Hypotéční refinancování daňových odpočtů

Otázka: Jak jsou daňové odvody omezeny na refinancování hypotéky?

Čtenář se ptá: "Já vlastní osobní bydliště, stojí více než zbývající základní zůstatek na hypotéce. Můj věřitel je ochoten mi dovolit refinancovat více než rovnováhu stávající hypotéky. vědět, že daňová pravidla mi umožňují odečíst úrokové platby při refinancování hypotéky, pokud je to za stejnou částku jako stávající zůstatek. Ale jak jsou daňové odpočty omezeny na refinancování hypoték? "

Odpověď: Julian Block, advokát

Když úrokové sazby klesají, miliony domácností, stejně jako vy, se hromadí věřitelům refinancovat své hypotéky. Před nástupem do refinancování hypoték je chytré seznámit se s komplikovanými daňovými pravidly o tom, co je nebo není odčitatelné pro výplaty úroků. Zde jsou některé připomínky k tomu, jak fungují pravidla pro refinancování hypoték:

Pravidla o refinancování hypoték pro daňové odpočty

Zda dlužníci mají nárok na odpočet úroků z převyšující částky, závisí na tom, jak využívají výnosy z refinancování hypoték a výši výtěžku. Pokud dlužníci použijí částku převyšující stávající hypotéku na koupi, výstavbu nebo podstatné zlepšení hlavních sídel, tj. Celoročních bytů nebo druhých domů, jako jsou prázdninové pobyty, jejich úrokové platby spadají pod pravidla pro úvěry na akvizici domů. Tato pravidla jim umožňují odečíst celý zájem, pokud přebytek a všechny ostatní úvěry na domácí akvizici nepřesahují 1 000 000 000 dolarů, a to za 500 000 dolarů za manželské páry, které podávají samostatné výnosy.

Pokud dlužníci použijí přebytek na jiné účely, další soubor pravidel zakazuje odpočty za platby úroků z "spotřebitelských úvěrů". Tato široká kategorie zahrnuje faktury za kreditní karty, půjčky na auto, zdravotní výdaje a další osobní dluhy, jako jsou dluhy z federálních a státních dluhů po splatnosti. Existuje však omezená výjimka pro úroky z úvěrů studentů, jeden z těchto "nadprůměrných" odčítání, aby se dosáhl upravený hrubý příjem, částka na posledním řádku první stránky formuláře 1040.

Výjimky z pravidel o odpočtu daně z refinancování hypoték

Většina dlužníků je však schopna vynechat tato omezení srážek pro zájem spotřebitelů, a to díky pravidlům pro půjčky na vlastním kapitálu. Tato pravidla jim umožňují odečíst celý úrok, pokud částka převyšující stávající hypotéku plus všechny ostatní úvěry na vlastním kapitálu nepřesahuje 100 000 dolarů a klesne na 50 000 dolarů pro manželské páry podávající oddělené výnosy. Nezáleží na tom, jak dlužníci využívají výnosy.

Když jsou jejich refinancované úvěry částečně úvěry na domácí akvizici a částečně úvěry na vlastního kapitálu, existuje celkový limit ve výši $ 1, 100, 000 & # xfffd; € "1 000 000 dolarů, dluh z domácí akvizice a 100 000 dolarů dluh z vlastního kapitálu, klesající na 550 000 dolarů pro manželské páry podání samostatně.

Když půjčky přesahují strop ve výši 1 000 000 dolarů za úvěry na domácí akvizici a 100 000 dolarů za úvěry na bydlení, přebytek je obecně zařazen do kategorie osobních úroků. Obecná nepřítomnost podléhá výjimkám z výnosů z úvěrů používaných pro obchodní nebo investiční účely.

Odpočet daně z refinancování hypoték pro daňové subjekty podléhající AMT

Další omezení se týká stále se zvyšujícího počtu dlužníků zatížených AMT (alternativní minimální daň).

AMT umožňuje odpočet úroků z úvěrů na domácí akvizici až do výše 1 000 000 dolarů. Avšak pravidla AMT popírají veškeré odpočty úroků z úvěrů na bydlení v prvním nebo druhém domě, pokud se výnos z úvěru nevyužije, stavět nebo podstatně zlepšit obydlí & # xfffd; € "jedním z důvodů, proč s pro hypoteční úvěry na bydlení často potlačuje problematickou otázku daňové uznatelnosti.

Julian Block je daňový zástupce v Larchmont, NY.

_{V době psaní, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je Broker-Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu, Kalifornie.}