defenzivní investora je mnohem bezpečnější vlastnit několik bytových, kancelářských, průmyslových, skladovacích a zdravotních REIT z New Yorku do Kalifornie pod různými řídícími týmy, než by bylo nakupovat pouze samoobslužnou společnost založenou na Pennsylvánii.Hypotéka REIT
Hybridní REITs
Shrnutí: Výhody investic do nemovitostí prostřednictvím REIT
Profesionální, specializovaný manažerský tým zodpovědný za každodenní provoz podniku, který poskytuje investorovi odborné znalosti mimo jeho vlastní znalostní bázi.
Pomocí REIT mohou investoři, kteří mají jen několik tisíc dolarů k dispozici, diverzifikovat své podíly mezi různými geografickými oblastmi a specializací nemovitostí. V případě přímého vlastnictví by to nebylo finančně možné, ledaže by investor investoval přílišné páky nebo obchodních partnerů.
Investice do důchodu prostřednictvím Robo-Advisors
Robo-poradci jsou online investiční platformy, které napomáhají automatizovat investování. Zjistěte výhody a nevýhody použití robo-poradců k investování do důchodu.
Investice do nemovitostí s REIT fondy
Dobrým způsobem pro investory do nemovitostí je s podílovými fondy, které investují do investičních trusts - REIT.
REIT nebo dluhopisy - rozhodnutí mezi REIT a investičními dluhopisy
Ale existují některé běžné důvody, proč by mohl jeden nebo oba vlastnit. Naučte se o rozdílech.