Předplacené výdaje, zálohy a dluhy

Jedním z největších zdrojů zmatku pro nájemce domácností a refinancery je způsob, jakým se vypočítá úschovna (zabavit) účet a jak to ovlivňuje spodní konec při uzavření.

Terminologie

Za prvé, objasňme používanou terminologii. Rozdíly v jazyce jsou většinou geografické. Některé státy používají slovo "escrows", zatímco jiné používají výraz "zabaví". To jsou přesně to samé a tato slova budou v této příručce zaměnitelná.

První věc, kterou je třeba poznamenat a zdůraznit, je, že peníze, které se dostanou do zabaveného účtu, nejsou náklady na půjčku. Jsou to vaše peníze. Bude použita k placení daní z nemovitosti a vašeho pojištění.

Při uzavření úvěru, ať už jste refinancovali nebo prodali nemovitost, získáte peníze zpět na účet. Poskytovatel je povinen vám zaslat šek do šedesáti dnů od vyplacení úvěru.

I když je zabavený účet určen k ochraně věřitele, může to být také prospěšné pro dlužníka.

Platebními poplatky za bydlení postupně po celý rok se dlužníci vyhýbají štítkovým šokům placení velkých účtů jednou nebo dvakrát ročně a jsou si jisti, že peníze na zaplacení těchto účtů budou tam, když je potřebují.

Pro dlužníky s nízkou platební schopností není účet úschovy zpravidla volitelný.

Vzhledem k tomu, že dlužníci s nízkou platební schopností jsou vzhledem k jejich nižšímu osobnímu podílu na nemovitosti považováni za vyšší riziko, věřitelé chtějí určitou míru jistoty, že stát nebude zabavovat tento majetek z důvodu nezaplacení z daní z nemovitostí a že dlužníci nebudou bez pojištění majitelů domů v případě, že je majetek poškozen.

Jinými slovy, pokud uvedete méně než 20% dolů, můžete očekávat, že váš hypoteční věřitel bude požadován, aby měl účet úschovy.

Co jsou to předplacené výdaje (escrows a kupony)

Předplacené platby jsou náklady nebo položky, které homebuyer zaplatí při uzavření dříve, než jsou technicky splatné. Jsou nezbytné pro vytvoření úschovního účtu nebo pro úpravu stávajícího prodávaného účtu prodávajícího.

Předplacené služby mohou zahrnovat daně, pojištění odpovědnosti za škodu, pojištění soukromých hypoték a zvláštní hodnocení

Zabavený účet (nazývaný také úschovný účet v závislosti na tom, kde žijete) je pouze účet vedený hypoteční společností k inkasu pojištění a daně platby, které jsou nezbytné pro udržení vašeho domova, ale nejsou technicky součástí hypotéky.

Úvěr rozděluje roční náklady každého druhu pojištění na měsíční částku a přidává je k Vaší hypoteční splátce.

Jak vaše zálohy ovlivňují hotovost na uzavření

Váš úschovný vklad se bude lišit podle doby roku, ve kterém jste uzavřeli svůj úvěr ve srovnání s měsícem, ve kterém jsou splatná vaše daň z nemovitosti.

Pokud jste v únoru uzavřeli úvěr, neudělali byste první úhradu na úvěr až do dubna. Pokud jsou vaše daně z nemovitosti splatné v lednu, budou právě zaplaceny. Znamená to, že váš počáteční úschovný vklad bude malý.

Váš věřitel má dostatek času na shromažďování escrowů před dalším vyplácením.

Na nemovitosti s hodnotou $ 500k, to je asi 2000 dolarů za daně z nemovitostí, a to i v základní daňové zóně, a pokud je vaše pojištění 1200 dolarů ročně, budete muset přijít s dalšími 400 dolary za to. 2400 dolarů do zabaveného účtu.

Pojištění majitelů domů je v plné výši placeno plus dva měsíce, pokud kupujete bydlení.

Při použití stejné částky půjčky ve výši 500 000 dolarů předpokládejme, že jste v říjnu uzavřeli refinancování. Původně jste si koupili v únoru. Jedná se pouze o dvě platby (prosinec a leden) před tím, než bude pojištění splatné, a tak se vaše pojištění nahradí pouze za pojištění, a to pouze 1000 dolarů za pojištění.

Budete muset přijít s 3000 dolarů na zaplacení první poloviny vaší daně z nemovitostí, a to proto, že máte pouze dvě platby před splatností druhé poloviny, další 3000 dolarů nebo šest měsíců za to. Celkem splatné, 7000 dolarů.

Částka hotovosti, kterou si dlužníci s pevnou úrokovou sazbou myslí, protože jejich měsíční platba se může stále měnit - je to jedna z největších problémů se znečišťujícími účty. Vzhledem k tomu, že pojistné a majetkové daně mohou být změněny, mohou měsíční částky platby kolísat.

Pro mnoho majitelů domů jsou hypotéky zbytečné.

Bez nich by věřitelé nemuseli být ochotni poskytovat hypotéky dlužníkům s nízkou splátkou.