Klady a zápory hypotéční refinancování

Slyšíte, že úrokové sazby hypoték jsou stále nízké, které se vznášejí v blízkosti historických úrovní inflace. To jsou prakticky zdarma peníze v dlouhodobém horizontu.

Vy jste se však před několika lety zavázali k hypotéze s pevnou úrokovou sazbou, takže platíte 6 procent, zatímco dítě souseda platí 3 25 procent. Měli byste refinancovat?

Za prvé, zázemí pro ty z vás, kteří jste neznáme slovní zásobu: "refinancování" hypotéky znamená, že získáte novou hypotéku.

Vy opakujete financování - financujete ji znovu s upraveným platebním plánem.

Výhody refinancování

Mnoho lidí s refinančními fixními sazbami je motivováno příležitostí snížit nižší úrokovou sazbu.

Malé rozdíly v úrokové sazbě mají velký rozdíl. Porovnejte dvě 30leté hypotéky ve výši 240 000 dolarů. Jedna nese 4,00 procentní úrokovou sazbu a druhá má 4,25 procentní úrokovou sazbu.

To nevypadá jako velký rozdíl, že? Je to jen čtvrtina procenta, ne? Kolik by to mohlo znamenat rozdíl?

Malé množství se skládá z obrovských částek. Po uplynutí 30 let držitel 4,25 procentní sazby za celou dobu trvání úvěru zaplatí přibližně 10 000 dolarů, ve srovnání s držitelem hypotéky ve výši 4 00 procent.

Je zřejmé, že největší přínos pro refinancování je příležitost snížit úrokovou sazbu a holí tisíce z celkové splátky.

Nevýhody refinancování

Ale každá růže má svůj trn: refinancování znovu zahájí vaše hypoteční hodiny, čímž se vrátíte zpět na druhou.

"Co to znamená?"

Zde je návod, jak fungují hypotéky: Když provedete platbu, procento této platby jde na váš zájem. Zbývající částka směřuje k původnímu úvěru.

Čím více se vaše platba vztahuje na vaši jistinu, tím lépe. Vyplacení základního zůstatku umožňuje rychlejší splacení úvěru. (To je důvod, proč byste se měli ujistit, že na vašeho příkazce platí jakákoli další hypotéka).

Když spustíte novou hypotéku, většina platby se vztahuje na úroky. Pouze malý prameník jde směrem k vaší hlavní osobě. Na konci prvního roku splátek hypoték uvidíte, že jste sotva dosáhli zbytku vaší hlavní bilance.

Čím více budete postupovat v rámci své hypotéky, tím více vašich plateb bude platit pro vaši osobu. Ve vašem 25. roce 30-leté hypotéky budou téměř všechny vaše platby uplatněny vůči vašemu příkazci.

"To je fascinující, opravdu." (Yawn.) Ale jak se to vztahuje na refinancování? "

Když refinancujete hypotéku, resetujete hodiny zpět na první. Většina plateb se bude vztahovat na úroky, nikoli na jistiny.

Pokud jste ještě v prvních letech své hypotéky, není to velký problém. Pokud však máte další hypotéku, měli byste spustit tabulku, abyste zjistili, zda nižší úroková sazba ospravedlňuje převíjení hodin zpět.

Úspora peněz na úrocích včasné půjčky

Řekněme, že Joe má hypotéku ve výši 100 000 USD ve výši 6% úroku.

Jeho měsíční platba činí 599 USD. Na konci roku 1 zaplatil Joe za hypotéku 7, 188 dolarů. Pouze 1, 299 dolarů zaplatil základní zůstatek. Zbytek byl zaujatý zájmem.

Joe objeví, že jen jeden rok do 30leté hypotéky získá nový úvěr ve výši 5%. Joe refinancuje, uzavírá starou hypotéku a znovu začíná hodiny. On zaplatí 1 000 dolarů v závěrečných nákladech za svůj nový úvěr.

Na 6 procent Joe by zaplatil za splácení úroků platbu 109 dolarů, 871 dolarů (zaplacení celkové částky 209 dolarů, 871 za dům ve výši 100 000 dolarů). Tím, že refinancuje, Joe "ztratí" částku 5, 889 dolarů, kterou zaplatil za první rok svého úvěru. Ouch.

Ale stojí za to. Přechodem na 5procentní hypotéku, Joe nyní zaplatí pouze 95, 483 dolarů v úroku na dobu trvání úvěru, spíše než 109, 871 dolarů. Jinými slovy, jeho pohyb mu ušetří 14, 387 dolarů.

Platí více úroků Refinancování později v úvěru

Předpokládejme však, že Joe byl v roce 15 jeho 30leté hypotéky, když objevil příležitost refinancovat. Nechce nový 30letý závazek, a proto refinancuje do 15leté hypotéky. Co se stalo?

Navzdory poklesu úrokové sazby na 5% a urychlení plateb prostřednictvím 15leté hypotéky, Joe ve skutečnosti zaplatí více úroků refinancováním než v původním scénáři. Jinými slovy, refinancování je pro Joe hroznou dohodou, protože je příliš daleko do hypotéky.

Bottom Line

Nepředpokládejme, že refinancování je vždy dobrý nebo špatný nápad. Zapojte úrokovou sazbu, podmínky půjčky a náklady na uzavření do tabulky nebo online kalkulačky refinancování, abyste vypočítali, zda potenciální nabídka, kterou jste nabízena, má smysl ve vaší konkrétní situaci.

Jako obecné pravidlo platí, že pokud jste v prvních letech provádění hypotečních plateb a můžete snížit úrokovou sazbu o 0,75 procenta nebo více, měli byste ji zvážit. Čím dříve ve vaší hypotéce refinancujete, tím lépe.